公募REITs（不動產投資信託基金）發展迎來新突破。

11月26日，證監會官網信息顯示，華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤商業REIT”）、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金印力消費REIT”）、華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏金茂購物中心REIT”）已正式獲得證監會准予註冊的批覆，並在深交所註冊生效。這是商業地產被納入公募REITs以來，第一批正式獲批的3只消費類基礎設施公募REITs。

業內人士指出，消費基礎設施REITs的推出，對行業而言是重大利好。粗略估計，消費基礎設施REITs的規模有望達到萬億級別以上，無論是對於REITs市場還是消費基礎設施行業，都會產生實質性的推動作用。此外，對企業來說，也是促進其高質量發展的重要工具。

3只獲批基金底層資產出租率均超90%

證監會官網信息顯示，華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏金茂購物中心REIT已正式獲得證監會准予註冊的批覆，並在深交所註冊生效。其中，華潤商業REIT基金合同期限爲28年，准予基金的募集份額總額爲10億份；中金印力消費REIT基金合同期限爲25年，准予基金的募集份額總額爲10億份；華夏金茂購物中心REIT基金合同期限爲30年，准予基金的募集份額總額爲4億份。

一個月前的10月26日，證監會公開信息顯示，華夏金茂購物中心REIT、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“嘉實物美消費REIT”）、華潤商業REIT、中金印力消費REIT4只產品申報。這意味着，從目前情況來看，僅有嘉實物美消費REIT尚在審批過程中。

值得一提的是，爲了獲得資本市場的青睞，三家企業均拿出了優質的底層資產組合。易居企業集團CEO丁祖昱分析稱，這3只基金的底層資產有三個方面特徵：一是核心城市的優質地段；二是運營效率高、出租率在90%以上；三是盈利狀況良好。

在接受新京報記者採訪時，瑞思不動產金融研究院院長朱元偉分析指出，首批3單消費基礎設施REITs底層資產評估規模共計約130億元。從區域分佈來看，3單項目分別位於青島、杭州、長沙三個商業資源聚集度較高、城市人口活躍的新一線城市，區位優勢和增長潛力明顯。從底層資產情況來看，3單項目底層資產均已投入運營多年，業績表現較爲穩健。

具體來看，華潤相關資產項目爲青島華潤萬象城，該項目位於青島市核心商圈之一的香港中路商圈，地理位置較爲優越，2023年中期的出租率爲98.49%；萬科旗下印力的底層資產爲杭州西溪印象城，毗鄰西溪溼地，是杭州城西單體總建築面積最大的TOD購物中心，出租率達到了99.2%；金茂的相關資產爲長沙金茂覽秀城，毗鄰長沙國際文化藝術中心，是金茂商業的第一個覽秀城項目，出租率爲98.36%。

公募REITs擴容，房企積極申報

回顧近年來的發展不難看出，我國公募REITs發展趨近成熟。2020年4月，我國境內基礎設施公募REITs試點正式開啓，並經歷了三次重大改動。推行之初，其適用範圍主要聚焦於各類基礎設施以及產業園等項目；2021年6月，保障性租賃住房公募REITs首次納入試點，並擴容至發電和旅遊設施等；2023年3月，公募REITs再次擴容，發改委宣佈將優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

據克而瑞統計顯示，截至2023年10月底，我國已經上市的公募REITs產品共有29只，首次公開發行規模爲954.53億元。在29只公募REITs中，已經有2只完成了首批擴募，淨認購金額爲50.64億元，算上擴募金額後我國公募REITs的總規模就已經突破千億元。其中，高速公路和產業園發行數量最多，分別爲8只和9只，發電和倉儲物流發行數量緊隨其後。

丁祖昱指出，在消費類公募REITs推出之前，公募REITs的適用範圍與大部分房企的業務關聯並不大。業務相關度較高的租賃住房領域中也僅有華潤髮行了1只公募REIT，同時擬上市的幾隻公募REITs基本是城投公司或金融機構發行。其中，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金於11月24日正式獲批。

丁祖昱指出，隨着2023年3月發改委宣佈商業地產將被納入公募REITs適用範圍，包括萬科、合生創展、龍湖等房企對於發行消費類基礎設施公募REITs都做出了積極的表態。今年10月20日，證監會正式宣佈公募REITs試點拓展至消費基礎設施。隨後僅過了6天，華潤、萬科、金茂及物美集團就進行了申報工作。

