10月26日，據證監會公開信息披露，國內首批4只消費基礎設施公募REITs（不動產投資信託基金）申報。如果其後續獲批，意味着市場首批消費REITs產品將問世。這也標誌着我國REITs市場和全球REITs市場同步。

業內預計，我國消費基礎設施REITs規模，未來仍有至少超過百倍的增長空間，也將逐步實現從量到質的增長轉變。對於商業地產企業而言，若想發行消費基礎設施公募REITs，則要做好打“持久戰”和“效益戰”的準備。

金茂、華潤等首批消費基礎設施公募REITs獲受理

10月26日，證監會公開信息顯示，華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金、華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金4只產品申報。上述產品後續若獲批，意味着市場首批消費REITs產品將問世。

據悉，證監會於今年3月24日發佈《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，其中提出研究支持公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。

在此背景下，10月20日，證監會對《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》第五十條進行適應性修訂，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發布之日起施行。

此次修訂後，上述文件第五十條相關表述“基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產”修改爲“基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施，污染治理、信息網絡、產業園區、保障性租賃住房、清潔能源等符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策、投資管理法規等相關要求的其他基礎設施”。

邁出與全球REITs市場同頻的“一大步”

“零售REITs是全球REITs市場的主流資產類別，我國消費基礎設施公募REITs的呼之欲出，標誌着我國市場又邁出了和全球市場同頻的一大步。”申萬宏源證券固定收益融資總部公募REITs業務董事孫林如是說。

值得一提的是，在此次申報的項目中，華夏華潤商業資產封閉式基礎設施證券投資基金，該基金原始權益人爲華潤商業資產控股有限公司，股東爲華潤置地控股有限公司，與已經上市的華夏基金華潤有巢REIT的原始權益人有巢住房租賃（深圳）有限公司爲同一家。對此，孫林指出，這表明了監管層對同一企業集團按資產類別擁有多個公募REITs上市平臺表示認可，標誌着我國REITs監管政策的進一步寬鬆。

此外，孫林還表示，此次商超類企業發行消費基礎設施REITs，也標誌着中國公募REITs市場的持續創新取得階段性成果。

今年以來，國家發改委等有關部門先後發佈發改投資〔2023〕236號、商消費發〔2023〕146號等文件，根據我國國情，支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目以及家居賣場等商業網點項目發行基礎設施REITs。而海外市場的零售REITs業態多以購物中心和獨立商業爲主。“已申報的嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金，超市業態租賃面積達到69.38%，爲我國超市、百貨等傳統零售企業通過發行REITs實現升級轉型提供了重要的借鑑意義。”孫林如是說。

打通“投融建管退”閉環，盤活存量資產

政策暖風吹來。對於此番證監會的政策導向，高和資本董事李慧忠博士分析稱，首批四單消費基礎設施公募REITs的出爐，對零售市場最大的影響是終於有了市場共識的定價標尺。對零售資產的投資人而言，股本類投資人過去最大的顧慮就是如何退出，以及什麼價格是合理的定價基礎。而公募REITs有效解答了這些問題。

李慧忠進一步指出，對於零售資產的重資產持有方，也正是因爲有了定價標尺，可反向梳理旗下的零售資產，尤其是重點關注剩餘產權年限、現金流穩定性以及資產的各項合規性問題。

實際上，在近20年的房地產開發中，我國商業地產迎來快速發展。不過，百貨商場、購物中心等商業不動產項目，天然存在資金額高、投資回報週期長的特徵。過去由於條件限制，缺少穩定的市場退出機制，對持有此類資產的企業發展造成了明顯的掣肘。而REITs的落地，將有助於改善這一狀況。

“消費基金一小步，地產行業和消費行業兩大步。”中國管理科學學會城鎮化管理委員會祕書長陳雲峯分析，消費升級是現在國內的大趨勢，有了REITs產品的支持，消費就有了支撐，投資商也沒了後顧之憂。“這是一個槓桿，可以用很小的力量撬起一個很大的市場，這4只消費基礎設施公募REITs，將引領行業的發展趨勢。”

