“最近深圳陰雨天不斷，我們經常住在‘雲端’。”家住深圳羅湖區水貝一處超高層住宅樓的張女士對於自己的買房決定，似乎有些後悔：“53樓有點太高了。而且，現在的房子越建越高，卻越來越不實用。”

近年來，越來越多的城市加強高層建築的高度管控。相對於商業寫字樓，超高層住宅更受到購房者的關注。記者實探發現，城市更新項目出現超高層住宅的比例更高，背後或許也需要一些“冷思考”。

多地出臺“限高令”

近日，江蘇省住房和城鄉建設廳會同省自然資源廳、省消防救援總隊起草了《關於加強高層建築規劃建設管控的意見（徵求意見稿）》。《意見》提出，加強高層建築高度管控。各地一般不得新建100米以上的住宅。另外，對於城區常住人口300萬以下城市不得新建250米以上建築，其中城區常住人口100萬以下城市嚴格限制新建100米以上建築，城區常住人口100萬至300萬城市嚴格限制新建150米以上建築。城區常住人口300萬以上城市不得新建500米以上建築，嚴格限制新建250米以上建築。

近段時間以來，許多城市都開始將目光投向住宅高度、公攤面積等購房者更爲關注的領域。

此前，2024版《深圳市建築設計規則》發佈，修訂內容包括備受市民關注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等。佛山發佈《關於持續推動房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》，提到鼓勵支持企業開發多樣化、高品質住宅產品，包括新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建築面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和麪積限制等。

多元產品有望迴歸

以深圳市場爲例，記者實探發現，目前深圳已經落成的超高層住宅主要聚集在福田、羅湖、南山等區域，而供地來源主要是城市更新。在深圳羅湖區和福田區，記者發現多個城市更新項目的住宅層數都超過50層，有些甚至超過60層。而在南山區，超過70層的超高層住宅也已經出現。

爲什麼城中村的城市更新項目特別容易出現超高層住宅？記者對幾位房企內部人士進行採訪獲悉，對於房企來說，城市更新項目地段較好，加之拿地成本和時間成本不斷攀升，項目往往會被建成利潤率更高的超高層建築。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，城市更新後出現這種超高層住宅其實是必然的結果，因爲當下更新的成本越來越高。過去，當大家對房價上漲預期很高的時候，村民的回遷“要價”也會比較高，這是需求端。對於供給端來講，許多開發商都在緊盯深圳的舊改市場，而且城市更新要回歸公共屬性，必須給公共配套留足空間，這樣對於開發商來講賺錢就越來越不容易，就必須以提高容積率爲代價。

記者也隨機採訪了多位購房者，全部受訪者均表示不會將這種超高層住宅和容積率過高的項目作爲置業首選，雖說“住的高看得遠”，但樓層過高也會影響後續生活的品質，例如等待電梯時間過長，樓板牆壁較薄等質量問題。

“對於超高層住宅而言，剛開始或許看不出什麼問題來，但到了後期維護的過程，就會發現這種維護成本越來越高，而且超高層建築導致的問題還包括整個區域內的公共配套短板、交通堵塞等，以及後續的消防安全問題。”李宇嘉表示。甚至有專家擔憂，70年後這些超高層住宅怎麼辦？開發商也不可能有意願花費高成本再次“城市更新”。

有業內人士表示，在地產行業旺盛時期，房企在某個核心區興建超高層建築，目的在於讓這個區域的整體等級再上一個臺階，帶動項目周邊的其他地塊，包括不少住宅項目。不過，樓市環境已經發生明顯變化，住宅和商業寫字樓畢竟用途不同，出於自住需求，絕大多數購房者都不會首選超高層住宅。未來，低容積率小區、多層住宅、疊墅、別墅等多元產品將有望迴歸，滿足購房者更多的改善性需求。