界面新聞記者 |白帆

時隔8年，曾經讓萬科折價退地的海淀永豐大牛坊地塊再度出售，三家企業參與競拍，最終由保利北京建工聯合以總價89.01億元競得。

根據北京市規劃和自然資源委員會，此次出讓的地塊爲北京市海淀區西北旺鎮永豐產業基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊，用地性質爲二類城鎮住宅用地、零售商業用地。該地塊土地面積約8.56萬平方米，建築控制規模16.29萬平方米，起拍價86億元。

7月25日，上述地塊最終由保利聯合北京建工以總價89.01億元競得，溢價率3.5%，住宅部分成交樓面均價約5.96萬/平方米，銷售指導價爲9萬/平方米（溢價率15%以下）浮動8%。

這一地塊一經掛牌便備受關注。該地塊屬於二次出讓，第一次出讓是在2016年，萬科競得。但該地塊未能推進項目開發建設等事項，最終重新掛牌入市。

萬科當時競得18號和19號地塊兩塊地。據《財聯社》報道，其中18號地塊被萬科開發爲萬科翡翠書院，項目爲租賃住宅，只租不售，戶型爲主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅。2018年5月，萬科翡翠書院作爲首批企業自持租賃房項目之一啓動預租。19號地塊則是此次被重新上架的地塊。

當年，國務院發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》文件，提出租購併舉的住房制度，號召發展建設租賃住房，一些城市在供地時也要求開發商建設自持租賃住房。

根據當時的出讓規則，地塊採用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓，設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉爲在此價格基礎上通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。企業自持的商品住房將全部作爲租賃住房，不得銷售。

在這一政策大背景下，當年同18號和19號地塊同時成交的，還有中糧+天恆+首創以57.6億競得的海淀020地塊，中鐵36.75億元摘得的大興黃村地塊，這四宗地塊持有年限和土地出讓年限均爲70年。

中指研究院土地市場研究負責人張凱對此表示，萬科此前有意將該地塊打造爲翡翠書院，也是萬科響應政府推動“租售並舉”的全新嘗試，即只租不售。由於全自持導致收益低且資金回籠速度較慢，萬科曾提出周邊企業衆籌方案來應對難題，但隨着房地產金融監管收緊，調控政策趨嚴，周邊企業參與積極性有限，萬科最終不得不折價退地。

時隔八年，該地塊再度上市，此時出讓條件已有所改變：不再需要企業自持，而是地價達到上限後轉爲現場搖號方式確定競得人，同時掛牌價格和地塊合理上限價格也大幅增長，幾乎達到翻倍水平。2016年，該地塊的起拍價只有44億元。

永豐是海淀區近幾年的供地大戶，扎堆出現了幸福裏潤園、中海匯德里、中海富華里、棲海澐頌等新盤，實際成交均價在8.2萬-8.3萬/平方米。

另外，今年6月4日，北京海淀永豐南地塊由海開控股以79.17億元微溢價摘得，綜合樓面價約爲3.56萬元/平方米，銷售指導價9.3萬元/平方米。業內分析認爲，此次出讓的地塊建成新房入市之後，海淀的新房市場可能將迎來一場價格戰。

張凱分析稱，由於今年上半年該板塊已有三宗地塊入市，且周邊在售項目仍有庫存，同時地塊總價較高，所以沒有出現激烈爭搶的局面，僅有保利+北京建工、中海、海開三家企業參與競拍，最終經過少數幾輪舉牌由保利+北京建工斬獲。

另外從周邊配套來看，永豐北周邊住宅衆多，生活氛圍相對成熟，地塊緊鄰海淀大悅城，南北緊鄰新建的中關村三小科技園分校，西北方向是規劃建設的西玉河溼地公園。但相較於永豐南，該地塊距離地鐵較遠，到16號線永豐站直線距離1.5公里以上。結合地塊容積率，產品仍舊以低密改善型爲主。

從位置上來看，海淀永豐南此次出讓的地塊競爭力較大，地塊優勢更加明顯。地塊臨近16號線永豐南站，未來可以承接西北旺的改善需求，而7月25日出讓的大牛坊地塊不臨近地鐵，未來在銷售價格上預計將面臨一定壓力。