隨着中國進入經濟提質換擋、城市化進程減速的新環境，中國居民的房產消費習慣、行業經營模式、以及未來的產品創新方向，都在發生深刻的改變。

在11月22-23日，由中國房地產業協會主辦、綠城中國承辦的第十四屆中國房地產科學發展論壇上，綠城中國董事會主席張亞東就提到，房地產行業從之前的“四個分化”（市場分化、資源分化、企業分化、產品分化）進入新的階段，成爲“四個變化”：發展階段從增量時代變爲存量時代，供求關係從供不應求變爲供大於求，市場結構從剛需爲主變爲改善爲主，房屋功能需求從金融屬性迴歸居住屬性。

他認爲，行業的新模式意味着企業的發展新思路和轉型，但轉型不是轉行，實現有序轉型的關鍵在於認清自己的核心能力，並在此基礎上進行創新和變革。

而房地產企業積累的核心能力，就是開發和產品能力。

做每個城市的產品天花板

誠如張亞東所說的：綠城的理念與實踐，是讓更多人住上更好的房子。

綠城這幾年以來的所有的操作，都在打破綠城原本的人設，拼湊出一個行業轉折期，一如既往堅守品質初心，不斷提高自身的競爭力和可持續發展能力的新綠城。

在8月初的上海土拍中，綠城中國報名了4宗地塊，搖中了3宗，並且每場都是在十多家房企參拍的情況下成功突圍。

綠城中國董事會主席張亞東在年中業績會上將其形容爲“近五千分之一概率，真的很神奇”。

而更讓大家驚歎的是，在拿地僅10天后，綠城上海的兩個項目就拿出了設計方案。80天后，三大項目就已陸續面市。

“繁華三章”，即梅隴、徐涇、南翔三個地塊，分別對應沁蘭園、春曉園和留香園。

具體來看，最早開放樣板間的春曉園位於青浦徐涇，社區內除了有綠城繁華三章標配的室外泳池，還效仿江南四水歸堂形制，打造了一個約550平方米的中心水院，水景中融入了立體雕塑和臺地花池，消融社區邊界，打造豐盛且高顏值的“生活綜合體”。

留香園位於嘉定南翔，這裏自古就有“金羅店銀南翔”之說，豐饒的物質資源，滋養了世世代代居住者的適逸精神。這裏至今仍留存着上海五大古典園林之一古猗園，蘊藏着上海最初的庭園情結。基於對在地文化的融合、對適逸精神的回溯，綠城在留香園落地“留香六逸”，設計“自然流淌的適逸庭園”遊弋動線，強調街巷、里弄、府院理念，臨城納水，融景入園。

本月初剛開放樣板間的沁蘭園位於閔行梅隴，規劃將國際質感的當代高層與大氣謙和的海派底蘊相融合。與大多數的盤大開大合不同，沁蘭園選擇了一條“長亭玉廊”作爲業主的人行主入口設計，側面的拱門取自老上海的經典元素“石庫門”，地面的鋪磚也有着自己的韻味。

上海的業內人士說：“以品質著稱的綠城，進入上海二十多年了，似乎從來沒有如此高調過。”

確實，綠城近年來在上海的項目偏少，市場對綠城的迴歸充滿了渴望與期待——2022年7月，綠城時隔五年再次在上海拿地，打造的前灘百合園，認購率達到了400%。

而這一次，也同樣未出市便已引爆——十一期間，有人去探訪了下當時還未開放樣板間的沁蘭園展廳：不足20平米的展廳內，就已經擠滿了前來諮詢的購房者；10月底南翔綠城留香園“適逸”樣板間開放，兩天創下近2000組的客戶到訪量；甚至，很多同行都跑到綠城樣板間參觀交流。

