今天上午，國家統計局2023年10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

數據顯示，10月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比下降城市個數略增，9 月新建商品住宅價格環比上漲有15 城，到了10月，則下降爲11城。環比看，西安漲幅0.6%領跑，一線城市中，除了上海漲0.2%，其他北京、廣州、深圳分別爲跌0.4%、跌0.7%、跌0.5%。

各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比漲跌互現。

房價環比下降

各線城市商品住宅銷售價格環比下降。具體來看，10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉爲下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環比上漲0.2%；二手住宅環比由上月上漲 0.2% 轉爲下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1 個百分點；二手住宅環比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降 0.5% 和 0.6%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

10月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有 56個和67個，均比上月增加2個。

各線城市商品住宅銷售價格同比漲跌互現。具體來看，10月，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點，其中北京和上海同比分別上漲2.1%和4.4%，廣州和深圳同比分別下降 2.0%和2.8%；二手住宅同比下降1.9%，降幅比上月擴大0.5個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳同比分別下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%。

二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅同比下降3.3%，降幅比上月擴大 0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.5%和3.6%，降幅均比上月擴大0.1個百分點。

10月，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降城市有47個，比上月增加2個；二手住宅同比下降城市有67個，個數與上月相同。

“房價低迷有點出乎意料”

對於10月70城的房價指數，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉總結，呈現三個特徵：

1、新房環比跌幅再次擴大。

10月全國70個城市新建商品住宅價格指數環比下跌0.4%，連續5個月下跌，跌幅比上月擴大了0.1個百分點。70城的房價6月份開啓下跌以來，整體呈現跌幅擴大態勢，9月在銷售環比回升的支撐下，跌幅保持，但10月再次擴大。其中，一線城市環比下跌0.3%，9月指數爲0%，有點出乎意料；二線城市環比下跌0.2%，上月爲0.3%，三線城市跌幅由上月的-0.3%擴大至0.5%。同比方面，10月新房同比下跌0.6%，連續19個月同比下跌，跌幅連續4個月持平在0.6%。

2、一線城市二手房價跌幅再次居前。

10月，全國70個城市二手住宅價格指數環比下跌0.6%，連續5個月環比下跌，跌幅連續三個月持平後再次擴大。其中，一線城市環比下跌0.8%，9月止跌反彈後再次下跌；二線、三線環比分別下跌0.5%和0.6%，均連續5個月下跌，二線城市跌幅持平、三線城市跌幅繼續擴大。同比方面，9月70城房價下跌3.4%，連續下跌20個月，但跌幅比上月擴大0.2個百分點。

3、二手房下跌城市數創新高。

10月，新房環比上漲的城市只有11個，比9月減少了4個，下跌城市數有56個。二手房環比上漲城市數只有2個，創2014年10月份以來的新低，下跌城市數67個，同樣創下新高。新房方面，一線城市繼續分化，京滬表現相對較好，廣深相對較弱，新房環比分別下跌0.7%和0.5%。二手房方面，一線城市表現更弱，特別是京滬，其中北京下跌1.1%，上海下跌0.8%，廣州下跌0.8%，深圳下跌0.5%。昨天退出限購的廈門下跌0.9%，跌幅居前。一、二線熱度城市二手房價跌幅居前。

10月，商品房市場沒有延續9月份跌幅趨緩的走勢，李宇嘉認爲主要是因爲4個因素：

一是10月國慶期間外出人數創新高，買房情緒下降。10份單月，全國商品房銷售面積比9月環比下跌28.4%，對房價的支撐力度下降。

二是開發商國慶期間加大折扣賣房力度，大多數開發商推出一口價、特價等房源，一方面是爲了去尾貨（今年以來新推盤去化率熱度城市不到50%），另一方面也是爲了迎接年底業績。

三是供給端風險繼續蔓延，國企、穩健型民企也在列，導致買房情緒進一步下滑。

四是限購退出以後，二手房掛牌量明顯增加，而新房折扣力度大，分流需求導致二手房不得不降價促銷。

展望11-12月，李宇嘉認爲，房價還會繼續保持10月的低位徘徊走勢，開發商爲了緩解資金鍊，以及全年業績，必然會進一步加大折扣營銷力度。目前看，除了低價策略外，並沒有更好的營銷手段，預計年底價格指數繼續表現低迷。

建議關注二手房消化問題

從另外一方面來看，易居研究院研究總監嚴躍進認爲，10月房價指數下跌城市數量有所增加，或和各地四季度放鬆限價政策有關係，說明房價讓利優惠空間大，購房的性價比進一步提高。

觀察房價指數環比增速，總體上呈現了小幅擴大的態勢，這說明房價趨穩的基礎還需要鞏固。其中，三類城市均出現房價指數爲負的情況，說明各地還需要再接再厲做好保障工作。包括昨天廈門對於島內取消限購，說明各地市場復甦還需要有更強的政策刺激。各地對於市場形勢認識更精準，更有助於促進市場復甦和向好發展。

嚴躍進認爲，各地在消化既有的政策基礎上，進一步讓利促銷是比較主流的做法，有助於增強購房者的入市積極性。總體上此類價格的調整是合理的，是供求關係變化下的正常體現。各地要把好的購房政策和性價比高的購房價格做結合，做好四季度的營銷工作。

對於後市，10月數據已經說明，房價指數的回暖還需要進一步努力，要進一步把各地的購房政策宣傳好和釋放好，真正促進購房信心回升。同時一些地方的價格讓利動作，也要用足用好，真正讓購房者的購房成本降下來。另外各地要觀察樓市的運行情況，進一步做好政策儲備，以促進房地產市場的向好發展。

對於二手房市場，可以看出，10月，房源掛牌量是明顯增加的，供大於求的矛盾有所凸顯。但嚴躍進提醒，此類房東掛牌其實還是希望進行住房改善的。只是這背後是有一定的堵塞的，關鍵還是要把堵塞點打通。尤其是，三類城市二手房價格都出現下跌，說明二手房矛盾是比較普遍的。關鍵在於，一線城市二手房的跌幅比較大，說明矛盾要更加尖銳點。“二手房掛牌房源的消化”應該是後續政策方面重點關注的內容。

從各地反饋的情況看，二手房價格下降，既有掛牌增加帶來的供應壓力原因，也有房東降價幅度增大的原因。破解此類問題，嚴躍進建議要從全面放鬆限購、鼓勵中小戶型加快交易等角度進行，逐漸促進各城市二手房價格的企穩。

當前對於二手房的政策是偏少的。如果二手房盤活了，居民家庭就有收入，就有能力換購新房，也有能力促進房企新房去庫存，也進一步改善房企的資金狀況和解決債務問題。嚴躍進建議後續要重視二手房的交易情況和市場行情。