案件背景：

2023年12月底，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。住房和城鄉建設部部長在會上表示：“要持續抓好保交樓、保民生、保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。”2023年下半年，部分房地產在建項目無法按時交付，引起了全社會的關注。

案情介紹：

【案件號（2023）0304民初1327號】2020年10月19日，賈某與某地產集團子公司（以下簡稱“該地產公司”）簽訂了《商品房認購書》，認購了該地產公司某商品房項目，並支付了人民幣2萬元作爲定金，約定定金在簽訂《商品房買賣合同》時轉入房款，賈某選擇了分期付款。當天賈某支付了定金和首期房款；2021年4月，賈某繳納了第二筆房款。以上賈某向該地產公司共計支付房款105541元（包含定金20000元）。但該地產公司一直未與賈某簽訂《商品房買賣合同》。

賈某認爲，該地產公司未按照該認購書約定內容履行按期與賈某簽署《商品房買賣合同》，而且涉案樓盤於2021年下半年就處於停工狀態，現已爛尾，該地產公司不能按時交房，其根本違約的行爲致使合同目的不能實現，故起訴該地產公司，主張解除商品房認購書，並退款購房款和利息，並返還雙倍定金。

法院認爲，雙方均未按照合同約定簽訂《商品房買賣合同》，合同已無法繼續履行，支持解除商品房認購書，該地產公司需返還賈某已支付的購房款及利息。但是未簽訂商品房買賣合同，雙方均有過錯，所以不支持雙倍返還定金，判令該地產公司退還定金。

律師分析：

商品房消費者屬於《消費者權益保護法》中的“消費者”，商品房消費者必須是自然人，不包括法人以及非法人組織。在“暴雷”事件中，有三種類型的商品房消費者：一、房屋在建設階段尚未交付，房企進入破產程序，消費者面臨着房屋權利狀態的重大不確定性：二、房屋已建設完成，但還未交付，消費者將可能面臨房屋無法交付的困境；三、房屋已交付，但是因房企的土地出讓金未能繳齊等因素，房企無力完成項目的初始登記手續，從而消費者不能完成過戶。無論出現哪種情形，對商品房消費者而言都將產生維權需求。

2023年4月20日，最高人民法院發佈了《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批覆》（法釋〔2023〕1號，以下簡稱《1號批覆》），對當前形勢下“爛尾樓”頻發導致大量商品房項目糾紛中相關問題的處理作出重要指示，並確定了裁判規則。

《1號批覆》主要涉及了三方面內容：1、建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關係不變，按照相關司法解釋執行；2、商品房消費者的房屋交付請求權優先於其他債權；3、房屋不能交付時，商品房消費者的房款返還請求權優先於其他債權。《1號批覆》確認了商品房消費者的第一順位優先權（有網友評論該司法解釋創設了商品房消費者“超級優先權”），上述權利保護順位不僅限於執行程序，還適用於破產程序。

對此類案件，北京市競天公誠律師事務所合夥人孫甜認爲，在“超級優先權”的問題上，需注意以下幾點：

（一）以居住爲目的

1、經營型房屋（商鋪）通常不屬於“以居住爲目的”（例外：結合其是否有居住功能）。2、有居住功能的商住房、酒店式公寓、公寓式酒店通常屬於“以居住爲目的”。3、以房抵債、讓與擔保、假按揭（購房者支付的首付款以及償還貸款利息的資金均來源於開發商，目的在於套取貸款）不屬於“以居住爲目的”。

（二）是否需要買受人名下無其他用於居住的房屋

《1號批覆》中沒有明確規定所購房屋是否必須是唯一住房，一般認爲所購房屋原則上必須是唯一住房。若商品房消費者名下有多套房屋，則應屬於除商品房消費者之外的一般買受人，可根據《執行異議和複議規定》第28條規定主張權利，而不適用《1號批覆》規定。也就是說，商品房消費者“超級優先權”仍應滿足“買受人名下無其他用於居住的房屋”的條件。但對於“名下”應做擴大解釋，其共同居住的配偶、未成年子女名下的住房，通常已可以滿足居住需求，也應納入房屋套數計算。

