搖號本爲公平

交費卻成門檻

欠費業主被拒

搖號資格誰說了算？

物業公司自行組織車位搖號

報名限制條件引發爭議

由於車位緊張，陳女士所在的小區自2015年開始，採取搖號方式管理地面車位。物業公司分別於2021年至2024年間四次發佈搖號通知，均將“按時足額交納物業服務費”列爲報名必備條件。

陳女士因未按期交納物業費被拒絕參與搖號，將物業公司起訴至北京市房山區人民法院。她認爲此限制條件侵害了業主權益，要求確認該限制條件的行爲無效，並要求支付額外產生的車位租賃費2800元。

物業公司則表示，限制條件符合臨時管理規約約定，且面向全體業主。目的在於覈實報名人員身份，瞭解業主真實需求，保障車位資源優先供給本小區業主。同時，陳女士房屋長期出租，名下另有地下車位且存在轉租行爲，實際沒有地面車位使用需求，所以不存在2800元車位租賃費的事實。

經查明，截至2024年8月物業公司最後一次發佈通知時，該小區業主委員會未選舉成功，公共區域未完成移交，地面車位搖號由物業公司自行組織，且物業公司未就搖號限制條件履行多數業主同意程序。

法院：違反公平自願原則

物業公司限制條件的行爲無效

法院審理後認爲，小區內地面停車位的租賃使用等事項應屬業主共有和共同管理權利的重大事項，應當由業主共同決定。物業公司未經法定程序，以交納物業費爲由限制業主參與搖號，違反了公平自願原則，侵犯了業主對共有部分的合法權益，故該限制條件的行爲無效。

關於租賃費索賠，因陳女士未能提供充分證據證明費用實際發生，且搖號的隨機性決定該費用非必然直接損失，法院對該訴求未予支持。

綜上，法院最終判決物業公司以交納物業費作爲參與小區車位搖號條件的行爲無效，駁回陳女士的其他訴訟請求。

法官：物業公司應尊重業主權利

業主也應避免無理由拒交物業費

物業管理承載小區公共服務職能，事關業主切身利益。本案中，物業公司未經業主大會同意，徑行發佈針對全體小區業主關於地面車位搖號的通知。且該通知中直接將交納物業費與租用小區車位資格綁定，明顯限制了業主權利，有違公平自願。法院因此對該行爲進行了否定性評價。

法官提示，物業公司在日常管理與服務中，應當尊重業主對小區共有部分享有的共有和共同管理的權利，構建並落實常態化業主溝通機制，推進物業管理服務更加符合羣衆期待。

小區業主也應避免無理由拒交物業費、私自侵佔公共部分等問題，增強主人翁意識和參與意識，與物業單位多溝通、同努力，逐步構建和諧、安全、舒適的居住環境。

文章來源：公衆號@北京房山法院