上海樓市新政實施滿月，市場反饋逐步顯現。澎湃新聞（www.thepaper.cn）採訪瞭解到，雖然不同區域市場表現仍呈現分化特徵，但新政後剛需與改善需求均有釋放，特別是外環外成交佔比明顯上升。

今年8月25日，上海市六部門聯合印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》，從住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6個方面，打出優化調整房地產政策“組合拳”。

外環外成交佔比提升明顯

“外環外限購鬆綁”有效推動了上海多個外環外板塊成交數據實現增長。按照新政，符合條件的家庭，外環外購房不限套數、成年單身按照居民家庭執行住房限購政策。

據上海鏈家川沙江鎮板塊資深經紀人倪彥鵬介紹，該板塊位於外環邊上，新政前一個月最多成交十五六套二手房，新政後目前網籤量已衝至60套左右，創了板塊新高；帶看量也明顯增加，現在週末的帶看量差不多能趕上以前一整週的量。

太平洋房屋松江區域總監劉思寧則以閔行莘莊板塊與松江大學城板塊爲例，兩大板塊受新政影響，均呈現房源量、客源量、帶看量同步上升態勢，對比新政實施前後（9月1日-23日對比8月1日-23日），兩大板塊的新增客戶數量提升13.93%，買賣單量提升20.75%。

多平臺數據進一步佐證市場變化，且外環外增長態勢更爲突出。上海鏈家數據顯示，新政後四周，同比近2月同期，新增掛牌量增長14%，其中外環外新增增長19%；新增客戶諮詢量增長11%，其中外環外增長18%；帶看量持平，其中外環外增長4%；二手房成交量增長11%，其中外環外增長16%。

太平洋房屋數據也顯示，8月25日新政後，“外環以外”成交佔比同比環比均上升明顯，新政後四周，“外環以外”成交佔比同比環比均上升超18%。同時，“300萬以下”“500萬-700萬”房源成交佔比提升明顯，置換鏈條有被推動的跡象。

網籤數據也印證市場熱度回升。根據網上房地產數據，截至9月24日，9月單月二手房（含商業）已網籤16080套，其中9月20日、9月21日雙休日均出現單日網籤量破千套的紀錄。

新房市場同樣表現亮眼。上海中原地產分析師盧文曦指出，新房市場在政策落地後首周，成交量環比便提升超30%，近兩週成交穩定在9萬平方米以上，顯示需求端對政策的接受度已轉化爲持續的購買力。從市場結構來看，外環至郊環區域的新房項目，認籌情況較此前有明顯改善；同時，內環內的高端豪宅產品同樣獲得市場青睞，金陵華庭、上海壹號院等項目開盤即售罄，改善型需求也得以有效釋放，各產品梯隊均受益於政策紅利。

買家入市節奏加快，成交轉化率改善

新政不僅推動成交增長，更帶動客羣入市節奏加快與成交效率提升。

劉思寧指出，帶看、成交量同步上升的同時，更關鍵的是成交轉化率出現改善——以往需要多次帶看才能促成的交易，新政後平均所需帶看次數有所減少，部分匹配度高的房源甚至能快速達成成交意向。以松江大學城板塊一套總價2600萬元的改善型房源爲例，在新政後僅經過兩次帶看，便有二套置業需求的客戶果斷入手。

倪彥鵬所在川沙江鎮板塊的客戶入市節奏也有加快。新政出臺前，不少當地拆遷房東受限於限購政策，沒有太多購房動作，“現在不一樣了，他們想置換品質更好的商品房，有一些房東就把手裏的房源掛牌後入市，有些就直接先入手心儀的房子了。”

外地客戶的入場軌跡同樣清晰。“相比新政前，外地客戶多了上車的機會，板塊內剛需房源成爲這部分客羣的首選。”倪彥鵬說道。

新政的另一重要影響，是推動了此前觀望客戶的決策。“新政確實推動了不少潛在客戶入市，有些客戶我們叫‘百家客’，就是門店裏大部分經紀人都有他微信，然後帶看過很多房源。新政落地後，也有客戶直接簽了購房合同。”

58安居客研究院院長張波指出，限購放鬆後對於外環外的拉動還是可以清晰看出，青浦、松江、嘉定等外圍區域的熱度持續提升，青浦區最近一週的熱度提升7.8，排在全市第一，嘉定、松江分別位於第2和第4位。但金山、奉賢的熱度還是處於下行，這也顯示出本輪政策對於外圍不同區域和板塊的影響力有所差異，市場的分化還在持續。

張波提到，目前房產經紀行業景氣度指數環比上升2.8至47.26，創年內最大漲幅，同時市場上大量優質房源降價意願呈現減弱，疊加房產稅優化政策落地，預計9月二手房價格將維持穩定，一二手房總銷售量將超過8月，“金九銀十”市場依然值得期待。

業內普遍認爲，新政效應仍在持續釋放，後續市場有望進一步穩價增量。