證券日報記者 陳瀟

11月25日，北京兩宗宅地落槌，其中朝陽區松榆裏地塊經超百輪競價由北京懋源璟鴻房地產開發有限公司（以下簡稱“懋源地產”）摘得；房山廣陽城地塊則由北京城建房地產開發有限公司（以下簡稱“北京城建”）以底價收入囊中。

中指研究院土地市場研究負責人張凱向《證券日報》記者表示，松榆裏與廣陽城兩宗地塊分別代表了北京土地市場中核心區域稀缺資源與近郊潛力板塊的不同開發邏輯。前者依託高確定性區位主打改善產品，後者則需在庫存壓力下靠產品與配套挖掘價值，兩者的成交結果不僅是當前市場需求的真實體現，也預示着房企在戰略佈局上將面臨更深層次的分化。

具體來看，熱門地塊朝陽區松榆裏作爲東三環核心區域稀缺的純住宅用地，該地塊自掛牌起便成爲市場討論熱點。

本次競拍亦吸引了懋源地產、北京首都開發股份有限公司、北京金隅集團股份有限公司、招商局蛇口工業區控股股份有限公司等7家頭部房企（聯合體）參與競拍。最終懋源地產以50.24億元競得該地塊，成交樓面價6.2萬元/平方米，溢價率18.21%。

作爲一家老牌民營房企，懋源地產曾一段時間曾淡出北京土拍市場，但近期拿地動作較爲多。例如，8月26日，懋源地產以底價10.30億元競得順義一地塊，成交樓面價27989元/平方米。“此次競拍的松榆裏地塊是最近幾個月北京最優質的地塊，民企再次拿地，也代表對北京優質區域的信心。”中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示。

對於此次拿下的熱門地塊，業界認爲從規劃方面已充分體現“好房子”建設導向。“該地塊容積率2.8，限高60米，且地塊格局方正、南北通透，爲後續打造大面寬改善型產品提供了優質基礎條件。該地塊出讓文件中明確鼓勵設置下沉庭院，通過住宅地塊街坊路地下空間，實現與規劃文化用地聯通，充分凸顯‘好房子’建設導向，預計項目將融合下沉式景觀、公共空間與地鐵接駁系統，形成獨特的社區品質標籤。”張凱表示。

定價方面，該板塊新房市場供應稀缺，僅有已是現房的能建·東譽府，近期成交均價約爲10.6萬元/平方米，反映出區域存量市場老化與改善需求釋放直接的結構性錯配。

“儘管松榆裏地塊在環線位置和配套成熟度方面具備優勢，但鄰近的黃杉木店、三間房及十八里店等板塊均有多個新房項目入市，對客戶形成分流。因此，該地塊項目若想實現市場突破，關鍵在於通過提升產品性價比，有效吸引來自下游板塊及競爭項目的潛在客羣。”張凱如是稱。

相較核心區地塊的競爭熱度，房山廣陽城地塊則由北京城建以底價14.71億元摘得，住宅部分成交樓面價約1.81萬元/平方米。

值得一提的是，房山區已經一年左右時間未在北京土拍市場“露面”。在業界看來，此次推出的地塊具備“地鐵+商業+醫療”的複合場景潛力，但當前房山區房地產市場整體庫存規模較大，需求端主要依賴本地客羣及豐臺通勤剛需羣體，市場去化壓力突出。因此，該項目需通過差異化設計提升競爭力，並注意平衡商業配套帶來的便利與潛在噪音影響。

從近期各批次土拍情況看，北京土地市場繼續呈現分化結構。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，核心區優質地塊因供應稀缺、需求穩定，仍是房企重點關注的擴儲方向。隨着“好房子”建設的持續深化，疊加城市更新加速推進，核心城市未來的土地供應或將進一步向改善型需求聚集、向功能完善的重點區域傾斜。企業在參與土拍時，也將更注重城市更新、片區綜合開發等長期價值的挖掘。