中經記者 石英婧 上海報道

近日，第一太平戴維斯於上海發佈商業地產及住宅市場回顧與展望。《中國經營報》記者瞭解到，第一季度上海商業地產供應洪峯退潮，結構性價值重估。第一太平戴維斯中國區市場研究部負責人簡可圍繞第一季度商業地產市場表現進行解讀，重點分析寫字樓、零售、物流、投資板塊的供需變化、租金走勢及板塊分化特徵。

寫字樓市場方面，一季度新增供應26.3萬平方米，總存量達2060萬平方米。淨吸納量爲17.1萬平方米，同比大幅增長244.5%，市場需求溫和復甦。全市平均租金爲4.9元/平方米/天，指數同比下降14.4%；空置率23.8%，同比微升0.5個百分點。零售物業方面，一季度全市購物中心首層平均租金環比下降0.2%，降幅有所放緩。整體空置率延續小幅下行趨勢，環比下降0.4個百分點至10.5%，較去年同期下降0.9個百分點。 零售物業市場仍處於築底階段，整體表現分化明顯。新入市項目仍面臨較大的營收壓力，而隨着整體入駐率穩步回升，以及成熟大型區域型購物中心的穩定抗壓表現，市場信心正逐步獲得支撐。

投資市場方面，一季度上海共錄得21筆大宗成交，合計金額110.2億元，同比減少20%，環比增長16%，成交額主要由數宗大體量商辦及酒店資產集中成交支撐。內資實體企業主導核心資產換手，產業資本正替代外資基金成爲增量需求定價主力。C-REITs市場持續擴容，一季度共有2只REITs獲批上市，另有16只商業地產REITs提交申請，底層資產向商業綜合體等領域延伸。

第一太平戴維斯中國區住宅銷售部住宅戰略諮詢負責人賀享維發佈《2026年第一季度上海樓市季報》，從政策、土地、新房、風貌別墅及二手市場五大維度深度剖析市場走勢。

政策端，一季度“滬七條”全面加碼，通過限購鬆綁、信貸優化、公積金提額、房產稅減免四大抓手精準託底，外地戶籍購房社保年限降至1年，公積金最高可貸額度提升至240萬元。新政落地後，多個新盤售樓處來訪量顯著增長，“好房子”項目入市進一步激發改善型置業需求。

土地端，商品住房用地計劃供應同比降幅約23%，連續五年遞減。一季度土拍成交9幅宅地，總成交金額213億元，地塊集中郊外環，平均溢價率僅2.5%，創2021年以來新低，房企拿地迴歸理性，區域與拿地主體格局趨於固化。

新房市場供需同步收縮，開盤去化率降至約26%，創近三年新低。核心區內環內仍保持韌性，中外環及外圍區域去化承壓明顯，續銷成爲市場常態。高端豪宅市場呈現“量縮價穩”特徵，“開盤即罄”現象基本消失，競爭升級爲多維綜合博弈。風貌別墅方面，全市已有20個項目、共計1753套房源入市，市場重心正從“供應擴張”轉向“存量消化”， 產品則向奢華人居迭代升級。

值得關注的是，上海二手房市場一季度成交57902套，3月單月成交27890套，創近五年單月新高。成交結構以剛需爲主導，500萬元以下產品同比增長8.9%，呈現“量先於價、剛需先於改善、外圍先於核心”的拐點初期信號，一、二手置換鏈條正在啓動。賀享維表示：“在政策託底與市場情緒修復下，若剛需釋放能夠逐步向改善需求傳導，市場有望由結構性修復邁向溫和回升，完成從‘量升—價穩—價升’的市場復甦。”