國企旗下租賃社區闊步入場 產、城、人產生哪些新變局?

在租賃市場中,地方國企正發揮着“穩定器”和“壓艙石”的作用,近期除了陸續發佈租賃品牌外,也迎來項目的集中入市,從而推動保障性租賃住房(簡稱“保租房”)迎來入市潮。克而瑞統計顯示,今年第三季度,從進入住房租賃行業的企業類型來看,地方國企佔比超50%,其作爲保租房籌集的主力軍,快速推進各地保租房落地。

業內人士分析,隨着國企闊步入場,品牌化、機構化建設及運營成爲住房租賃行業主旋律,在帶動保租房高標準打造和高品質呈現的同時,引導產、城、人融合,促進區域提檔升級。

北京、上海、蘇州等地國企租賃社區陸續入市

新京報記者獲悉,首創旗下北京兩個項目於近期入市。首創和園·房山星城社區爲首創城發旗下打造的圍合式低密社區,位於房山區西南部的竇店鎮下坡店村,總佔地面積2.36萬平方米,可提供469套住所,涵蓋56-104平方米的一至三居戶型。

與此同時,首創和園·平谷人才之家位於平谷區大興莊鎮白各莊村,毗鄰平谷體育中心,項目總建築面積超過12萬平方米,涵蓋10棟9-15層住宅,成套租賃住房共計955套。該項目針對不同客羣提供60.5-111.93平方米一至三居,配套建設獨立圖書館、社區食堂、咖啡廳、健身房、共享辦公空間等設施。

上海市場方面,不久前,西部集團開發建設的大型保租房社區,也是普陀區首個新建租賃社區——西部樂巢·中嵐居入市。該社區佔地約2.73萬平方米,提供1352套房子和628個車位。社區位於內環邊,自持運營4500平方米的商業,並自帶800平方米的共享公區;7000平方米的小區綠化涵蓋健身慢跑步道、戶外會客廳、星空露臺、全齡活動花園、藝術雕塑區等。房型方面,有35、46平方米的一室和一室一廳,以及71平方米的兩室一廳。

浦發集團也佈局了租賃住房新賽道,創立“浦發有家”租賃住房運營品牌。不久前,浦發有家旗下兩個項目也先後入市。其中,浦發有家·唐鎮社區佔地面積約7.65萬平方米,提供2732套租賃住宅房屋,共有29平方米和56平方米兩個戶型。此外,浦發有家·康涵社區位於浦東新區浦三路4800弄,共有10棟高層公寓、1棟商業配套,提供1451套租賃住房。

蘇州市場方面,由蘇州恆泰控股集團旗下蘇州工業園區恆泰租賃住房有限公司投資開發的瑞華四季公寓於10月初正式入市,該項目位於陽澄銀座(園區企業總部基地),佔地2.86萬平方米,770套房源,共1058個出租單元,項目包含白領公寓、合租公寓、家庭公寓3種產品類型,可滿足1700人的居住需求。

南京市場方面,作爲南京安居保障房建設發展有限公司下屬公司,安居瑾家積極獲取租賃項目佈局南京,入市房源涵蓋20-30平方米一居、65平方米兩居及95平方米三居戶型。截至目前,瑾家房源管理面積約41萬平方米,運營瓏熹臺、閱江臺、玖悅臺、百水4個大型租賃社區,並運營瑾家公寓北京東路店、湖南路店、河西大街店等12家門店,管理房源近1萬間。

國企央企租賃品牌入場,帶動保租房高品質呈現

上述並非個例。克而瑞統計顯示,截至2023年第三季度,全國保租房籌建進度已達目標的72%,從第三季度租賃項目入市情況來看,核心八城大量新建、改建租賃大社區建成入市,超過1000間的大型租賃社區項目共有10個,房源量達1.75萬間,分佈於上海、武漢、南京和成都。

