中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道
時隔3個多月，備受業內關注的北京朝陽區松榆裏0001地塊項目總平面圖於近日正式公示。這也意味着，去年11月由民企懋源地產歷經166輪激烈競拍摘得的東三環核心宅地，終於揭開神祕面紗。
《中國經營報》記者注意到，該地塊是北京首個在土地出讓文件中明確要求“下沉庭院需與規劃文化用地地下聯通”的項目，充分體現“好房子”建設導向。
在當前國央企主導的北京土拍市場中，懋源此次重倉核心區，不僅填補了東三環高端住宅空白，也爲行業觀察民營房企的生存邏輯提供了最新樣本。
東三環再添高端住宅
據瞭解，朝陽區松榆裏0001地塊於去年11月25日由民企懋源地產摘得。作爲東三環核心區域稀缺的純住宅用地，當時吸引7家頭部房企參與競拍，最終懋源地產以50.24億元競得該地塊，成交樓面價6.2萬元/平方米，溢價率18.21%。
地塊位於北京東南三環黃金區位，交通配套方面緊鄰地鐵14號線北工大西門站，直線距離約200米，可換乘10號線、17號線快速抵達金融街、望京等就業核心區。未來規劃中的11號線東段也已預留了接口，建成後雙軌交匯優勢將進一步顯現，通勤便利性也將顯著提升。
項目總佔地面積2.89萬平方米，建築控制規模8.08萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米），是近5年該區域供應規模最大的純住宅地塊。
拿地近3個月，懋源地產公佈了該項目總平面圖，一共規劃13棟樓，共499戶，整體爲“北高南低、前低後高”的經典高端住宅佈局，戶均建面約162平方米。
值得注意的是，該地塊出讓文件中明確鼓勵設置下沉庭院，通過住宅地塊街坊路地下空間，實現與規劃文化用地聯通，充分凸顯“好房子”建設導向。
根據已經公示的總平面圖，該項目將設大面積下沉庭院體系，由東向西串聯中央景觀軸，連接多處會所空間，西北角還規劃了大片室外活動場地。
據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，目前，項目周邊主要以“老破小”二手房爲主，例如松榆裏小區掛牌均價約5.2萬元/平方米，總價230萬元左右房源佔比超六成，房齡普遍超過30年。新房市場供應稀缺，僅有能建·東譽府，成交均價約爲10.6萬元/平方米，反映出區域存量市場老化與改善需求釋放之間的結構性錯配。
張凱指出，松榆裏地塊後續預計推出的改善型戶型，將填補板塊產品空白，結合區域行情，未來售價預計在10萬—12萬元/平方米。
不過，儘管松榆裏地塊在環線位置和配套成熟度方面具備優勢，但受當前樓市需求景氣度影響，地緣改善客戶的置換鏈條存在一定阻滯。
據瞭解，近兩年隨着市場分化，北京核心區供應增加，除上述地塊外，去年朝陽區先後出讓了三間房地塊、平房鄉黃杉木店+孫河組團地塊、呼家樓南里地塊以及太陽宮等地塊，再加上2024年出讓的酒仙橋+孫河鄉+中關村朝陽園組團地塊，以及酒仙橋+小紅門+十八里店組團地塊，如今區域內新盤競爭依然激烈。
產品力與週轉術
據悉，懋源地產成立於2000年，長期深耕北京市場，擅長打造高端住宅產品，在京開發的項目包括紅璽臺、釣雲臺、璟嶽、璟璽等住宅項目，逐漸形成“臺系”“璟系”和“雲系”等產品線。
在開發週期上，懋源地產一直以“慢工出細活”著稱，2013年以17.7億元的價格拿下北京豐臺區夏家衚衕地塊，隨後開發爲懋源璟嶽，項目於2018年才入市。2015年以總價39億元奪得朝陽區孫河鄉西甸村地塊，隨後打造爲懋源璟璽，於2020年入市。
