近日，多家房企債務重組取得重大進展。

11月5日晚間，融創中國發布公告稱，約96億美元的境外債務重組獲香港高等法院批准。至此，重組計劃條件均已達成，這標誌着融創正式成爲首家境外債基本清“零”的大型房企。

11月6日早間，碧桂園發佈公告稱，其境外債務重組方案在11月5日的債權人會議上獲得高票通過。

中指研究院發佈的最新數據顯示，截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約合人民幣1.2萬億元，將極大減輕這些企業在短期內公開債務償還壓力。

業內人士認爲，出險房企債務重組及重整獲批，將加速整體房地產風險出清進程。融創成爲完成境內外債務全部重組的大型房企，爲其他出險房企債務重組提供了借鑑參考。建議出險房企通過設計更具誠意和靈活性的重組方案、積極利用政策工具並尋求專業協助、將化債與根本性的經營轉型相結合等方式，推動債務重組的進程併爲長遠發展創造條件。

融創境外債重組方案獲法院批准

11月5日，融創中國發布公告稱，約96億美元的境外債務重組獲香港高等法院批准。至此，重組計劃條件均已達成，這標誌着融創正式成爲首家境外債基本清“零”的大型房企。

自今年初宣佈啓動境外債重組，4月公佈重組方案，6月即邁過75%支持率門檻，10月獲98.5%債權人投票贊成……融創境外債重組在過去10個月的時間裏穩步推進，目前成爲第一家完成境內、境外債務全部重組的大型房企。

據瞭解，在境內、境外債務重組成功的合力作用下，融創整體償債壓力預計下降近600億元，每年可節約大量的利息支出，資產負債表迎來實質性修復。目前，融創正全力以赴衝刺全年超5萬套的項目交付，預計在年底基本完成全部保交付任務。

對於融創此次債務重組完成，中指研究院企業研究總監劉水認爲具有重要意義。一是減少債務規模，債務壓力驟降。二是修復資產負債表，有利於可持續經營。

不過，劉水同時指出，儘管債務重組取得重大進展，但融創仍面臨幾大考驗。一是經營業績的改善。債務重組解決了“存量”問題，但公司未來的健康發展最終要靠自身的“造血”能力，市場銷售的持續回暖是其恢復現金流和盈利的關鍵。二是“保交付”任務的收官。“保交付”是當前融創的首要工作，也是評估其經營是否步入正軌的核心指標，公司正全力以赴衝刺全年的交付目標，預計在年底基本完成全部任務。這項工作的順利完成，對於恢復市場信心、維持社會穩定至關重要。三是銷售與資產盤活的壓力。雖然上海、北京等地的高端項目（如“壹號院”系列）銷售表現亮眼，但公司整體合同銷售金額仍面臨壓力，如何加速其他項目的去化，併成功盤活剩餘的存量資產，是融創需要解決的現實問題。

碧桂園境外債務重組方案獲債權人高票通過

11月6日早間，碧桂園發佈公告稱，其境外債務重組方案在11月5日的債權人會議上順利通過。在兩個債務組別的投票中，均獲得出席並投票的債權人中超過75%債權金額的贊成票。

其中，組別一（銀團貸款組別）贊成票對應債權金額佔組別一出席並投票債權金額的83.71%，組別二（美元債及其他債權）贊成票對應債權金額佔組別二出席並投票債權金額的96.03%，達成裁定通過的必要條件。

對於碧桂園的債務重組新進展，劉水認爲，這標誌着，一是碧桂園債務規模明顯下降，修復資產負債表。碧桂園重組約177億美元（約1270億元人民幣）債務，預計削減有息負債約117億美元（約840億元人民幣），債務總額大幅降低，資產負債表將顯著修復。

二是財務成本下降，期限顯著拉長。新債務工具融資成本大幅降至1.0%—2.5%，最長債務期限延長至11.5年，每年可節省鉅額利息支出，且未來5年內無集中兌付壓力，爲經營恢復提供了寶貴的緩衝期。

三是碧桂園提供多元化組合選項，控股股東展現誠意。碧桂園提供“現金回購+股權工具+新債置換+實物付息”等多元組合選項，債權人可根據自身需求選擇不同方案，多元工具組合提升了方案通過的可能性。控股股東帶頭將11.48億美元股東貸款全額轉股，控股股東轉股也展現了支持誠意。

21家出險房企化債總規模約合1.2萬億元

中指研究院發佈的最新數據顯示，截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約合人民幣1.2萬億元，將極大減輕這些企業在短期內公開債務償還壓力。中指研究院認爲，這些企業總有息負債規模接近2萬億元，短期內償還壓力較小，進入安全期。出險房企債務重組及重整獲批，將加速整體房地產風險出清進程。

在劉水看來，融創成爲完成境內外債務全部重組的大型房企，爲其他出險房企債務重組提供了借鑑參考，比如提供多元化的選擇方式和實際大規模削減債務規模，爲行業風險出清提供了範例。

劉水指出，當前部分出險房企進行債務重組存在較多困難。一是市場環境挑戰。商品房銷售額顯著下滑，房企銷售回款艱難，現金流緊張，削弱償債基礎。資產價格下行，可用於抵押或處置的資產價值縮水，增加了債務重組的難度。二是債權博弈複雜。債權人（如債券持有人、銀行、信託等）訴求多樣，難以就削債比例、還款期限等關鍵條款達成共識。三是企業自身侷限性。企業“造血”能力不足，主體信用受損導致融資渠道基本關閉，銷售端也難以獲得購房者信任。

劉水認爲，出險房企仍可嘗試從以下幾個方面尋求突破，推動債務重組的進程併爲長遠發展創造條件。

一是設計更具誠意和靈活性的重組方案。這是爭取債權人支持的關鍵，方案應多樣化，例如包含現金回購、債轉股、資產抵債、長展期等多種選項，以滿足不同債權人的需求。關鍵在於展現誠意，避免被認爲是在“惡意逃廢債”，例如可以考慮提供部分優質資產作爲增信措施。

二是積極利用政策工具並尋求專業協助。房企可以關注並爭取進入各地的房地產融資協調機制“白名單”，以保障具體項目的順利推進，從而間接緩解整體壓力。對於債務結構特別複雜的企業，可以考慮引入資產管理公司（AMC）參與重整，利用其專業經驗處理不良資產，併爲可能引入戰略投資者創造條件。

三是將化債與根本性的經營轉型相結合。必須認識到，債務重組只是“輸血”，解決暫時的流動性危機，而根本出路在於恢復企業自身的“造血”能力。這意味着房企在化債的同時，必須全力保障項目交付，以重建市場信心。同時，應根據自身情況探索向不動產運營服務商、城市更新等符合政策導向的新發展模式轉型。