3月13日，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》（以下簡稱《綱要》）正式發佈，對於房地產行業，在第四十四章“推動房地產高質量發展”中，《綱要》爲未來5年的房地產工作定下清晰路線：加快構建房地產發展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，實現更高水平住有所居。

58安居客研究院院長張波點評道，“十五五”規劃裏的房地產，核心就是告別過去拼規模的老路子，一邊靠保障房兜住剛需民生，一邊讓商品房聚焦品質改善，穩步走高質量發展的新路子。

“從文本結構看，其核心邏輯可以概括爲‘三個層面、兩大抓手、一個目標’——即以構建新模式、健全住房制度、提升住房水平爲三大支柱，通過完善保障體系和穩定市場運行兩條路徑，最終實現‘更高水平住有所居’的終極目標。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析道。

構建新模式居於房地產工作首位

與此前五年規劃相比，“十五五”規劃綱要中房地產工作的着力點出現調整，相關內容置於《綱要》第十二篇“加大保障和改善民生力度 紮實推進全體人民共同富裕”的戰略任務中，這與去年10月末發佈的“十五五”規劃建議位置保持一致。

中指研究院相關負責人指出，“十四五”時期，房地產相關內容隸屬於“完善新型城鎮化戰略”，此次調整到“加大保障和改善民生力度”，彰顯房地產政策導向的轉變，房地產工作的着力點更加側重保障和改善民生，各項政策舉措也有望更多從民生角度考量。

值得一提的是，《綱要》未再提及“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，而是強調“推動房地產高質量發展”。同時提出，加快構建房地產發展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，實現更高水平住有所居。

中指研究院相關負責人認爲，“十五五”時期，推動房地產發展從舊模式向新模式轉型居於房地產工作首位，推動行業由規模擴張邁向高質量發展，新模式構建是主要抓手。2026年政府工作報告中已經明確“深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設”，說明深入推進階段已到來。

“健全多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”也被置於突出位置。分析人士指出，住房制度仍是重點部署方向，但由“十四五”時期的“加快建立”到“十五五”時期的“健全”，這或意味着“多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”已經建立，“十五五”時期將進入深水區。此外，從實現的最終目的來看，從“十四五”時期的“讓全體人民住有所居、職住平衡”到“十五五”時期“實現更高水平住有所居”，預計“十五五”時期將進一步推動由“有得住”到“住得好”轉變，住房品質提升、居住環境改善等將是重點，建設“好房子”、提供“好服務”等是更高水平住有所居的體現，未來也有望迎來更多發展機遇。

住房保障體系進一步完善

規劃綱要在完善住房保障體系部分，從四個方面勾勒出清晰的實施路徑，一是優化保障性住房供給；二是健全全流程管理；三是探索配租型與配售型房源有序轉換；四是深化住房公積金改革。

《綱要》明確，優化保障性住房供給，強化城鎮低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪羣體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等羣體的階段性住房困難。加強保障性住房全流程管理，健全申請、輪候、配租配售、使用、退出等管理機制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉換和統籌使用。深化住房公積金制度改革，擴大使用範圍，支持靈活就業人員參加住房公積金制度。

中指研究院相關負責人指出，對保障房供給的提法從“十四五”的“有效增加”調整爲“優化”，定調上發生了變化。根據住建部數據，“十四五”時期，我國建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬羣衆，保障性住房實現了有效供應，“十五五”時期將進一步優化供給，優化方向或包括保障性住房供給的規模、結構（區域和產品結構）、品質等，更加側重因地制宜。

其中，“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉換和統籌使用”這一表述在歷次規劃中較爲罕見。嚴躍進認爲，傳統模式下，保障房在立項之初即鎖定租或售的用途，但市場需求是動態變化的——某些區域保租房需求飽和而配售型需求旺盛時，房源便難以靈活調配。此次提出的“有序轉換”，意味着從靜態的房源管理轉向動態的需求響應機制，這正是“租購併舉”在保障房領域的具體體現和創新要點。

