深圳樓市回暖。圖爲在某樓盤處購房者在瞭解情況。南方日報記者 朱洪波 攝

房貸新政出臺後，廣州某新樓盤看房人數明顯增加。 南方日報記者 王俊濤 攝

在收到下調房貸利率的通知後，張亮立馬向銀行申請“二套轉首套”的存量房利率調整。經過計算，他月供減少了2580元。每月的現金流更爲寬裕，他開始關注起各大樓盤的信息。

今年以來，支持房地產市場平穩健康發展的政策措施不斷出臺。8月30日，廣州、深圳在一線城市中率先打響了“認房不認貸”，隨後降低存量首套房貸利率，廣州限購政策調整、二手房增值稅免徵年限由5年改爲2年等樓市新政密集落地。10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行，進一步強調要促進金融與房地產良性循環，更好支持剛性和改善性住房需求等。

9月和10月是傳統的房地產銷售旺季，過去兩個月，密集出臺的樓市新政影響如何？記者調查發現，政策效應正在逐步傳導至市場端。從近日金融主管部門公佈的相關數據來看，房貸在9月已扭轉了前兩個月的負增長態勢。其中，9月廣東個人房貸餘額增加267億元，爲2022年2月以來最大增量。

此外，記者在廣州各大樓盤實地走訪發現，伴隨着政策的落地，市場預期得到提振和修復。廣州樓市熱度逐漸攀升，尤其是解限後的番禺、黃埔成交上升顯著，市場信心得到進一步恢復。

●南方日報記者 陳穎 葛政涵 黎華聯 柴亞娟 週中雨

房貸

利好釋放助力扭轉預期

10月中旬，經國慶假期的密集踩盤，周偉在廣州天河購買了一套戶型較大的二手房。因曾買過老家的房子有過房貸記錄，受限於“認房又認貸”的周偉再次購房需要四成首付，他選擇了在廣州一直與家人租房居住。“認房不認貸”新政落地後，首付降低了一成，他果斷選擇了出手，如今工作和生活都更爲方便。

周偉是典型的“認房不認貸”政策釋放的剛需。近一個多月，樓市新政密集發佈。作爲構成房地產市場政策的一部分，住房金融政策接連發力。8月25日，多部門聯合發文推動落實首套房貸款“認房不認貸”。8月30日，廣州、深圳先後官宣落地打響了一線城市“認房不認貸”第一槍。8月31日，兩部門聯合發文，下調首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。9月25日，存量房利率調整正式落地。

存量首套房貸利率調降力度之大、覆蓋人羣之廣超過市場預期。據人民銀行廣東省分行最新披露的數據：目前，廣東存量首套房貸款利率調整工作已接近尾聲，絕大部分符合條件的借款人都已享受到政策優惠，需逐筆審批的客戶，預計將在一個月內完成。截至9月末，廣東省已有428萬筆、2.85萬億元存量個人住房貸款完成利率下調，平均下調幅度爲71個基點。廣東居民家庭每年減少利息支出約200億元。當前，廣東存量個人房貸加權平均利率爲4.28%，比8月末下降37個基點。

一系列政策的落地，房貸市場發生了哪些變化？相關數據給出了答案。

人民銀行廣東省分行數據顯示，9月份廣東個人房貸餘額增加267億元，同比多增171億元，環比多增580億元，爲2022年2月以來最大增量。國家金融監督管理總局廣東監管局黨委委員黃海暉表示，落實“認房不認貸”等最新房地產政策後，9月廣東全轄個人住房貸款扭轉了前兩個月的負增長態勢。

在廣東銀行業2023年三季度新聞通氣會上，建設銀行廣東省分行行長張偉煜表示，截至三季度，該行個人住房貸款餘額新增超260億元，累計投放超1000億元。

在首套房貸利率調整的前一週，提出“提前還貸”申請的陳先生收到銀行的短信，告知該行正在全面開展降低存量首套房貸利率工作，並提醒他是否取消申請。“在諮詢了客戶經理後，我發現月供減少了不少。考慮到留着流動資金心裏更有底氣一些，於是在銀行APP上取消了提前還貸的預約。”陳先生說。