近幾年，伴隨着市場下行，多數民企收縮在京佈局，央國企逐漸主導土拍市場。作爲少數仍活躍在北京市場上的民企，懋源地產拿地動作依然頻繁，推盤節奏也有所加快。
2021年10月，懋源以43.34億元奪得北京豐臺周莊子地塊，隨後地塊被打造爲懋源·煜澤臺、懋源·璟廷、懋源·璟瑜三個項目，總計436戶，包含平層、疊墅等產品。
2022年6月，在北京第二批次集中供地中，懋源地產參與了朝陽奶西村、豐臺小瓦窯、順義薛大人莊村3宗地塊的競爭，最終以19.55億元+3萬平方米現房奪得北京順義區薛大人莊村地塊，成爲當年北京第二批集中供地中唯一獨立拿地的民企。該地塊拿地溢價率達15%，成交樓面價約3.36萬元/平方米，隨後打造爲懋源璟橒。
近兩年，懋源地產在京拿地主要集中在順義區域。2024年9月份，其以43.2億元底價摘得順義後沙峪地塊，成交樓面價23241元/平方米，銷售指導價爲61000元/平方米，可浮動10%。據悉，此地塊容積率僅爲1.1，控高只有24米。該地塊隨後被打造爲懋源雲紀，並於2025年5月份取得預售許可證，中間歷時8個月，開發節奏明顯加快。
懋源雲紀總計588套房源，主力產品爲260平方米平墅和300平方米疊墅，總價在1800萬—2450萬元。值得注意的是，該項目銷售指導價爲6.1萬元/平方米，目前網籤70套，初期成交均價略高於指導價，後期逐漸回落至6.08萬元/平方米。
2025年8月份，位於順義中央別墅區天竺板塊核心區的SY00-0025-6017地塊出讓，該地塊距地鐵15號線國展站僅1公里，周邊溫榆廣場、天竺公園等生活配套成熟，懋源地產以10.3億元底價順利摘得。
據瞭解，該地塊在出讓前經歷三次調規，出讓時已沒有配建，土地面積2.3萬平方米，規劃建築面積3.68萬平方米，容積率1.6。此前開盤的懋源璟橒就在該地塊隔壁，據悉，SY00-0025-6017地塊成交樓面價低於懋源璟橒，兩項目可形成規模開發效應，提升產品溢價能力。
拿地僅10天后，懋源地產便公示了SY00-0025-6017地塊項目規劃設計方案，隨後案名於2025年11月公佈——懋源·驪橒臺，是懋源地產首個落子中央別墅區的臺系作品，規劃10棟7—11層洋房，共202戶，層高3.3米以上。項目於去年12月份入市，目前已網籤32套，成交均價7.37萬元/平方米。
其隔壁的懋源璟橒目前已是現房銷售階段，網籤去化率近半，成交均價7.3萬元/平方米，成交金額已覆蓋地價成本。目前該項目還有3萬平方米現房待售。該項目包括平墅、疊墅以及合院產品，共217戶，單套總價2500萬—4000萬元。
在上述松榆裏地塊之前，懋源地產早有在北京核心區拿地之意，去年9月30日，朝陽區太陽宮地塊出讓時，中建智地、城建發展、懋源地產、招商、保利、建發、中海、京投發展和金隅等9家房企就曾在競價環節激烈競逐。
據悉，該地塊位於北三環和四環之間的朝陽區太陽宮鄉，緊鄰10號線和17號線換乘太陽宮站，是近年來北京城六區範圍內極爲稀缺的住宅用地，周邊配套成熟，西側緊鄰凱德MALL大型商業綜合體，步行可達太陽宮公園，並享有人大附中朝陽學校的優質教育資源。
不過，懋源地產遺憾未能摘得該地塊，最終由中建智地以43.145億元成交，樓面價爲8.53萬元/平方米，溢價率高達39.18%。
記者就如何看待松榆裏項目的機遇和推盤節奏，以及後續是否會繼續在覈心區拿地等問題聯繫懋源地產，對方表示項目尚在積極籌備中，暫不予置評。
