羊城晚報記者 徐煒倫

8月15日，國家統計局公佈的數據顯示，在一系列政策作用下，部分房地產相關指標降幅繼續收窄。1-7月份，新建商品房銷售面積同比下降18.6%，降幅比1-6月份收窄0.4個百分點；新建商品房銷售額同比下降24.3%，降幅收窄0.7個百分點；房地產開發企業到位資金同比下降21.3%，降幅收窄1.3個百分點。

據國家統計局相關人士介紹，目前多數房地產的指標仍然處於下降之中，房地產市場總體仍處於調整中。那麼，正處於深度調整期的房地產行業未來走勢如何？在日前舉辦的2024博鰲房地產論壇中，業內專家、分析人士作出了相關研判；房企代表發聲將持續探索房地產發展新模式，更好地滿足消費者住房需求。

夏亦豐：存量市場持續分流新房市場

在《當前地產如何破局》的主旨演講中，中銀證券房地產行業首席分析師夏亦豐表示，從全國的銷售數據來看，今年1-6月新建商品房市場整體表現低迷。其中，二手房的成交逐漸替代新房成交，“二手房成交的絕對量不低，6月份明顯增長，單月僅次於2015年以來的同期水平。存量市場以價換量的現象顯著，越來越多人選擇二手房滿足自身需求，持續分流新房市場需求。”

夏亦豐表示，當前市場一個急迫的問題是如何去庫存。“原來一直是期房的銷售增速高於現房，但現在都是現房的銷售增速遠高於期房，也說明大家對交付的擔憂。加上存量市場的競爭，就使現房庫存漲得比較快。”夏亦豐表示，目前去庫存大概靠“兩條腿”：一是政府購買，轉換爲保障房等形式；二是以舊換新，促進改善需求。

在房價方面，夏亦豐表示，“目前70個大中城市房價單月環比增速在往下走。一線城市當中深圳新房的跌幅最大，上海還處於高位，廣州跌回2021年的水平，北京跌回2018年的水平。二線城市整體和高位相比都跌了50%以上。我們認爲整體環比下降還會持續一段時間，但目前已基本上在底部區間，可能會有小幅超跌，預計年底有望出現環比跌幅收窄，但還需要在兩個季度以上的時間才能轉正。”

王韶：房企應順勢而爲，過渡到發展新模式

廣東省房地產行業協會會長王韶表示，房地產企業要想在當前的形勢下脫穎而出，必須要順勢而爲。現在房地產業的底層邏輯發生了很大變化：第一是房地產的作用和功能已由之前的推動器轉向了穩定器；第二是房地產調控從之前的抑制過熱轉向了消化存量、優化增量；第三是之前的購房需求更多是爲了滿足基本居住，現在必須要滿足對高品質生活的需要。“最重要的一個變化是，高借貸、高週轉等房地產發展模式已改變。”王韶強調，房地產發展新模式是與時俱進的，而且這個發展新模式是因地而異、因企而異。

王韶認爲，從監管層面來講，要建立人房地錢要素的新聯動機制，以人定房、以房定錢、以錢定地，遏制房地產亂象，實現“土地+金融”在市場的最佳配置；從需求層面來講，做到租售並舉、租售同權，建立“市場+保障”的科學供應體系。

他表示，房地產應該是有基礎性、先導性的，“要圍繞城市發展，提供一個高品質的生產空間、居住空間，也包括高品質的場所和服務，涵蓋衣、食、住、教、養、娛、購等方方面面。房地產企業只有通過在生態、生活、生產層面上發力，才能順利過渡到房地產發展的新模式。”

唐翔：房地產行業已進入品質時代的下半場

保利發展控股集團股份有限公司副總經理唐翔發佈《讀懂三大轉變，邁進品質時代》的主旨演講，他表示當前有三大轉變推動行業走向新週期。一是宏觀經濟的轉變。國內提振消費、增加居民收入和消費意願的信號積極，擊中了要拉動內需的痛點。打造有品質的好房子，保障資產的增值和租金的提高，就可以提升居民不動產的收入。

二是行業模式的轉變。行業經歷了深度調整期，但生命週期仍在延續，並因爲前期堅定有力的調控，行業未來整體受衝擊程度更小、風險更可控。在行業產能出清之後，企業的利潤就有望得到修復，發展也將更加穩健。

三是客戶需求的轉變。從追逐房產增值轉變爲重視居住價值，有效需求不會消亡，客戶只是在等待更利好的政策和更優質的產品，那麼企業就要去挖掘客戶的需求，提供更好的房子。唐翔提到，房地產行業也從高速增長的上半場換擋至品質時代的下半場，關鍵是要把握住市場的結構性機會，找到發展新模式。

楊鷗：在做好地產主業的同時佈局更多賽道

中海發展首席技術官、領潮供應鏈公司董事長楊鷗表示，房地產行業永遠有賣不出去的產品，也永遠有暢銷的產品，關鍵是是否有正確的銷售辦法，中海堅持的是“核心地段、核心城市、主流產品”。

對於構建新發展模式，楊鷗表示中海在“新”方面曾經做過很多事，比如第一個引進物業管理、第一個引進按揭模式。“我認爲首先是把主業做好，相關的多元化時時刻刻保持虛心學習。目前，我們的物業公司非常成熟，同時供應鏈也已經是一個成熟的產品，在更多新的賽道佈局。”

楊鷗表示，“以前我們靠資金、靠土地等資源性的投入產生價值，現在變成了靠治理、靠眼光、靠戰略來做一些新東西，在市場上能夠繼續發展、前進。”