農業銀行個人信貸部總經理查成偉在該行2023年三季度業績發佈會上透露，存量首套房貸利率下調政策落地實施後，房貸客戶利息負擔減少，提前還款動力下降。今年三季度，農業銀行個人住房貸款提前還款金額環比二季度下降20%以上。建設銀行首席財務官生柳榮表示，存量房貸利率下調對於提前還款趨勢有一定的緩和作用，9月當月建設銀行提前還款規模環比下降7.2%。

具體對於居民而言，“認房不認貸”釋放了新增貸款需求，存量房貸利率下調降低了居民的付息壓力，同時也在悄然改變着其預期。

廣州白領劉小姐屬於典型的“高位站崗”人羣。她在2021年底貸款200多萬元購買首套房，彼時房貸利率達到6.4%。9月25日存量房貸利率下調落地後，她每月的應還金額從12600餘元降到10300餘元，月供減少了2000多元。

“降低存量首套房貸利率，能有效減輕購房人的利息負擔，特別是對2019年以後在房貸利率較高時購房的客戶來說，效果還是很明顯的。”人民銀行廣東省分行貨幣信貸管理處副調研員王軍表示，“這個優惠是持續整個剩餘合同期限的，將持續改善居民資產負債情況。”

存量房貸利率下調影響深遠，改善了消費者預期，增強消費能力和消費信心。“特別是對前期在利率較高時購房的工薪階層和個體工商戶，效果尤爲明顯。”在2023年第三季度金融統計數據新聞發佈會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾預計此項措施的效應將持續發揮，並逐漸惠及整個經濟運行。

平安證券研報認爲，從9月金融數據來看，隨着“認房不認貸”以及存量按揭貸款利率調降等政策的合力，居民中長期貸款投放出現了邊際回暖的趨勢，仍需關注未來政策效果的持續顯現。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，對於借款人來說，存量房貸利率調降實質性地降低了還貸壓力，減輕了居民的資金負擔，是一大利好，可以使居民騰出更多的資金用於其他消費，提高資金流動性，也可以給居民提供更多的機會選擇購入其他房產等。

市場

系列政策提振樓市信心

經過一段時間的踩點，10月初，許涵決定在番禺萬博附近買一套二居作爲婚房。“我在老家有房子，本來在廣州買房的首付比例很高，‘認房不認貸’實施後，首付款一下子就降下來了。”他選擇在解除限購的番禺購置房產。

9月20日，廣州將非限購區擴大至黃埔、番禺、花都、增城、從化及白雲北部四鎮，同時非本市戶籍在限購區購房社保年限由5年降低爲2年，二手房增值稅免徵年限也由5年改爲2年，由此打響了一線城市鬆綁限購的首槍。

許涵的選擇是剛需人羣需求釋放、帶動樓市熱度提升的典型案例。記者實地走訪了廣州樓市後發現，“金九銀十”特別是“雙節”假期期間，廣州各大樓盤都很忙碌，晚上八九點時仍有多組看房客在諮詢，成爲不少在售樓盤的常態。

多家樓盤營銷負責人均表示，政策優化調整一方面釋放了購房需求，另一方面也傳遞出積極信號，這也是9月以來廣州樓市人氣較高的重要原因。

“我們結合實際情況進行了加推。”在番禺一處剛剛開售不久的全新盤，一名營銷負責人表示，由於開盤時間剛好踩準了新政出臺節點，再加上週邊樓盤多爲十幾年以上樓齡的老盤，因而作爲改善樓盤很具有吸引力。

房企緊抓政策調整優化帶來的改善預期，拼起了營銷。記者走訪發現，廣州在售樓盤普遍開展了各式各樣的營銷活動，如成交送禮、趣味市集等，希望藉此吸引一波看房客。

“一口價”“特價房”等降價促銷手段也成爲多數樓盤營銷標配，部分項目則直接選擇整體調價。“我們全新推出的組團，單價比老組團低了幾千元。”荔灣一處剛需型樓盤的營銷負責人告訴記者，全新的定價是基於拿地價格和市場預期的綜合計算得來的。

