證券日報記者 陳瀟

近期，商業不動產REITs（不動產投資信託基金）申報明顯升溫。同花順數據顯示，自2026年1月底首批商業不動產REITs項目申報以來，截至3月17日，滬深證券交易所累計已受理商業不動產REITs項目15單。其中，包括保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發展”）、新城發展控股有限公司（以下簡稱“新城控股”）、北京首都開發股份有限公司（以下簡稱“首開股份”）等在內的7家房企參與其中，成爲參與REITs市場的重要力量。

業內人士表示，商業不動產REITs正成爲房企盤活存量資產、優化資金結構的重要工具，也爲行業加快向“開發+運營”新模式轉型提供關鍵支撐。

房企加速佈局商業不動產REITs

從企業層面來看，近期多家上市公司披露商業不動產REITs申報進展。3月10日，保利發展在互動平臺回答投資者提問時表示，公司已啓動商業不動產REITs申報工作，有利於公司拓寬融資渠道、盤活存量優質商業資產等。

此前，上交所信息顯示，華夏保利發展封閉式商業不動產證券投資基金項目狀態爲已反饋。

據瞭解，該項目是保利發展首單公募REITs，持有的不動產項目爲坐落於廣州市天河區臨江大道5號的保利中心寫字樓以及坐落於廣東省佛山市南海區桂城街道燈湖西路20號的佛山保利水城購物中心項目。

3月6日，新城控股公告稱，公司商業不動產REITs項目已獲中國證監會及上交所受理。公司擬將常州天寧吾悅廣場、南通啓東吾悅廣場作爲底層資產，通過設立資產支持專項計劃實現資產證券化，並由公司參與戰略配售不低於34%的份額。

首開股份亦於2月份披露相關計劃，擬以華僑村商街、璞瑅商街、宋家莊福茂項目三項資產作爲底層標的，開展商業不動產REITs申報發行工作。

除上市房企外，不少非上市房企也在加快參與。3月16日，紅土創新星河集團商業不動產REIT獲深交所受理，原始權益人爲星河控股集團子公司——星河實業（深圳）有限公司。官網顯示，星河控股集團1988年成立於深圳，旗下有產業、地產、商業、資本、物業等板塊，業務涉及產業運營、地產開發、商業管理、酒店服務、股權投資、物業服務等多元領域。

此前，廣州市海珠城市建設發展集團有限公司也啓動了朗豪酒店商業不動產公募REITs項目招標，公開選聘基金管理人、計劃管理人及財務顧問服務機構。

構建房地產發展新模式

商業不動產REITs熱度上升，與政策端持續擴圍密切相關。去年底，爲推動REITs市場高質量發展，豐富資本市場投融資工具，支持構建房地產發展新模式，持續增強多層次資本市場服務實體經濟質效，中國證監會制定了《中國證監會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》，自2025年12月31日起實施。

“商業不動產納入REITs試點範圍，是REITs市場從基礎設施向更廣義的不動產資產延伸的重要標誌。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，這不僅拓寬其底層資產類型，也爲存量資產盤活，房企轉型資產運營商提供了新的路徑。

在業內看來，這背後也反映了房地產行業發展模式的深層變化。“發行商業不動產REITs，本質上是企業利用資本市場工具，對存量優質資產進行再定價和再配置。”同策研究院聯席院長宋紅衛向《證券日報》記者表示，通過REITs實現資產證券化，有助於企業回籠資金、優化資產負債結構，同時保留運營權，實現“輕重並舉”的發展模式。

多家企業亦在公告中明確了這一轉型方向。例如，新城控股表示，推進REITs發行能夠有效盤活存量資產，並進一步推動資產運營提質增效，增強可持續發展動能。

不僅如此，部分企業已將REITs作爲長期戰略工具。例如，華潤置地有限公司構建的商業、有巢雙REITs平臺，是其在資產管理領域的重要創新舉措，也是夯實第二發展曲線的關鍵支撐。

嚴躍進表示，隨着商業辦公、酒店、城市更新等多類型資產逐步納入，REITs市場正加速爲企業構建長期穩定收益模式提供重要支撐。

總體來看，隨着更多項目落地，REITs有望成爲連接資本市場與實體不動產的重要紐帶，進一步推動房地產行業發展模式轉型升級。