“贈送大露臺”“超高得房率”……最近，不少消費者反映，在看房的過程中，一些樓盤將不計入建築面積的露臺、花園、飄窗、夾層等區域的面積，打包算進套內面積，宣稱得房率能“超過100%”，提高樓盤競爭力。
住房和城鄉建設部近日表示，建“好房子”不等同於建“大房子”“貴房子”。這該如何理解？如何讓“好房子”覆蓋不同地區、不同面積、不同價位？
盲目追求高得房率
是對“好房子”標準的誤讀
近段時間，在滿足用地容積率要求的同時，儘可能做大套內不計容面積、吸引消費者、提高樓盤競爭力，成爲房地產開發商競相追逐的賽道。不少消費者在購房時，總會看到開發商宣傳“超大陽臺、270度飄窗、超100%得房率”等字眼，看起來非常誘人。
雲南昆明某樓盤置業顧問羅先生說，該樓盤143㎡和199㎡兩種面積的大平層住宅都配有一個大露臺，270度環繞住宅，滿足了居民“家家戶戶有花園”的願望。
羅先生強調，項目得房率目前實測大概達到了101%到104%，幾乎算是“零公攤”，這意味着在同等建築面積下，每戶業主實際可使用的空間比傳統的住宅多出了30%到40%。
一般來說，住宅的得房率是套內建築面積與房屋建築面積（套內建築面積+公攤面積）的比率。由於公攤面積客觀存在，住宅的得房率通常情況下不可能超過100%。同時，開發商在拿地時，相關部門就會規定好這塊土地開發成住宅後的容積率（總建築面積與建築用地面積的比值）上限。這些因素都鎖定了每個住宅項目的開發強度。也就是說，住宅項目的可售面積是很難被“多設計出來”的。
那麼，所謂的“超高得房率”如何實現？浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長範建雙教授分析，開發商通常通過兩種方式來提高住宅的實際使用面積：
一種是利用計容的規則，有些城市計容新規改了以後，不計容的面積最高的比例可以佔到40%，開發商把它作爲贈送面積，最後“得房率”肯定是超過100%，甚至可能會更高。
還有一部分開發商會搞“小動作”，比如在報批的時候有很多個陽臺，但是最後呈現出來，把一些陽臺直接包到房間裏面。這種其實是違章的，也會有一些隱患，作爲消費者要警惕。
針對網絡上有傳言稱，這是由於國家對住宅項目標準的提高導致成本提升，開發商需要盡力做大可售面積，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這種說法站不住腳。
從市場上來看，現在剛需羣體主要轉向租房，購買二手住房、配售房，這些存量房源難以滿足改善型的住房需求，這類人羣往往願意爲高品質付出溢價。開發商應該從居住品質、建築材料和戶型設計、配套設施等角度來打造新房產品。
需要提醒的是，國家早就做過評估，“好房子”的底線標準落地，對開發商建築成本的影響並不大；土地供給方面，目前對開發商也很友好，在區位、地價、配建等方面都有所傾斜。
所以，盲目追高得房率指標，一定程度上是對“好房子”標準的誤讀。
“好房子”不等於“大房子”“貴房子”
既要高品質，也要買得起
住房和城鄉建設部近日公開表示，建“好房子”不等同於建“大房子”“貴房子”，而是要通過好的設計、好的施工、好的材料、好的服務等，解決居住中的痛點問題，全面提升住房品質。不同地區、不同面積、不同價位都應當有不同的“好房子”。
住房和城鄉建設部有關負責人表示，要通過完善標準體系，全面提高設計、材料、建造、設備以及無障礙、適老化、智能化等方面的標準，來引領和支撐“好房子”建設。
李宇嘉認爲，從這些表態中可以看出，“經濟合理”也是一重重要標準，開發商應充分調研市場的可承受能力，推出一些務實的住宅產品。
李宇嘉表示，開發商設計符合現行市場的“好房子”產品，應該在落實底線標準的“規定動作”之上，更多突出設計、用材、服務、功能等方面的優勢，而不是“高贈送”甚至“違規贈送”，以提高實際使用面積來“變相降價”，並作爲“核心競爭力”。這樣會對存量其他在售的項目和二手房市場造成影響，也反過來會衝擊到自身項目的銷售。
此外，業內對以有“空中花園”爲突出特點的第四代住宅的討論由來已久。範建雙分析，我國各個地區的氣候條件不同，“四代宅”不一定符合我國所有地區的普遍需要。
範建雙認爲，與追求相對“博眼球”的外在指標相比，開發商更應迴歸居民的“急難愁盼”問題，匠心打造安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。比如以前很多房子都存在漏水、外牆的牆皮脫落等問題，開發商應在這些隱蔽性的問題上多下功夫，研發一些新的材料、工藝，解決質量通病。
近日召開的國務院常務會議指出，要紮實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統籌，在規劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。
李宇嘉認爲，將“好房子”建設納入城市更新機制加強工作統籌，就要加強存量在建、在售房屋公共配套補短板的力度，緩減來自新增住房的衝擊。加快推進老舊小區改造、配售房建設，將其打造爲“好房子”。各地建築設計規範不能突破下限，不能損耗城市整體的容積率、建築密度，更不能將“偷面積”合法化。
“好房子”既有建築設計的新標準，比如層高、隔音、降噪等等，也有覆蓋廣的特徵，即不同類型、地區的房子都要向“好房子”靠攏。“好房子”不僅是高品質的，還要是買得起的，如果“好房子”單純變成了“大房子”“貴房子”，只有少數人能消費得起，這絕不是打造“好房子”的初衷。
記者/王澤華 相海坤
