“明天我的（商業）房貸利率就要降60個基點，降到2.72%，比公積金利率還低。”近日，家住天津的唐先生告訴中新經緯。

明天起，重定價日爲1月1日的存量房貸將迎來利率下調，有的調整幅度達60個基點。你的房貸利率降多少？

有商貸利率低於公積金貸款利率

唐先生表示，2016年9月，他貸款在天津購入了一套90平方米左右的兩室，當時貸款金額95萬元，商貸利率是在貸款基準利率4.90%的基礎上打8折，即3.92%。

2019年8月，中國人民銀行推動改革完善LPR（貸款市場報價利率）報價形成機制。2020年3月，存量浮動利率貸款的定價基準轉換爲LPR，唐先生的貸款利率也轉變爲LPR-88個基點。

明年1月1日是唐先生的房貸重定價日，由於5年期以上LPR從2023年12月的4.20%，下降了60個基點，至2024年12月的3.60%，他的房貸利率也將由3.32%降至2.72%。而2024年5月，公積金貸款利率進行調整，調整後，5年期以上的首套房個人住房公積金利率爲2.85%。這意味着唐先生的商業房貸利率將要低於公積金貸款利率。

在北京工作的小田（化名）告訴中新經緯，她在2019年底購入一套兩室住房，貸款105萬元。經過多次LPR下降和存量房貸利率調整，小田當下的房貸利率爲3.90%（即LPR-30個基點）。之前，她的房貸重定價日爲每年12月24日，今年11月，她將重定價週期調整爲3個月，重定價日也調整爲每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。

“我的房貸利率要降60個基點，從3.90%降到3.30%。”小田說，在提前還款後，她的本金還剩65萬元，月供約3900元，房貸利率下調後，她的月供或減少約200元。

在北京工作的梁毅（化名）介紹，他的房貸利率同樣爲LPR-30個基點，由於其原房貸重定價日爲10月19日，他的房貸利率已調整爲3.55%（參考9月公佈的5年期以上LPR報價3.85%）。而在11月重定價日調整後，他最近的重定價日爲1月1日，重定價週期調整爲3個月，參考12月公佈的5年期以上LPR報價3.60%，他的房貸利率將下降25個基點，降至3.30%。

多家銀行稱系統自動更新利率

目前，市場上的個人房貸利率基本上是由LPR加減點形成的，也就是說房貸利率的高低受LPR漲跌的影響。貸款市場報價利率LPR每月公佈一次，而房貸利率則要在貸款重定價日調整。

今年9月29日，中國人民銀行發佈公告，要求自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。在利率重定價日，定價基準調整爲最近一個月的LPR。

重定價週期最短可申請調整爲3個月，也可選擇6個月、12個月等，借貸雙方可協商確定。據農業銀行的相關解答，調整重定價週期後， 重定價日可沿用原貸款合同中的日期。 具體又可以分爲兩種情況：一是原貸款合同約定爲對月對日的，重定價日爲調整後重定價週期相對應月份的借款發放日對日，如重定價週期內無借款發放日對日，則該週期重定價日爲相應月份的最後一天。二是原貸款合同約定爲1月1日的，重定價日爲調整後重定價週期相對應月份的1日，也可以選擇以調整後重定價週期相對應月份的借款發放日對日爲重定價日。

以唐先生爲例，其原房貸重定價週期爲12個月、重定價日爲每年的1月1日。2024年11月，他申請將重定價週期調整爲3個月，調整後的重定價日爲1月1日、4月1日、7月1日、10月1日。也就是說，像唐先生一樣，選擇重定價週期爲3個月的借款人，之後每3個月房貸利率就會根據LPR的變動而調整。

中新經緯以客戶身份諮詢多家銀行客服，工作人員均表示，客戶無須做任何操作，系統屆時會自動在重定價日根據最新的LPR調整利率，具體可以在重定價日當天或者次日查詢利率更新情況。

明年LPR有望繼續下行

12月9日召開的中共中央政治局會議提出“實施更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策”。

12月11日至12日召開的中央經濟工作會議指出，當前外部環境變化帶來的不利影響加深，我國經濟運行仍面臨不少困難和挑戰，主要是國內需求不足，部分企業生產經營困難，羣衆就業增收面臨壓力，風險隱患仍然較多。同時必須看到，我國經濟基礎穩、優勢多、韌性強、潛能大，長期向好的支撐條件和基本趨勢沒有變。

東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，展望2025年，在適度寬鬆的貨幣政策基調下，中國人民銀行將繼續實施有力度的降息，政策利率有望下調0.5個百分點，顯著高於今年0.3個百分點的降幅，屆時會引導LPR報價跟進下調；另外，明年各類結構性貨幣政策工具利率也會適時下調，進而推動企業和居民融資成本全面下行。

“不排除2025年通過較大幅度引導5年期以上LPR報價下行等方式，繼續對居民房貸實施較大力度定向降息的可能。這是促進房地產市場止跌回穩的關鍵一招。”王青說。

招聯首席研究員董希淼在接受中新經緯採訪時表示，2025年適度寬鬆的貨幣政策應朝着三個方向持續發力，更具前瞻性、有效性、針對性。一是要加大跨週期和逆週期調節力度，超常規地進行預調，讓政策調整走在市場曲線之前，助力宏觀經濟熨平週期波動和外在衝擊，彰顯前瞻性；二是繼續降準降息，2025年可降準0.5—0.75個百分點，下調政策利率50個基點，引導LPR下降25個基點，在總量上保障流動性更加充裕，在價格上適度降低成本，增強有效性；三是運用好存量結構性貨幣政策工具，必要時創設新的工具，引導和支持金融機構做好“五篇大文章”，特別是加大對科技創新、綠色發展、消費金融等支持，體現針對性。

“需要注意的是，2024年三季度商業銀行淨息差已經下滑至1.53%，處於歷史低位。如果LPR下降速度過快，銀行息差縮窄壓力過大，不利於銀行保持自身發展的穩健性和服務實體經濟的持續性。”董希淼建議，LPR與政策利率非對稱下降，即政策利率下調幅度大於LPR下降幅度。同時，銀行應通過下調存款利率、壓降隱性費用等措施，進一步降低負債成本。

文：魏薇