證券時報記者 張達

作爲我國金融領域最高規格的會議，近期召開的中央金融工作會議備受關注。值得注意的是，與歷次全國金融工作會議內容相比，此次會議首次增加了房地產領域相關表述，並且放在了防範化解金融風險的框架下。

業內人士認爲，有效防範化解房地產風險成爲金融領域的重要任務之一，接下來需要重點關注相關舉措的落地節奏與發力強度。預計監管部門將修改完善房企融資相關規則，“三大工程”或成明年拉動投資、改善銷售的有力舉措，未來部分城市需求端政策有望進一步放鬆，土地供應也有望進一步增加，從而帶動市場預期改善。

明確監管新模式

中央金融工作會議對防範化解金融風險的表述佔據了較大篇幅，這也是當前和今後金融工作的重點。其中，首次提及房地產領域的內容，並且着墨頗多。

對於此次會議首次提及房地產的原因，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，過去房地產行業屬於上升期，地價和房價等資產價格對金融安全的敞口覆蓋比較完備。現在房地產風險衝擊金融安全，房地產不良貸款率連續攀升，並且隨着供給端開發商債務違約及需求端商品房銷售下滑，導致的資金鍊緊張對風險的影響正在全面顯現，需要金融體系全面應對房地產風險的衝擊，有效防範化解房地產風險成爲金融領域的重要任務之一。

房地產風險化解方面，會議首先提出，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理。

中指研究院企業研究總監劉水認爲，會議首次提出健全房地產企業主體監管制度，表明政府將加快房地產企業監管制度建設，明確監管企業範圍，系統重要性企業是重點監管對象，監管內容方面重點是預售資金的監管、企業債務及流動性的監管等。

李宇嘉進一步指出，會議提出房地產企業新的監管模式，即從主體和資金兩條路徑進行監管。對主體的監管，即夯實企業主體責任，對該主體全口徑、全渠道的融資進行監管，以財務風險指標爲手段，包括“三道紅線”在內，構築監管的底線，兜牢監管的架構，預警並防範企業出現風險並蔓延。對資金進行監管，即資金從金融機構流出到企業，以及企業後續資金的流轉，要進行穿透式監管，確保資金符合最初設定的用途。

在應對房地產風險的同時，會議強調完善房地產金融宏觀審慎管理。國泰君安研報認爲，這意味着針對房地產領域宏觀審慎角度的金融約束（例如“三道紅線”、貸款集中度等）仍將依據行業不同階段以不同形式出現。

“房地產金融宏觀審慎管理主要目的是防風險，抑制房地產市場過熱是防風險，適度支持促進行業修復也是防風險，未來一段時間房地產金融審慎管理的方向應該是適度支持。”劉水預計，監管部門將對房地產企業融資規則“三道紅線”、銀行房地產貸款“兩道紅線”相關參數進行調整，修改完善相關規則。

支持房企合理融資

不同所有制一視同仁

中央金融工作會議還明確提出，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

對於房地產企業的融資支持，去年11月的“金融16條”就提出，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。近期，央行行長潘功勝也提出，一視同仁支持房地產企業合理融資需求。此次會議進一步明確，要支持不同所有制房企。

“目前融資困難的主要是民營房企。”劉水說，會議意在強調商業銀行等金融機構要把支持民營房企融資的政策落實落細，切切實實把“堅持兩個毫不動搖”落到實處，支持民營房企發展。

中金公司研報指出，今年以來新房銷售整體偏弱，1～9月商品房銷售金額同比下降4.6%，對房企現金流形成持續壓力；同時，民企銷售表現明顯弱於央國企，以百強房企中的42家央國企和32家未出險民企爲例，1～9月銷售額增速分別爲+12%和-14%。在此背景下，本次會議提出的“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”，對於穩定房企現金流、緩釋房企信用風險尤爲關鍵。接下來需要重點關注相關舉措的落地節奏與發力強度。

民生銀行研究院預計，後續房企的中短期債務重組或將是緩解企業償債燃眉之急、化解房地產市場風險的一個關鍵突破口，也有助於完成“保交樓”任務。

在鏡鑑諮詢創始人張宏偉看來，如何解決已經出險房企的公開市場直接融資，滿足不同所有制房企的合理融資需求，以確保“保交樓”和債務重組的順利進行，將成爲未來融資政策執行的關鍵考慮因素。

寬鬆政策可期

中央金融工作會議還提出，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

李宇嘉指出，“三大工程建設”包括保障性住房、城中村改造、“平急兩用”基礎設施建設，這是未來金融投向房地產的主要領域，也是房地產新發展模式。保障性住房解決住房保障短板，壯大住房保障在住房供給中的主體地位，推進供給側改革；城中村改造幫助新市民等外來人口享受公共服務、住有所居。

國泰君安研報預計，“三大工程”建設將是未來我國房地產和基建領域重要的增量投資。

中金公司研報也認爲，“三大工程”的建設可能成爲明年拉動投資、改善銷售的有力舉措，須高度關注配套資金的落地情況。從中長期角度講，這也是房地產新模式中構建多層次住房供給體系、推動宅地供需匹配的關鍵舉措。

此外，此次會議重申“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求”。

中金公司研報指出，今年9月各地出臺的需求支持政策的頻率和力度均達到本輪週期以來的峯值，但目前32個重點城市中，仍有17城留有不同程度的限購要求，15城的首套房首付比例要求高於下限，17城二套房首付比例要求高於下限，政策或仍存在調整空間。同時，此前政策效果更多體現在二手房而非新房，這也反映了需求支持政策和緩釋房企信用風險政策相結合的必要性。

民生銀行研究院預計，未來部分城市需求端政策有望進一步放鬆，土地供應也有望進一步增加，從而帶動市場預期改善。