在世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天看來，將REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，將有助於打通零售物業“投融建管退”完整閉環，盤活存量資產。在此背景下，其將重點利好主要城市內定位於中產階級和大衆消費爲主的商業設施，同時對低線城市零售物業的資產流動性提升作用明顯。

“未來仍有至少超百倍的規模增長空間”

展望未來，在孫林看來，消費基礎設施REITs未來可期。具體而言，在增長空間方面，首批申報的4只消費基礎設施REITs，資產總估值143億元，距離一些發達國家零售REITs總市值還有較大差距；可以預計，中國消費基礎設施REITs規模未來仍有至少超過百倍的增長空間。

而在增長質量方面，孫林分析稱，以嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金爲例，其募集資金擬投向物美集團智慧商圈及門店數字化改造項目，包括購置信息化基礎設施、智能硬件設備以實現線上線下一體化，“隨着這類智慧商圈、數字化轉型項目的持續投入，也將助力我國的消費基礎設施建設逐步實現從量到質的增長轉變。”

在嚴躍進看來，從目前類似申報的情況看，購物中心、商業廣場等商業地產項目率先獲得政策的支持，後續包括度假村、文旅地產等消費業態或也有納入消費類REITs的可能。

“相比物流、產業園等已經發行的公募REITs資產品類規模，零售資產的存量規模明顯更大，也更有助於快速發展國內公募REITs的市場規模。”李慧忠指出，不過，隨之而來的挑戰在於，零售資產的權益類投資人能否同步發展起來，真正實現“股歸股、債歸債”，進而不斷構建和完善資產的風險定價體系，形成更健全、更完備的金融產品供應體系，從而有效疏解金融機構以及個人的投資配置需求。

企業要做好打持久戰、效益戰準備

值得一提的是，此次中金印力消費類基礎設施REIT在深交所發佈招募說明書，成爲第一批正式進入公開發布階段的消費基礎設施公募REITs之一。該REIT的資產方爲萬科旗下印力集團，底層資產爲杭州西溪印象城。在業內人士認爲，此次REITs發行只是起點，隨着公募REITs的持續發展，萬科經營性業務的發展將迎來進一步提速。

實際上，在近日舉辦的萬科媒體交流會上，萬科董事會主席鬱亮就強調了REITs產品的重要性。他認爲，REITs對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款對於住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。一旦完成REITs的環節打通，萬科將有望真正從開發商轉變爲不動產商。

事實上，隨着房地產行業進入深度調整期，房企均在尋找新的發展路徑。在易居研究院研究總監嚴躍進看來，此次首批4只消費REITs項目的申報，給房企提供了新的解題思路，使房企轉型具有了更好的抓手，這對房企走出困境亦具有重要意義。

優質的底層資產是基礎。對商業地產企業而言，若想發行消費基礎設施公募REITs，需做好哪些方面的準備工作？

對此，孫林認爲，如果把發行REITs比作打仗，那麼，商業地產企業則要做好打“持久戰”和“效益戰”的準備。“持久戰”方面，首先，在發行過程中，企業要做好各種可能缺失證照和手續的補辦，以及其他各項發行準備工作。從啓動到上市，要做好一年甚至更長時間週期的準備，建議商業地產企業應提前規劃、提前準備。其次，REITs上市後的持續經營以及REITs募投新項目的開發經營，對企業來說更爲重要。從這個角度而言，REITs發行成功只是第一步。

而在“效益戰”方面，孫林指出，商業企業發行REITs時採用收益法進行估值，項目經營的好壞、租金水平的高低，直接影響到項目發行時的估值，以及上市後二級市場的表現。因此，這必然要求發行人具備更高的商業經營管理能力，持續不斷提升項目的淨運營收入水平，才能打贏這場“效益戰”。

孫祖天分析，零售物業是典型的重運營資產類別，未來佈局REITs的地產企業需要通過優化業態，提升坪效，打造體驗式目的地，提升全渠道能力等方式，提升資產運營表現，同時需要加強和貫徹ESG理念以符合環境、社會、合規影響等披露要求。

新京報記者 張曉蘭