在此背景下，作爲首批消費基礎設施公募REITs，這3只產品的成功發行，受到了行業內的廣泛關注。“首批3單消費類基礎設施REITs項目順利獲批，對於業界來說，既在意料之中，又在意料之外。”中國REITs權威專家王步芳如是說。

王步芳解釋道，“意料之中”是指消費類基礎設施比交通運輸、公用事業類基礎設施的市場化程度高，運營更加成熟，與老百姓的生活聯繫更加緊密，對於我國通過消費來振興經濟意義重大，尤其是在當下投資和出口這“兩駕馬車”面臨困難之時，更是“及時雨”。

“意料之外”是指這三個項目分別位於青島、杭州、長沙，而不是原來業內預測的北上廣深等一線城市。不過，在他看來，仔細分析也符合商業邏輯，“北上廣深的商業樓宇的租售比低，REITs上市的性價比也低。而長沙是我國房價控制得較好的省會城市；杭州商業氛圍濃厚，現金流回報高；青島項目則區位優勢明顯，耀眼的商業業績有歷史沉澱”。

消費基礎設施REITs規模或達萬億以上

“消費基礎設施REITs的推出，對於行業而言是重大利好。”朱元偉指出，首先，消費作爲拉動經濟增長的“三駕馬車”之一，是促進經濟復甦和增長的重要引擎。消費基礎設施REITs的推出，不僅是底層資產類型的重大擴容，更體現出公募REITs促消費、保民生、穩增長的重要使命。相關項目上市後，將進一步提升我國基礎設施公募REITs的市場規模和市場流動性，標誌着我國基礎設施公募REITs市場建設又邁出堅實的一步。

其次，消費基礎設施未來發展空間巨大，將有力支撐行業發展。目前我國商業地產中，滿足監管部門對於合規性與收益水平要求的百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，以及保障基本民生的社區商業項目等基礎設施，皆可作爲潛在REITs底層資產，粗略估計，消費基礎設施REITs的規模有望達到萬億級別以上，無論是對於REITs市場還是消費基礎設施行業，都會產生實質性的推動作用。

對企業來說，消費基礎設施REITs是促進高質量發展的重要工具。朱元偉指出，消費基礎設施REITs爲存量資產提供了重要退出渠道，令衆多不動產企業長期不懈追求的“募投管退”實現閉環，有助於盤活存量資產，增強企業的投資信心。

此外，尤爲關鍵的是，可以鼓勵企業轉變業務模式、提升發展質效。“近期有企業表示，在項目可研階段就將REITs發行納入考慮範圍，這種以終爲始、以退定投的方式，有助於提高企業的投資效率，避免盲目投資；同時，很多企業在項目可研和投資初期就對標公募REITs的各項標準，在合規性和收益性上進行充分的前期培育，有利於行業整體水平的提高。”朱元偉稱。

“REITs是以金融服務實體經濟的有效工具，也可以幫助企業優化資產負債表、明晰資產運作目標、提升資產管理標準，長期來看，有助於促進商業地產行業的高質量發展。”朱元偉如是說。

在亞太商業不動產學院院長朱凌波看來，此前我國購物中心的融資渠道比較單一和匱乏，主要靠一些短貸，這些融資渠道不能解決企業投資與退出的問題。此外，近年來，不少房企相繼遇到償還債務的風險和危機，商業地產作爲房地產整個產業鏈中的組成部分，同樣也面臨較大的壓力和考驗，在此背景下，消費基礎設施REITs的推出，於行業而言，無疑是“雪中送炭”。

那麼，投資者又該如何篩選、投資消費類基礎設施REITs產品？對此，王步芳指出，首先，關注性價比，權衡分紅率與REITs市場價格兩個關鍵指標，哪個收益高，就選哪個；其次，關注位置，商業物業不動產長期價值最重要的因素是位置，消費類基礎設施REITs長期價值關鍵還是所處地域及其城市位置；再次，關注運營，商業物業REITs的未來增值主要來源於兩個方面，一是專業高效的運營，可獲得超額收益，二是併購擴募，合併同類項資產將使商業物業REITs價值獲得翻倍收益，這兩方面都依賴於資產運營方的專業技能和長期經驗。

新京報記者 張曉蘭