近日，上海市規劃和自然資源局發佈《關於進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》（簡稱“《意見》”），涵蓋加強城市設計、提升環境品質、完善住宅建築功能、實施城市更新、提升服務和治理水平等五個方面的17項具體舉措。

在業內專家看來，此次政策體現了上海在好房子建設方面落實了規劃政策的有力支持，進一步促進上海“好房子、好小區、好社區、好城區”的建設。政策對於住宅產品的優化等將發揮積極作用，也將更好促進住房消費市場的活躍。

陽臺計容方式放寬

《意見》提出，陽臺（含封閉式陽臺）同時符合以下條件的，面積按其水平投影面積的 1/2 計入容積率：每戶陽臺水平投影總面積不大於該戶型建築面積的 10%，且不大於 16 平方米（含 16 平方米），戶型建築面積小於 80 平方米的，可以設置總面積不大於 8 平方米的陽臺；每個陽臺的設計進深（取陽臺圍護結構外圍至外牆面的最大垂直距離）不超過 1.8 米（含 1.8 米）。超出上述情況的陽臺建築面積，超出部分應按其水平投影面積的全面積計入容積率。

在業內看來，陽臺計容規則的突破，實質上是取消了 “不超過8平方米才半計容”的緊箍咒。從變化來看，上海易居房地產研究院報告顯示，陽臺建築面積計算規則即“1/2”的適用範圍擴大，從過去的“≤8平方米”擴大至“＜16 平方米”。換句話說，對於 8 至 16 平方米的陽臺來說，其面積計算中都可以具備更大的贈送面積。面積超標的陽臺在一定程度上也可以享受面積贈送。過去對於面積超標的陽臺（即大於 8 平方米的），一律按陽臺實際面積來計算建築面積。而現在對於面積超標的陽臺即大於等於 16 平方米的，只計算其超標的面積。此類規定有助於大戶型住房的陽臺設計，也利好雙陽臺和三陽臺等產品的設計。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進舉例稱，以一套目前新房市場主流的戶型130平方米爲例，過去陽臺若是6平方米，其贈送面積就爲3平方米。現在陽臺完全可以擴大一倍，即12平方米，新規下可以享受贈送面積爲6平方米，相比此前增加了一倍，也就是說多了贈送面積，得房率也更高了。按照新政，新增的獲贈面積上限是8平方米。

同時，《意見》還規定，封閉陽臺也納入半計容的範疇。

中指研究院上海數據總經理 張文靜指出，在本次規範出臺前，封閉陽臺的建築面積通常按100%圍護結構面積計算。爲在滿足建築指標要求的同時提升實際使用面積，開發企業普遍傾向於按不封閉陽臺模式進行設計建設。然而，由於實際項目客羣特徵、產品定位及居住需求存在差異，交房後常出現大規模業主私自封閉陽臺的現象，不僅嚴重影響建築立面整體美觀，也對鄰里關係和物業管理帶來諸多問題。此次規範明確允許開發企業根據市場情況，自主選擇陽臺的配置方式，有助於從源頭上引導合理建設。

爲提升建築立面形象，《意見》提出，沿公共綠地、廣場河流、風貌街道等地區，設計進深不超過 0.75 米（含 0.75 米）的帶圍護結構的開敞式陽臺，其建築面積不計入容積率，不計入可售面積，且不計入戶型建築面積 10%的陽臺面積。

“飾面層”不計容，鼓勵使用新材料

在豐富建築形態和整體效果方面，《意見》明確，對住宅建築外立面採用幹掛石材、金屬、陶板或其他高品質材料，在申報圖紙中提供設計詳圖，在施工階段及時通知測繪單位進行跟測，在“多測合一”測繪成果報告中明確飾面層建築面積的，其飾面層不計入容積率。建築間距的起算點按照兩幢建築的外牆完成面爲基準。

張文靜提到，以往由於容積率自外牆開始計算，飾面層厚度也被計入容積率，間接增加了建設成本。新規的實施相當於降低了高品質外牆裝飾的實際成本，爲外牆材料的選擇提供了更大空間，有利於推動建築外觀品質與功能實用性的共同提升。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也提到，過去，開發商爲增加室內使用面積，往往要考慮外立面材料的選擇。現在，這條限制沒有了，開發商可以運用更富美感、現代感，更加新穎且始終能保持質感的鋁材和石材。同時，設計風格上，不再是千盤一律的格子式的建造風格，讓建築從整體來看，從過去的“平面裝飾”邁向“立體塑造”，這是建築建造上的巨大進步。

老舊小區加裝電梯可免規劃審批手續

完善老舊住宅功能方面，《意見》明確，支持舊住房完善基本功能。劃撥用地上的老舊住宅更新改造、拆除重建後，增加廚房、衛生、臥室、起居室等住宅套內建築面積，繼續保留劃撥方式。出讓用地上的舊住宅，更新改造後超出住宅項目最低標準的，增加的建築面積經評估後應補繳相應土地價款。

在提升老舊小區環境方面，《意見》顯示，支持老舊小區提升居住環境、公共安全，鼓勵居民自治、社區協商共治，在確保安全底線的條件下，老舊住宅小區多層住宅加裝電梯、無障礙設施、提升樓梯道和門廳公共部位品質、適老化改造、增設垃圾房、門衛崗亭、綠化內小品的，無需辦理規劃審批手續。

嚴躍進提及，相比其他一些城市政策，上海此次政策更爲全面。其除了關注新建住宅項目外，對於老舊小區項目的更新也落實了品質提升的要求，並從規劃角度給予了政策支持。以目前已經在積極推進的加裝電梯工作爲例，其可以獲得無需辦理規劃審批手續的政策支持，這就使得此類工作推進的效率更高，也使得民主自治得以有力推進。