買賣雙方經中介公司工作人員介紹，簽訂了房屋買賣合同。後該工作人員離職，卻繼續爲買賣雙方辦理了過戶手續。該行爲是否構成“跳單”？中介公司能否要求買方支付佣金？

近期，上海市寶山區人民法院（以下簡稱寶山區人民法院）審結了一起中介合同糾紛案件。

案情回顧

2022年7月，彭女士與其丈夫季先生欲購置某小區房屋，在某中介公司工作人員褚先生的介紹下，夫妻二人與房屋出售方簽訂了《房地產買賣居間協議》與《房地產買賣合同》。當日，夫妻二人與中介公司簽訂了《佣金確認書》，約定本次房屋交易的佣金爲5萬元。

2022年8月，褚先生從某中介公司離職。夫妻二人得知該情況後，與房屋出售方一起再次找到褚先生，表示希望由其幫助繼續完成交易。褚先生答應了下來，並順利爲買賣雙方辦理了過戶手續，爲此彭女士先後兩次向褚先生個人支付佣金共3萬元。

後來，某中介公司售後人員通過電話詢問彭女士關於房屋交易的情況，彭女士稱已與房屋出售方解除合同，自己不再想購買房屋。然而，中介公司卻發現房屋已經完成了過戶交易，買賣雙方仍是彭女士夫妻二人和原出售方。

中介公司認爲，彭女士夫妻二人的行爲已經構成“跳單”，故起訴要求其支付佣金5萬元以及逾期付款違約金。

彭女士夫妻二人共同辯稱，房屋的帶看與合同的簽訂都是由褚先生個人負責，且自己也已經支付佣金給褚先生，故不同意向中介公司支付佣金。

人民法院裁判

寶山區人民法院審理後認爲，《房地產買賣居間協議》與《佣金確認書》所簽署的主體是彭女士、季先生與某中介公司，合同系各方真實意思表示，合法有效。褚先生的離職並不導致《房地產買賣居間協議》的解除，故雙方應當繼續按約履行。

褚先生在作爲某中介公司的員工時，已經代表了某中介公司爲彭女士夫妻二人提供了房源篩選、帶看房屋、協助買賣雙方商談價格並簽訂合同等中介服務。後彭女士夫妻二人知悉褚先生離職，自此褚先生的行爲已無法繼續代表某中介公司，故彭女士向褚先生支付佣金並不能視爲已經向某中介公司履行了付款義務。因此，彭女士夫妻二人繞開某中介公司，通過褚先生繼續完成案涉房屋交易的行爲構成“跳單”，應承擔相應違約責任。

據此，寶山區人民法院依據中介公司實際完成的中介服務內容程度，判決彭女士夫妻二人向中介公司支付佣金1萬元及逾期利息。

一審判決後，雙方當事人均服判息訴，該案判決已生效。

（注：文中當事人爲化名）

法官說法

《中華人民共和國民法典》第九百六十五條規定：“委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”實踐中，房屋買賣雙方通過中介人提供的房源信息簽訂中介合同並享受其提供的相應服務，如果擅自跳開中介人，自行或者通過委託其他中介人完成交易，該行爲通常被認定爲“跳單”。

一、“跳單”行爲構成違約

房屋交易過程中，中介公司的經辦員工爲買賣雙方提供諸如有用的房源信息、帶看房屋、協助雙方商談價格並簽訂合同、協助過戶等中介服務，由此許多當事人會對負責交易的員工產生信賴，並可能忽略中介合同的相對方是在合同上簽字或印章的中介公司而非員工個人。

本案中，彭女士夫妻二人與中介公司簽訂中介服務合同，約定的佣金是5萬元，後其通過褚先生的服務完成交易僅需支付佣金3萬元，看似得到了“優惠”，但這一行爲卻致使其在與原中介公司簽訂的中介合同中構成違約，進而需要承擔違約責任。

二、主張全部佣金應以提供完整服務爲前提

員工的服務是中介公司服務的外化表現，所以員工履行職務的行爲，應當視爲中介公司按合同約定爲委託人提供了相應中介服務。同樣，如果員工在交易過程中離職，後續其再爲買賣雙方繼續提供的服務，則不能及於原中介公司。

本案中，褚先生作爲中介公司的員工，已經代表公司爲彭女士夫妻二人提供了案涉房屋信息、帶看房屋、簽訂合同的前期中介服務，而其離職後爲彭女士夫妻二人提供的剩餘服務已不能代表原中介公司，故不能認定中介公司已經按照合同約定提供了全部的中介服務，由此本案中法院僅判決支持中介公司獲賠部分佣金。

三、房屋買賣相關交易方均應誠信履約

在房屋買賣交易活動中，誠信履約是貫穿始終的基石，承載着交易雙方的信任與期待，也對市場的穩健發展起到重要作用。相關交易方在沒有合意解除合同或者出現合同目的確實無法實現的情形下，都應當嚴格依照合同約定，全面、誠信地履行各自義務。

對於房屋買賣雙方而言，要誠信履約，若爲了一時的優惠而選擇“跳單”，除了必須向中介公司支付佣金外，還可能因違反合同約定需要額外支付違約金，並因捲入訴訟而耗費更多的時間、精力和金錢。對於中介公司和從業人員而言，要恪守職業道德，切實履行忠誠義務，離職後應當妥善完成工作交接，對待客戶誠實守信、盡職盡責，對待同行相互尊重、合作共贏，只有規範履行中介合同，才能維護正常的交易環境，使得中介交易市場健康發展。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第七條 民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。

第九百六十一條　中介合同是中介人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。

第九百六十三條　中介人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。

第九百六十五條 委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

來源：上海高院微信公衆號