每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
“以舊換新”正在房地產行業全面鋪開。
日前，青島市推出住房“以舊換新”工作方案，擬通過收購個人二手住房1200套以上，用作保障性租賃住房、長租房等，鼓勵居民“賣舊房，買新房”，實現帶動銷售新建商品住房1200套以上。
多位行業專家在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，這類政策對於釋放改善性住房需求和穩定房地產市場預期具有正面影響，但資金來源和實際執行效果仍需進一步觀察。
中指研究院政策研究總監陳文靜分析稱，自去年以來，全國多個地區開始實施住房“以舊換新”政策，主要模式包括中介優先推廣和國有企業平臺收購。其中，國有企業平臺直接收購二手房業主的存量房源模式推進速度更快，能夠直接將二手房業主轉變爲新房購買者，加速庫存消化。“以舊換新”政策的持續實施，有助於打通一二手房市場鏈條，促進改善性住房需求的釋放。
“近兩年來，國有企業平臺收購二手房的資金主要來源於地方財政資金，這限制了實際落地的規模。如果能夠通過金融機構引入更多低成本的增量資金支持，那麼各地‘以舊換新’的規模有望得到擴大。”陳文靜進一步指出。
青島破局，擬收購1200套個人二手房
作爲全國較早探索“以舊換新”的城市，青島此次新政構建了“政府引導+市場運作”的立體化框架。
根據方案，青島將建立“2+10”收購主體體系，以2家市級國企與10個區屬國企爲核心力量，同時鼓勵社會資本參與，形成“全城通收通購”的跨區域聯動機制。
政策對交易標的設定明確門檻：擬收購的1200套以上個人二手住房，需房齡20年以內、產權清晰、配套完善，且換房者購買的新房需滿足面積或總價“雙高於”舊房的條件。
資金支持是政策落地的關鍵。青島採取“財政補貼+銀行貸款”組合模式：財政對每套收購住房給予3萬元一次性補助，並按每年2%的比例提供最長5年貸款貼息，其中市級財政承擔一次性補助，區級財政負責貼息。
以收購一套價值200萬元的二手房爲例，實施主體可獲3萬元補貼，若貸款140萬元（首付30%），每年可再獲2.8萬元貼息。
此外，在青島的政策中，交易流程設計更爲注重封閉管理。換房者需先認購新房並取得開發企業承諾，再通過政府平臺申報舊房信息，經3家機構評估取中間價確定交易價格。
資金方面，舊房交易款存入三方監管賬戶，專項用於支付新房房款，避免資金挪用風險。特殊情形下，如新房網籤失敗或合同解除，舊房交易將同步終止，確保交易鏈條的合規性與安全性。
易居研究院研究總監嚴躍進通過微信向每經記者表示，青島是全國較早進行“以舊換新”探索的城市，其在2023年就已經有較好的實踐，也有豐富的案例。當下提出的“以舊換新”已是深化版本，非常強調“買新房”的導向。另外，給予收購補貼和貼息補貼，客觀上也增強了相關企業收購二手房的積極性。
嚴躍進表示，青島的探索不僅着眼於短期去化，更注重長效管理。收購的二手房將納入保障性租賃住房或市場化長租房體系，通過政府認定與專業化運營，既盤活存量資產，又爲新市民、青年人提供住房保障，實現“穩樓市”與“惠民生”的雙重目標。
今年一季度，青島樓市較爲活躍。據青島銳理數據統計，3月青島商品房銷售8129套，環比上漲134.3%，其中新建商品住宅成交6428套，環比上漲146.4%。二手房方面，青島貝殼研究院數據顯示，3月青島市二手房成交6620套，環比上漲52%。
都拿出了真金白銀
近期，多地密集推出住宅“以舊換新”政策。
今年3月31日，南京發佈“房七條”政策，其中提出“買新助賣舊”的模式。首批1億元政府補貼按照新房合同金額的1%發放，再加上開發企業提供的3%～5%首付款補貼，形成了“政府+企業”雙重讓利格局。
以500萬元新房爲例，購房者最高可獲得15萬元補貼。同時，南京允許購房者先預訂新房再出售舊房，有效解決了“賣舊難”與“怕錯失新房”的矛盾。
珠海則通過金融創新來突破資金瓶頸。今年4月中上旬，光大銀行廣州分行向珠海安居集團批覆了5億元“商品住房以舊換新”項目專項貸款，用於收購178套舊房並改造爲人才公寓。購房者在出售舊房後，可以自由選擇合作房企的新房。
光大銀行公司金融部相關負責人表示，這種模式解決了舊房置換新房的資金難題，幫助居民以合理的價格順利出售舊房，並用售房所得資金購買新房，真正有效地釋放了潛在的改善性住房需求。此外，它還加快了市場存量商品房的庫存出清，並豐富了市場化租賃住房的房源供給。
北京懷柔的政策則聚焦於國企主導的“閉環交易”。該模式通過成立平臺公司來收購二手房，資金直接打入監管賬戶。待換房者簽訂新房合同後，款項會定向支付給開發企業。
每經記者注意到，這種模式在一定程度上簡化了交易環節，避免了中介環節的信息不對稱問題，適合在市場信心較弱的區域快速搭建交易通道。
對比各地政策可發現，青島的“財政貼息+跨區通購”、南京的“雙重補貼+靈活置換”、珠海的“金融賦能+租賃轉化”各有側重，但核心目標都是圍繞“讓舊房賣得掉、新房買得起”展開。
嚴躍進表示，本輪政策組合拳既體現了地方政府“穩樓市”的決心，也反映出穩樓市“政策工具箱”的進一步豐富。隨着更多政策的出臺和推廣，房地產市場有望持續回穩。
