公募REITs市場擴容增類再向前邁出重要一步。

11月26日晚，證監會網站信息顯示，中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金印力消費REIT”）、華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤商業REIT”）正式獲得中國證監會准予註冊的批覆，成爲首批消費基礎設施REITs之一。

在積極擴大消費、促進有效投資、提振實體經濟的當下，消費基礎設施REITs承擔着促消費、保民生的重要使命。消費基礎設施REITs的推動是衆望所歸，將帶動REITs市場進入新一輪高質量擴容。有機構預測，我國消費基礎設施資產存量大、優質項目多，消費基礎設施REITs未來市場規模有望達萬億元級別。

深市兩單消費REIT獲批

作爲一種新型的產權類公募REITs底層資產，消費基礎設施與工業廠房、倉儲物流、租賃住房和產業園區等有許多區別。

記者梳理發現，深市首批兩隻消費基礎設施公募REITs的底層資產均爲購物中心，原始權益人包括華潤、印力，均爲我國頭部消費基礎設施領域的參與者，旗下資產類型豐富，位於一二線城市的資產較多。

其中，成立於2003年的印力集團是我國領先的消費基礎設施投資與運營管理企業。截至今年年中，印力集團運營管理項目164個，遍佈全國53個城市，全口徑管理面積超過1,200萬平方米，在管項目估值規模超過1,000億元。

中金印力消費REIT招募說明書顯示，中金印力消費REIT底層資產爲杭州西溪印象城，整體建築面積25萬平方米，是杭州城西單體總建築面積最大的TOD購物中心。自開業以來，憑藉穩健運營、區域深耕等優勢，西溪印象城實現業績顯著增長。2022年營業額超過35億元；2023年上半年營業額突破21億元，創歷史新高。

穩定的出租率爲營收增長提供重要支撐，2014年～2022年杭州西溪印象城年加權平均出租率爲98.2%，截至2023年6月30日出租率更是已達到99.2%。

華潤商業REIT的底層資產爲青島萬象城，項目估值達81.47億元。

作爲山東省建築面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一，青島萬象城商業建面約30.1萬平方米，區位優勢明顯，雙地鐵上蓋，交通便利，客羣覆蓋青島全域。項目於2015年開業，2016年至2022年客流量年複合增長率達7.6%，近3年來營業收入複合增長率達15%。

“這類核心商圈、人流量大、出租率穩定、經營穩健的項目更容易獲批。”一位基金管理人告訴記者，投資人更關注底層資產位於高能級城市核心商圈、成熟穩定且具有競爭優勢的項目，但同時更重要的是，未來能保持穩健收益並具備持續增長的潛力。

華潤商業REIT招募說明書也強調，優秀的運營管理和深厚的會員基礎是項目未來保持業績持續增長的關鍵。

作爲青島萬象城的運營管理方——華潤萬象生活，已建立卓越的品牌招商、精益運營、大會員體系、數智化運營、平臺賦能、優異團隊六大核心能力，將持續助力青島萬象城發展。在其運營賦能下，青島萬象城在會員發展上顯著領先於當地其他購物中心，自2015年開業至今，青島萬象城已積累會員人數逾百萬，佔青島常住人口的10%。而龐大的會員規模和深度會員運營體系也充分保障了項目未來的穩健運營和長期增值潛力。

REITs市場進入新一輪高質量擴容

今年3月，爲落實中央經濟工作會議關於着力擴大國內需求的決策部署，國家發展改革委、證監會分別發佈《關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，明確將基礎設施REITs試點範圍拓展至消費基礎設施領域。

公開資料顯示，消費基礎設施REITs作爲成熟REITs市場最主要的類型之一，資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。在我國範圍內，百貨商場、購物中心等商業不動產具有投資金額高、投資回報週期長等特徵，一定程度上限制了行業的發展。截至2022年末，我國存量購物中心數量超過5500家，體量超過5億平方米。

以消費基礎設施項目發行REITs，將有助於盤活商業不動產存量項目，打通重資產商業的退出路徑，提升購物中心的運營效率，吸引資金參與投資增強流動性。當前，REITs產品的長期投資價值和資產配置價值正得到廣大投資者的關注和認可。

市場人士分析認爲，此次首批消費REIT的成功獲批，對商業不動產參與消費REITs試點具有較強的示範引領作用。