多個在售樓盤的營銷負責人向記者表示，隨着“認房不認貸”、放鬆區域限購以及增值稅年限“五改二”等系列政策出臺，近期掀起了兩波看房熱潮，行業都在緊抓機會提升成交量。

中指院數據顯示，今年10月1日至22日，廣州新建住宅成交48.9萬平方米，同比增長20.8%。中指研究院市場研究總監陳文靜認爲，儘管節後廣州單週成交量環比有所回落，但仍處在今年6月以來的較高水平，短期來看政策效果仍將持續一段時間。

二手房數據也顯示廣州樓市逐漸升溫。根據廣州房地產中介協會的最新統計，9月26日至10月25日，廣州二手住宅整體網籤9361宗、95.22萬平方米，環比增長9.56%和11.23%。

值得注意的是，解除限購的黃埔、番禺兩地，成爲當前廣州樓市的主力成交區域。克而瑞廣佛區域數據顯示，進入10月後的三週內(9月25日至10月22日)，黃埔新房累計成交7.24萬平方米，番禺新房累計成交12.79萬平方米，兩區合計佔全市成交總量的約41%。

“隨着廣州多項利好政策的持續落地，尤其是限購政策的鬆綁，明顯提振了樓市信心，釋放了大量的剛性及改善性需求，同時也促進了這部分人羣加快入市的步伐，短期也帶動了市場成交的回升。”中指研究院華南地產研究主管陳雪強表示，從整體表現來看，到訪量及市場成交活躍度較之前有明顯的回升。

預期

政策放鬆仍將繼續加碼

“金九銀十”是傳統的房地產市場銷售旺季。在熱鬧的“雙節”促銷之後，當前部分樓盤仍保持着一定的人氣。多名樓盤營銷人員、房屋中介經理均向記者表示，政策優化調整的利好仍在，目前仍有不少還在看房和認購的購房者。

“上週我們接待了160多組來訪，尤其是週末人非常多，成交情況也不錯。總體情況好於預期。”荔灣某新盤營銷經理告訴記者，一方面是因爲假期外出的客羣在假期結束後有所迴流，另一方面也是樓盤之間相互競爭的結果。

類似的現象不僅發生在廣州，深圳在售樓盤也保持了熱度。克而瑞深圳區域的統計顯示，節後深圳普通住宅成交量已連續兩週維持在9.4萬平方米、900餘套的成交水平。而根據中指院的數據，深圳10月1日至22日新建住宅成交18.3萬平方米，日均成交相比9月日均增長了28.6%。

在政策優化調整的積極作用下，開發商拿地時相對持積極態度。10月10日，廣州又有一宗住宅用地出讓因多輪報價觸發封頂價格，以搖號形式決定歸屬。這宗位於天河區牛利崗北街的梅花鋁廠地塊，最終由中鐵建中籤，地塊的競爭者包括了越秀、保利、中海、珠實等多家規模房企。

對此，分析認爲，三季度以來支持性政策的效果正持續釋放。

“部分剛性及改善性需求有所釋放，政策效果初步顯現。”中誠信國際政府公共評級一部副總監侯一甲認爲，高能級城市市場活躍度提升，需求邊際改善，而低能級城市仍處於庫存去化過程中，政策刺激作用仍待釋放。

對於四季度的表現，國金證券房地產組分析師杜昊旻預測，隨着宏觀經濟的企穩恢復、前期政策效果逐漸釋放、後續政策加碼預期增強、房企年底業績衝刺，四季度銷售表現有望延續改善趨勢。

多名業內人士向記者提出了期待，部分熱點城市的政策優化調整促進了樓市的回暖，但政策“工具箱”的作用也應進一步發揮，從而促進提振信心，助力房地產市場平穩健康發展。

“期待後續房地產政策進一步出臺和落實，並結合一攬子經濟政策，在促進地方經濟恢復的同時亦能提振地方投資信心，助力房地產投資和居民購房信心的恢復。”侯一甲表示。

對於政策的方向，東吳證券分析師房誠琦認爲，目前全國政策方向明確，預計供需兩端政策放鬆仍將繼續加碼，直至基本面明顯復甦。在他看來，本輪銷售恢復及後續傳導將是一個溫和、持續時間較長的過程，“整體恢復週期會長於三個季度”。