張波指出，保障房可以理解爲新週期的關鍵支撐，以往更重視中低收入人羣，新階段更強調覆蓋多元剛需，通過配租配售房源轉換、公積金覆蓋靈活就業人員等創新，精準解決新市民、青年的住房問題。在其看來，來源多元擴容，既能消化閒置房源，又能築牢民生底線。

推動房地產市場平穩健康發展

在推動房地產市場平穩健康發展方面，規劃綱要從完善基礎制度、供需匹配機制、品質與服務升級三大板塊入手。

《綱要》明確，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。推行房地產開發項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產合理融資需求，有力有序推進現房銷售。合理安排房地產用地規模和佈局，促進土地供應與存量住房、人口變動等相協調。充分賦予城市政府房地產市場調控自主權。推動已供未開發土地和在建項目分類處置，推進存量商品房和閒置商業辦公用房盤活利用。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。規範發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業。建立房屋全生命週期安全管理制度。

張波認爲，構建房地產發展新模式，在“十五五”期間會制度化夯實。告別過去高槓杆、高週轉的舊邏輯，轉向民生爲本、品質提升、嚴控風險的新路徑。通過推行現房銷售、全生命週期安全管理等基礎制度，聚焦綠色智慧“好房子”建設，讓供給更貼合人口與存量變化，緩解供需錯配。

其中，“完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度”被置於首位。嚴躍進認爲，市場平穩健康發展的前提，不是短期價格維穩，而是產業鏈基礎制度的健全。其中，項目公司制和主辦銀行制意在解決長期困擾行業的資金挪用、風險傳染問題；支持房企融資需求也釋放了後續房地產金融環境寬鬆的導向；現房銷售的逐步推廣，強調“有力”和“有序”，將從根本上改變高週轉模式的生存土壤。

在業內人士看來，“合理安排房地產用地規模和佈局，促進土地供應與存量住房、人口變動相協調”則是“人、房、地、錢”要素聯動機制的具體體現。“充分賦予城市政府調控自主權”則延續了因城施策的思路，爲地方根據實際情況調整政策留出空間。“推動已供未開發土地和在建項目分類處置，推進存量商品房和閒置商業辦公用房盤活利用”指向“十五五”時期的另一項重點工作——存量盤活。在城鎮化率進一步提高、城市發展轉向存量提質階段的背景下，存量資源的再利用將成爲行業新的增長點。

“因城施策增加改善性住房供給”的提法則進一步強調針對城市特點落位政策舉措。根據居民對改善型住房的需求差異，供給上要求更加精準匹配，根據地方需求特徵精準增加供給或將是“十五五”時期住房供給的一大特點。根據中指數據，2025年前三季度，重點30城120-144平方米佔比提升至30%，大戶型產品是新房市場主流，120平方米以上大戶型佔比普遍提升，其中上海、南京、長沙、南昌等城市120-144平方米提升幅度較爲明顯，廈門、合肥、寧波、無錫等城市144平方米以上產品提升幅度較大。

此外，嚴躍進提到，“好房子”首次寫入國家規劃，標誌着行業標準從“合格”向“優質”躍升。“建立房屋全生命週期安全管理制度”雖然篇幅最短，但分量極重。隨着存量房屋規模擴大、房齡增長，房屋安全管理已成爲緊迫課題。此次規劃所涉及的房屋體檢、房屋資金、房屋保險三項制度，旨在構建覆蓋房屋全生命週期的安全保障體系。其中，房屋安全資金制度由個人賬戶（維修資金）和公共賬戶（財政預算、土地出讓金歸集等）組成，既延續了現有制度安排，又創新性地引入公共資金支持，爲解決老舊房屋修繕資金難題提供了較大支撐。

中指研究院認爲，綜合來看，“十五五”房地產的重心是以高質量發展爲主線目標，以新模式構建爲重要抓手，以民生保障爲核心，兼顧市場穩定與風險防控。對於行業而言，“十五五”時期將是告別舊模式、邁向高質量發展的關鍵期；對於居民而言，將迎來住房品質提升、生活環境改善、居住選擇更加多元、權益保障更加完善的新階段。