其中,上海作爲投入大量地塊作爲R4租賃住房用地的城市,近兩年進入供應井噴期,第三季度大型租賃社區房源量供應超1.13萬間,佔總量超60%。隨着租賃專項用地逐漸建成入市,住房租賃市場已從以往的重建設期過渡到現在的建設和供應並重期,租賃社區規模佔比顯著提升。根據克而瑞租售的不完全統計,預計2023年第四季度將有1.7萬間新建租賃住房入市。

從市場參與的主體來看,自2023年以來,央企國企不斷加大長租公寓投入籌碼,積極拓展規模,同時更多央企國企成立住房租賃品牌參與住房租賃行業,開業增速遠超其他企業。克而瑞統計顯示,今年第三季度,從進入企業類型來看,地方國企佔比超50%,其作爲保租房籌集的主力軍,快速推進各地保租房落地。

URI城市租住學會石文楠分析,各地國資企業新建品牌入場具備必要性和可行性,這些企業在此前的城市建設與運營、公租房建設、人才公寓建設等方面積累了豐厚的資源優勢和開發經驗,這是發展保租房的基礎,而保租房能夠爲其積累的存量土地或資產提供新的盤活途徑,有利於提升資產質量;此外,在保租房中積累的運營管理經驗,也可以形成品牌優勢並對外輸出,進一步延伸業務,“隨着國企闊步入場,品牌化、機構化建設及運營成爲住房租賃行業主旋律,帶動保租房高標準打造和高品質呈現,從而保障新市民、青年人住有所居、住有宜居。”

不過,珊瑚數據CEO梁志勇也指出,保租房源紛紛入市,在籌開階段,需要注意出房策略、戶型定價、客羣選取等方面的影響。

租賃社區引導產、城、人融合,促進區域提檔升級

問題在於,大批量的新房源入市,對租賃行業而言,將帶來哪些影響?對此,安居瑾家相關人士表示,在社羣活動中,安居瑾家打造自己專屬的社羣活動文化IP,用一系列有趣而又新穎的社交主題活動,結合具有國企特色的黨建活動,打造全新的租戶互動交流平臺、才藝展示平臺,並在運營效率方面,提升老帶新的成交佔比,降低獲客費效比。

西部樂巢·中嵐居相關人士表示,該項目在填補上海普陀區租賃社區空白的同時,也爲軌道交通沿線的租戶增加了更多選擇,有較多租戶從周邊“非改居”的項目中轉過來,也讓不同的租賃物業對後續的市場定位有了更深刻的理解。項目客戶來源上,第一是靜安區,第二是浦東新區,第三才是普陀區。由此可以看出,軌道交通沿線租賃大社區的輻射範圍可以做得很大,軌道交通邊的租賃大社區之間都可以形成競爭關係,這也“逼”着每個大社區的開發和運管團隊,做到精確定位、精巧設計和精準施工、精細化運營和服務,從而提供質優價低的社區。

石文楠指出,無論是北京推出的集體土地,還是上海推出的R4地塊,都是支持、發展住房租賃市場。由於這些地塊大多處於中外環、外郊環以及產業集聚程度較高的地區,隨着項目集中入市潮來臨,將不斷優化區域建設,發展街區民生保障功能,引導產、城、人融合,或將改變城市住房租賃市場的整體格局,促進整體區域提檔升級。

在人才引進層面,58安居客研究院院長張波分析,保租房可起到較好的保障性作用,很多新興發展的產業園區都會將產業和相關人才引入,作爲其重點推進的方向,大量產業進入的同時,如何保障相對應流入人員的居住問題,保租房起到了很好的配合性作用。此外,在職住平衡方面,保租房的大量入市更是起到了積極示範性作用,可有效降低企業職工住宿成本,有助於留下人、留住人,助力企業發展。同時,由於國企主導項目的投資、建設、管理和運營,區域內其他民企可無需投入資金自建職工宿舍,更有利於資金的高效利用,和促進區域經濟增長。

新京報記者 張曉蘭



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