值得注意的是，在《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》通過後，多個城市跟進落實，其中廣州市住建局在8月16日提出今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目。

房誠琦認爲，城中村改造有望成爲拉動房地產投資、提振商品房銷售的有力抓手。四季度城中村改造相關政策將會有更多細則落地，加快推進節奏。“本輪城中村改造，代表着存量時代下中國房地產市場‘重保障、重民生’的新型發展道路，有望對房地產開發投資和商品房銷售兩方面產生顯著提振作用。”

就在10月24日，《廣州市城市更新專項規劃(2021—2035年)》《廣州市城中村改造專項規劃(2031—2035年)》審議通過，成爲指導廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領性規劃，並明確提出探索房票安置政策機制、拓寬城中村改造資金支持渠道等策略。廣州成爲一線城市中首個提出房票安置的城市。

房誠琦認爲，廣州提出的房票安置制度，若能在全國範圍內落地，在保持一定回遷比例的同時實施部分房票安置，將在保障民生的基礎上帶動房地產銷售市場企穩回升。

開源證券分析師齊東表示，未來供求兩端的政策有望持續推進，更多逆週期調節舉措有望在四季度加快落地，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，行業估值將陸續修復，新房市場有望企穩，二手房成交持續回暖。

數據提要

●廣東已有428萬筆、2.85萬億元存量個人住房貸款完成利率下調，平均下調幅度爲71個基點

●廣東居民家庭每年減少利息支出約200億元

●當前廣東存量個人房貸加權平均利率爲4.28%，比8月末下降37個基點

9月份

●廣東個人房貸餘額增加267億元，同比多增171億元，環比多增580億元，爲2022年2月以來最大增量

●廣東全轄個人住房貸款扭轉態勢實現正增長

今年10月1日至22日

●廣州新建住宅成交48.9萬平方米，同比增長20.8%

9月26日至10月25日

●廣州二手住宅整體網籤9361宗、95.22萬平方米，環比增長9.56%和11.23%

10月1日至22日

●深圳新建住宅成交18.3萬平方米，日均成交相比9月增長28.6%

(數據來源：人民銀行廣東省分行、國家金融監督管理總局廣東監管局、中指研究院、廣州房地產中介協會等)

政策回顧

政策密集出臺

促樓市平穩發展

7月24日 中央政治局會議提出，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策“工具箱”

7月27日 住建部部長在建築企業座談會上，指明政策三大優化方向——降首付、降利率、落地“認房不認貸”

8月1日 人民銀行在2023年下半年工作會議指出，精準實施差別化住房信貸、引導房貸利率和首付比下降、調整存量房貸利率

8月25日 住建部等三部門加速推進“認房不認貸”政策納入地方自選“工具箱”。同日，財政部、住建部、稅務總局等三部門發佈延期換購住房退還個人所得稅政策

8月30日 廣州和深圳先後發佈通知，落實“認房不認貸”政策

8月31日 人民銀行、國家金融監督管理總局發佈通知，降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，二套住房貸款最低首付款比例統一爲不低於30%

9月1日 北京、上海執行“認房不認貸”

9月7日 四大國有商業銀行發佈公告，大部分符合要求的存量首套房貸利率將調降

9月11日 東莞調整公積金新政，可提取公積金用於支付首付款，同時放寬港澳居民在莞購房條件

9月20日 廣州放鬆“限購”，發佈《關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，將番禺、黃埔、花都以及白雲北部4鎮納入非限購區域，非本市戶籍家庭限購區域購房社保年限由原來的5年降爲2年，南沙由原來的3年降爲2年

9月21日 中山實施9大類16項措施，包括加大住房公積金支持力度，降低住房交易稅費等支持措施

9月22日 惠州提出加大金融信貸支持力度、開展住房團購活動、進一步完善商品房價格指導制度等13條措施

9月25日 存量首套個人住房貸款利率進行批量下調

9月28日 茂名出臺十條措施，促進樓市健康穩定發展