本報記者 陳瀟

7月21日，我國首部專門規範住房租賃活動的國家級行政法規《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）發佈，將於2025年9月15日起施行。多位業內人士表示，《條例》的出臺不僅意味着更嚴格的監管和更高的標準，同時也釋放了積極信號：政策鼓勵企業通過多元化渠道盤活存量資產、提升服務品質、加強信用體系建設，朝着市場化、專業化的方向發展。

鼓勵多渠道盤活存量資產

《條例》第五條明確，“國家鼓勵居民家庭將自有房源用於租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用於租賃，多渠道增加租賃住房供給”。這被業界認爲是“存量時代”背景下政策引導市場提質擴容的關鍵信號。

一位不願具名的市場人士向《證券日報》記者表示，近兩年來，部分城市在“非居改租”“收儲轉租”等方面已取得一定進展，既增加了租賃住房供給，又有效盤活了企業存量低效資產。然而，當前“非居改租”仍面臨改造成本高、用地性質或物業用途變更難、消防報批難等問題，而《條例》的落地有望推動這一供給路徑步入規範化發展軌道。

事實上，在實際操作中，不少企業已率先行動，盤活存量物業成爲趨勢所在。例如，廣州珠江實業集團有限公司通過更新盤活自有存量低效物業，打造了自助型長租公寓“僑·遇”，開業首月出租率即突破95%；北京金隅集團股份有限公司則通過將舊廠房改造爲科技產業園區，實現產值顯著提升。

“過去部分長租企業的擴張依賴於重資產投入，如今在政策引導下，‘以改促租’成爲企業突破增長瓶頸的重要方向。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示。

推動長租行業專業化發展

業內人士認爲，《條例》對租賃企業提出了更高要求，有助於行業向專業化方向發展。

嚴躍進表示，《條例》多處提及住房租賃企業，明確了企業需具備相應的資金實力、管理能力和內部制度。《條例》還首次要求從事轉租經營的企業設立專門的租賃資金監管賬戶，持續加強監管。這意味着，住房租賃企業未來不僅要做大規模，更要做深服務。隨着《條例》的實施，企業須在信息安全、客戶服務、合同管理等方面全面提升質量，同時探索輕資產、平臺化路徑，以增強盈利能力和抗風險能力。

從機構化發展角度看，我國租賃企業仍有較大提升空間。中指研究院數據顯示，截至2025年6月份，全國TOP30（開業規模排序）住房租賃企業累計開業房源達135.9萬間，但佔整體市場份額仍然較低，行業仍處於從分散向集中、從粗放向專業演進的過渡期。

“未來政策有望繼續從財政金融、市場培育、‘非居改租’等角度加大住房租賃政策支持力度，並結合公積金、人才人口等方面，對供需兩端政策進行持續優化。”上述不願具名的市場人士表示。

此外，REITs市場亦有望迎來發展。ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然在接受《證券日報》記者採訪時表示，“多渠道供給租賃住房”這一提法意味着政府將通過規劃、政策、土地、財政等多種方式支持發展保障性租賃住房，並培育多元市場主體。這一舉措不僅爲實現“租購併舉”目標提供製度支撐，也有助於拓寬REITs產品的資產來源，推動形成“市場化+政策性”雙輪驅動的住房供給體系。