（三）是否需要簽訂合法有效的書面買賣合同

1、只簽署認購書可能不滿足要求（例外：符合一定條件的認購書，將被認定爲商品房買賣合同）。2、只簽署商品房預售/現售合同基本滿足要求（例外：開發商在起訴前仍未取得商品房預售許可證明）。3、未辦理商品房買賣合同備案或網籤、未辦理預告登記也滿足要求。

（四）房屋不能交付且無實際交付可能

商品房消費者享有的優先權分爲房屋交付請求和價款返還請求權兩類。只有在“房屋不能交付且無實際交付可能”的情形下，購房者才能主張“超級優先權”。“房屋不能交付”可以理解爲商品房現階段尚未竣工並經驗收合格。即使商品房現階段尚未竣工並經驗收合格，但房地產開發企業如仍有續建至竣工驗收的計劃和資金，或者有政府“保交樓”政策的支持，一般認定爲具有“實際交付可能”。

（五）已支付的價款比例

《1號批覆》要求消費者付完全款，但如果還沒付完，也給商品房消費者補救的機會，只要在涉訴後的一審辯論終結前付清，一樣享有優先權。如此規定顯然更有利於消費者。1、支付形式包括按揭貸款方式（在返還價款階段，由開發商將收取的購房貸款本金及利息退還給銀行，購房者一般無需對剩餘貸款承擔還款責任）。2、是否達到法定支付比例將影響法律效果：根據1號批覆及《執行異議規定》第29條的規定，如商品房購房消費者支付價款未超過百分之五十，其執行異議將被駁回，但其可提起執行異議之訴並在一審法庭辯論終結前補齊購房款的方式，獲得商品房消費者“超級優先權”。

（六）商品房消費者是否可以停貸

全國不少爆雷房企的“爛尾樓”業主選擇了“強制停貸”，在無法收房的情形下選擇了不再償還貸款，中止履行其與按揭銀行簽署的商品房按揭抵押貸款合同項下的貸款清償義務。

孫甜建議商品房消費者通過起訴的方式主張中止償還房屋貸款本息，以避免擴大損失。1、如果解除買賣合同和貸款合同得到支持，則自起訴之日起即可中止償還貸款本息。2、若不主張合同解除而需要繼續履行買賣合同的，在金融機構存在未將預售資金轉入監管賬戶，或違規撥付監管賬戶內的監管資金兩種過錯情形時，商品房消費者的停止償還貸款本息的請求亦將得到支持。

（七）商品房消費者主張價款返還的優先範圍應當限定爲購房款，不包括因合同解除所產生的違約金、賠償金等

“超級優先權”的立法目的是保護居住權，將違約金、賠償金等也納入“超級優先權”的範圍內，將會破壞民事法律關係中的抵押制度。通常來說，工程建設價款的優先權也限定在工程價款本身，而不含違約金、賠償金。

（八）雖然消費者有了“超級優先權”，但是也不一定能在“爛尾樓”項目中挽回損失，主要取決於開發商的執行能力

商品房消費者購房款返還請求權的優先是在強調各類債權的清償順序，無論是在普通執行案件中，還是在破產案件中，其本質仍舊是一個執行問題，最終還得看開發商有無執行能力、有無可供執行的財產。

律師介紹：

1、孫甜：北京市競天公誠律師事務所合夥人。在此之前孫律師曾分別在國內知名律所擔任律師、知名跨國公司擔任法律顧問、國內上市公司從事投資工作，在合規、爭議解決和投融資等業務領域有超過15年的豐富經驗。孫律師爲汽車、船舶、軍工、通信、互聯網、工程、能源、化工、銀行等行業的諸多境內外領軍企業提供法律服務。憑藉多年的豐富經驗，孫律師帶領團隊爲大型國有企業、民營企業、上市公司等提供合規、爭議解決、投融資等專項法律服務。孫律師曾帶領團隊辦理的“兩船合併”案例榮登《商法》“2020 年度傑出交易”，其個人也被《商法》列入2022年和2023年“The A-List法律精英”榜單、2024年《錢伯斯大中華區指南》“國際貿易/世貿：海關、出口管制與經濟制裁”榜單。孫律師具有中國律師執業資格。

2、馮煜英，北京市競天公誠律師事務所律師