證券時報記者 秦燕玲 張達

被視爲“好房子”國家標準的《住宅項目規範》（以下簡稱《規範》）將自今年5月1日起正式施行，從“住有所居”到“住有優居”，《規範》明確了硬件層面的住房品質建設；與此同時，“好房子”還需要“好服務”與之配合。日前印發的《提振消費專項行動方案》明確，推動將物業服務等服務消費條目納入鼓勵外商投資產業目錄，通過“對外開放、對內放開”的具體措施，推動擴大物業服務等領域的優質供給。

“在露營、民宿、物業服務等領域加大引外資力度，是貫徹落實黨中央、國務院部署，全面提振消費的重要舉措，旨在優化外資結構，鼓勵服務消費領域吸引利用外資，豐富國際化、多元化消費場景，促進相關產業提質升級，增加優質服務供給，滿足人民羣衆個性化、多樣化、品質化消費需求，爲服務消費發展注入新活力。”商務部有關部門負責人接受證券時報記者採訪時表示。

在物業服務領域，一些國際服務提供商起步更早、發展時間更長，在服務規範和品牌建設方面相對更有優勢。

中信證券研究部陳聰團隊指出，我國物業服務總體服務不足，供給質量偏低。國際比較來看，美國、英國、日本、馬來西亞、泰國等國家，物業費與租金的比值普遍在12%—25%，而我國則在4%—7%。這意味着，即便在低租金的社會背景下，我國居民居住開支中用於公區維護的投入都遠低於全球其他國家。這使我國住房“未老先衰”，房屋使用價值隨着房齡變老而快速衰減。

“好房子更需要好服務，好服務不是空中樓閣，需要必要的資金投入，需要流程合理、專業到位的服務者。當前我國整體物業服務行業的主要矛盾，並不是居民在這個領域負擔過重，而是優質供給不足。”陳聰團隊認爲。

中指研究院物業事業部研究副總監彭雨接受記者採訪時指出，物業企業要從“空間管理者”轉型爲“社區賦能者”，既要用智能化手段降低基礎服務成本（如AI巡檢替代人工抄表），也要以共建共治激活居民參與，還需通過數據共享、政策銜接成爲基層治理的“神經末梢”，最終實現居民滿意度、企業盈利能力、社會治理效能的“三重可持續”。

4月16日，商務部等9部門聯合印發了《服務消費提質惠民行動2025年工作方案》（以下簡稱《工作方案》）。商務部指出，《工作方案》注重統籌國內國際雙循環、堅持供需兩端發力，通過“對外開放、對內放開”的辦法，支持擴大優質服務供給。在此之前，不論是《2025年穩外資行動方案》還是《提振消費專項行動方案》，都明確提到要擴大鼓勵外商投資產業範圍，修訂擴大鼓勵外商投資產業目錄，引導外資投向現代服務業。

商務部有關部門負責人對記者表示，按照黨中央、國務院部署，商務部與國家發展改革委牽頭修訂擴大鼓勵外商投資產業目錄。2024年12月20日至2025年1月20日，兩部門向社會公開徵求到142條意見建議。

“我們正會同相關部門對相關意見建議認真研究，進一步修改完善目錄，爭取儘快報國務院批准後對外發布，並做好後續宣傳解讀工作。”該負責人表示。

中國社會科學院世界經濟與政治研究所副研究員潘圓圓對記者表示，國內物業服務還處於競爭較爲激烈的狀態，缺少行業巨頭。其他受訪專家指出，此番將物業服務等服務消費條目納入鼓勵外商投資產業目錄，一方面能推動提高國內物業服務的行業標準，滿足消費者多層次的需求；另一方面將加速行業競爭、整合，倒逼國內物業服務企業進行業務優化和創新。

“外資企業通常具有成熟的管理經驗，如在服務流程標準化、質量控制體系等方面。它們的進入將促使國內物業服務企業學習和借鑑這些經驗，從而提高整個行業的服務標準。”克而瑞物管研究總監馬燕嬌表示，外資企業的加入將使物業服務市場的競爭更加激烈。它們可能憑藉自身的品牌優勢、資金實力和先進技術，在高端物業服務市場佔據一定份額。這將迫使國內物業服務企業重新審視自己的市場定位，一些競爭力較弱的企業可能會失去部分市場份額。

彭雨同樣認爲，外資企業進入將帶來“鯰魚效應”，國內的物業企業要有危機感，如果不能夠切實提升服務質量與業主滿意度，丟盤風險會大大增加。

對於未來外資進入物業服務領域的具體模式，馬燕嬌認爲，外資可能與國內企業開展合作，外資企業提供技術和資金支持，國內企業提供本地市場資源和運營經驗，共同開發新的服務領域或者拓展新的市場。