中國消費者報報道（記者孫蔚）今年已經過半，上半年房地產市場在多重政策利好與調整中展現出複雜多變的態勢。總體來看，房地產市場在政策引導下出現結構性回暖跡象，但整體下行壓力依然較大，仍處於調整週期。

政策寬鬆市場逐步復甦

對於房地產市場的走勢而言，政策仍是很重要的影響因素。今年以來，房地產市場政策主基調延續寬鬆，中央層面繼續圍繞“三大工程”（保障性住房建設、平急兩用公共基礎設施建設、城中村改造）建設穩步推進，並進一步鬆綁限購、限售等限制性措施，提高公積金貸款額度、降低房貸利率和交易稅費等，均爲市場提供了有效支撐。

上半年，房地產市場在政策寬鬆的主基調下，經歷了從疲弱到逐步回暖的過程。4月30日，中央提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。5月17日，“一攬子”房地產政策落地，着力“穩市場”“去庫存”；6月7日，國務院常務會議再次強調“對於存量房產、土地的消化，盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進”，進一步明確政策方向。隨着多項政策落地，部分核心城市二手房成交率先好轉，出現結構性回暖，市場信心有所恢復。

中指研究院常務副院長黃瑜對《中國消費者報》記者表示，當前北京、上海的樓市限購政策仍較爲嚴格，北京在購房時降低社保年限、優化非住宅限購政策等方面均具備優化空間。供給端政策或將配合去庫存，優化存量土地規劃條件，控制增量規模，爲“好房子”建設提供支持。

二手房市場表現好於新房

中指研究院數據顯示，上半年，全國批准商品房上市面積同比下降約40%，整體供應處在低位，6月供應量環比小幅回升，但同比降幅受高基數影響而擴大。新房銷售表現較弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約四成，6月由於基數回落疊加政策效果顯現，成交面積同比降幅收窄至約兩成。1月至5月重點城市二手房成交套數同比下降13%，6月二手房周均成交套數同比增長約20%，市場表現明顯優於新房。

在房價走勢方面，新房市場受改善型樓盤入市帶動的影響，1月至5月百城新建住宅價格累計上漲1.09%，漲幅較2023年同期擴大1.07個百分點。具體來看，百城新建住宅價格月度環比均呈結構性上漲態勢，5月百城新建住宅均價爲16396元/平方米，環比上漲0.25%，漲幅較4月收窄0.02個百分點。

值得一提的是，現房銷售表現好於期房。1月至5月，商品房期房銷售2.5億平方米，同比下降31.0%；現房銷售1.1億平方米，同比增長23.0%，表現明顯好於期房。從佔比上看，1月至5月現房銷售面積佔總銷售面積的比重爲30.6%，較2023年提升8.1個百分點。戶型方面，改善型住房需求成爲市場主流，高端改善性產品成交明顯好於普通住宅。這表明，在居民收入預期未明顯改善的背景下，購房者更傾向於選擇品質更高、居住體驗更佳的住房產品。

中指研究院分析師孟新增對記者分析表示，“以價換量”帶動二手房銷售表現持續好於新房，比如上海、廣東深圳、浙江杭州在政策優化後，市場情緒明顯提升，二手房成交規模保持高位。其中，上海6月二手房多日網籤超千套，創近年來新高；北京6月26日出臺貸款新政後，市場情緒也有所回升。

下半年預計仍處於築底階段

土地市場方面，由於新房銷售表現尚未好轉，在“以銷定投”策略下，房企拿地仍較謹慎，同時4月，自然資源部提出“合理控制新增商品住宅用地供應”後，各地政府推地節奏放緩，全國300城住宅用地供求兩端同比降幅均超三成。

據統計，上半年，全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.7%；住宅用地成交8105萬平方米，同比下降35.4%；土地出讓金收入4993億元，同比下降40.6%。土拍熱度方面，僅部分熱點城市優質地塊尚能實現溢價成交，大多數城市地塊底價成交，整體成交樓面均價同比下降8.0%，溢價率較2023年同期下降2.5個百分點。各地土拍規則繼續優化，比如上海於6月取消了土拍溢價率10%的上限要求，北京則上調了部分地塊溢價率上限。

孟新增認爲，土拍熱度方面，第一季度核心城市表現尚可，第二季度土拍熱度下滑明顯，僅上海、杭州、四川成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價，土拍分化加劇。22城中央國企仍是拿地主力，部分城市地方國資佔比較高，民企佔比約兩成。

展望下半年，在政策託底和高基數效應減弱的影響下，全國新房銷售同比降幅將逐步收窄，但投資開工表現或延續偏弱走勢，市場仍處築底階段。

中指研究院常務副院長黃瑜表示，整體來看，下半年一線城市在政策優化的帶動下，新房成交規模有望溫和修復；二線、三四線城市低基數效應明顯減弱，新房成交面積同比降幅或將明顯收窄，預計全年新建商品房銷售規模將在10億平方米以下。短期來看，一線城市政策仍具備較大優化空間，隨着下半年政策端持續發力，一線城市市場情緒有望繼續好轉，從而帶動新房成交規模溫和修復；二線、三四線城市政策優化空間不足，市場情緒整體或難有明顯改觀，市場活躍度預計將保持在低位。隨着下半年高基數效應的明顯減弱，新房成交面積同比降幅或出現大幅收窄，其中部分核心城市下半年市場有望逐漸築底企穩。