其他城市購買力對綠城的追捧，也同樣狂熱。

10月27日剛拿的南京建鄴區G55號地塊，當時引來超過14家房企角逐，僅經過1分14秒便觸達地價上限進入搖號環節，最終由綠城幸運搖中。

該地塊成交總價達69億元，成交樓面價4.3萬元/平方米。是南京今年目前的的總價+單價雙地王。

成交後，已經有不少南京業內外人士，開始發文討論，期待綠城在這塊享有寬闊的一線江景的土地上，又會造出怎樣的品質人居。

另外，近期推出的杭州詠詠溪雲廬，立面以“東方之隱，未來之逸”爲內涵，遵循中式營造法則，借景生園，建築與自然共，一開放示範區即成打卡熱門；今年新開的杭州芝瀾月華軒首開即罄；北京的綠城·西山雲廬是2023年上半年北京別墅市場銷冠。哪怕是綠城已經交付多年的二手房，也基本都會成爲每個城市各自板塊的二手房價天花板。

核心競爭力構築全品質標杆閉環

在《2021年至2025年戰略規劃》中，綠城就將“最懂客戶，最懂產品”確定爲公司的戰略支點，致力於打造更契合客戶需求、更高品質的產品。

以產品主義立身，讓綠城贏得了市場的投票，也贏得了在行業轉折期的穩步穿越。

中指研究院數據統計，2023年上半年，TOP100房企銷售總額爲35682.3億元，同比僅微增0.1%。

但綠城上半年實現總合同銷售額1342億元，同比增長了19%。其中自投銷售額982億元，同比增長16%；權益銷售額633億元，同比增長達到了40%。遙遙領先行業。

剛過去的10月，北極星NS研報顯示，由於需求端回暖持續性低於預期，10月房企銷售降幅小幅擴大。但綠城10月單月卻實現了銷售環比和同比的雙正增長。

暢通的去化，一方面構築了綠城經營形成良性閉環。

上半年，綠城首開去化率達到82%，銷售回款率109%。又快又好的持續銷售滾動下，綠城實現歸母淨利潤25.45億元，同比增長41.3%；核心規模淨利38.81億元，同比增長4.2%。現金短債比2.2倍，財務結構持續穩健。

今年以來，綠城仍堅持深耕核心、狙擊投資的精準策略，將拓展重點聚焦在於抗風險能力更強的一二線城市和去化速度更快的區域和項目，錨定北京、上海、深圳、杭州、西安、寧波、蘇州等城市；此外，在嘉興、紹興等優質的三四線城市開展“狙擊式”投資，補充土地儲備。

根據中指研究院的監測，今年前10月，綠城中國新增全口徑貨值已經達到1193億元，新增權益貨值也達到了1019億元。

已經完成年初時，綠城執行董事、行政總裁郭佳峯公開透露的“公司今年的新增貨值應該會超過去年（1037億元）”的拓展目標，有力夯實了自身可持續發展的底盤，進一步展現出穩健韌性和品牌實力。

且在綠城上半年新增的571億貨值中，其權益佔比已經達到了79%，由此也將進一步推進銷售權益比提升，實現歸母淨利潤增長。

根據綠城2019年時制定的2025年戰略規劃，綠城要成爲TOP10裏面的品質標杆。

而現在，綠城除了不斷努力提升、改變自身，爲行業發展貢獻力量，還希望能致力於推動行業發展。

在科學發展論壇上，張亞東就全員共創“好房子”標準、迴歸“好企業”初心、提高房地產行業市場化水平提出了倡議。

他認爲，好房子不僅應該只具備基本的居住功能，還應該考慮到人們的生活需求和習慣，以及對於環境保護和可持續發展的要求。建議行業各方參與者整理案例、頂層設計，引導房企適應新階段、滿足新需求。共同制定科技化、綠色建築、全週期管理方面的政策和標準，引導企業運用科技化、產業化技術，去營造綠色低碳、品質長久、環境宜居的“新型全生命週期住宅”。

此外，他還倡議行業充分討論“好企業”的評價標準，鼓勵那些高品質、善經營、講責任的企業發展壯大。由行業主管部門建立“好企業”的基礎標準和下限，由各家企業自主努力提升、逐漸創造“好企業”的上限。通過“好企業”的評比和授予，引導房地產企業在房屋營造過程中，自覺以“努力讓人民羣衆住上更好的房子”爲目標，爲“以人爲核心的新型城鎮化”戰略做出更大的貢獻。