每經記者｜陳榮浩 每經編輯｜陳夢妤

2026年廣州土拍大幕剛啓，中國建築國際集團有限公司（以下簡稱中建國際）便迅速落子。

1月4日，中建國際旗下廣州海耀投資開發有限公司以3.15億元底價競得白雲區太和鎮一宗安置房用地，打響今年廣州土拍第一槍。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）梳理發現，2025年10月10日以來的兩個半月內，中建國際已在廣州白雲、從化兩區連續拿下四宗安置類用地，累計耗資超20億元，密集佈局城市更新領域，且全部鎖定回購方。

“中建國際最近在廣州頻繁出手，不惜以高溢價競得安置房項目，戰略意圖非常明確。”1月5日下午，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉通過微信向每經記者分析稱。

超20億元“抄底”安置地塊

2025年10月10日，廣州白雲區太和鎮AB1209039、AB1209040地塊公開競價，廣州海耀投資開發有限公司以6.44億元勝出，溢價率16.24%，摺合樓面價約6616.6元/平方米。

該地塊作爲白雲區首宗採用新模式的城中村改造項目融資地塊，服務於大瀝村、田心村、營溪村、柏塘村4個村的舊改安置需求。

一個月後的11月14日，白雲區江高鎮廣州軌道交通裝備產業園兩宗相鄰安置房用地掛牌出讓，中建國際以總成交價9.59億元將AB0101011、AB0101013地塊收入囊中。

其中，AB0101011地塊經過22輪競價，成交總價4.01億元，溢價率37.8%，摺合樓面價6438元/平方米；AB0101013地塊競價18輪，成交總價5.58億元，溢價率28.9%，摺合樓面價5941元/平方米。

值得一提的是，這兩宗地塊創下2025年廣州土拍市場安置房地塊溢價率新高。

2025年12月12日，中建國際以1.34億元競得從化區江埔街FC0401047安置房地塊，溢價率約3.87%，摺合樓面價約5257元/平方米，該地塊將服務於當地禾倉村城中村改造工程的安置需求。

2026年1月4日，中建國際又以3.15億元底價拿下白雲區太和鎮未來產業創新核心區AB1208028地塊，摺合樓面價4642元/平方米，爲新一年的佈局奠定基礎。

兩個半月內，中建國際已累計耗資約20.52億元拿下四宗安置類用地，成爲土拍市場的“特殊玩家”。

“只要企業控制好成本，就能夠鎖定利潤”

中建國際此番密集拿地，離不開廣州保障房“出讓+回購”模式的持續迭代。

早在2022年底，廣州便推出廣東省首個保障房定購項目。當時，中建國際以“限地價+競回購價”模式，通過白雲區龍歸陶瓷城安置房項目首入廣州市場。該項目總建築面積超35萬平方米，規劃建設2490套住房及配套學校，成爲廣州探索安置房定向回購模式的早期樣本。

2025年5月27日，龍歸陶瓷城安置房項目（即白雲瓏璟華庭）提前1.5年完成交付。

據中建國際此前披露，該項目總投資約36億元，政府回購額達42.9億元，據此推算的毛利率約19.2%。

中建國際投資（廣東）有限公司時任董事長劉亞平曾表示，該項目作爲廣東省首單安置房定向回購項目，區別於傳統的保障房供地模式，採取“限地價、競回購價”的方式出讓，通過競價，最終讓白雲區政府對項目原預算減少了2億元。

1月5日下午，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強向每經記者分析稱，中建國際自2022年底以來在廣州競得多宗保障房用地，已建立了穩定的商業模式。

“此類保障房用地普遍採用定向回購模式。提前確定回購價格，一方面確保了企業穩定的盈利空間，另一方面企業也不用擔心項目建成後的去化問題，大大降低了市場風險。同時，中建國際在工程建設方面具有一定優勢，可爲項目建設的成本控制奠定基礎，從而獲得持續穩定的利潤及現金流。”陳雪強分析稱。

肖文曉則提到，安置房用地與商品房用地的最大不同是具有定向回購的優勢，政府做好“一頭一尾”工作，負責土地供應以及定向回購，將中間環節市場化，發動市場力量參與保障房建設，從而實現政府和企業的“雙贏”，進一步提高保障房體系建設的效率。

“值得一提的是，回購總價是固定的，這意味着只要企業控制好成本，就能夠鎖定利潤。除了土地成本，剩下的成本‘大頭’就是建造成本和資金成本，這對於中建國際這樣建築主業出身又有融資優勢的央企來說尤爲擅長。”肖文曉認爲。

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