1月2日，中指研究院發佈的房地產市場報告顯示，2025年全國房地產市場整體延續調整態勢，核心城市二手房在“以價換量”下維持穩定規模，改善性需求成爲新房市場核心支撐。該機構認爲，疊加2025年年末北京政策優化及增值稅減免等新政落地，預計2026年相關政策將繼續靠前發力，加快穩地產。

根據中指研究院統計數據，2025年，重點30城二手住宅成交約174萬套，同比基本持平。其中，一季度市場保持較高活躍度，30城二手住宅成交套數同比增長25%，二季度市場有所降溫，同比增幅收窄，9月二手房市場熱度有所修復，重點城市二手住宅成交量同比增長13%，帶動三季度同比小幅增長1%，四季度月均成交量相比三季度有所回落，但“以價換量”下仍維持穩定規模。

從城市維度看，克而瑞監測數據顯示，一線城市“以價換量”效果顯著，全年成交面積同比增長2%。其中上海、深圳成交量明顯反彈同比分別增長7%和4%，尤其300萬元總價以內剛需成交佔比超60%，位於產業核心區或優質學區周邊房源價格更抗跌，同時市場掛牌量先高後落。

從上海市場表現來看，安居客上海監測數據顯示，2025年12月，上海二手房成交量再度衝破2.3萬套，不僅是全年的第三高點，更是實現了連續兩個月突破2.2萬套，成交量創下近8個月新高。

另以深圳爲例，據樂有家研究中心監測，自2025年3月以來，深圳二手房錄得量連續10個月超5000套，其中3月小陽春和12月翹尾創下2個小高峯，分別爲7703套，6613套。

此外，據克而瑞數據，成都、杭州、天津、西安、武漢、南京等核心強二線城市二手房市場也走出了內生驅動下的“獨立行情”，憑藉“產業-人口”正循環支撐展現出強大的市場內生修復能力，全年成交面積2-3倍於新房成交規模。

根據機構統計數據，二手房對市場的支撐作用正在進一步凸顯。2025年，30城二手住宅成交套數佔新房及二手房合計成交量的比重約爲65%，較2024年全年提升4個百分點。

從新房市場表現看，改善性住房需求仍爲新房市場的重要支撐。根據中指監測數據，2025年以來，北京、上海、成都、寧波、合肥等城市高總價改善樓盤去化表現良好，帶動30城120平方米以上戶型新房成交佔比持續提升，其中120-144平方米戶型佔比超30%，改善需求成爲新房市場供求主力。具體城市來看，與2024年同期相比，2025年1-11月，30個代表城市中，20個城市120-144平方米產品成交套數佔比提升，其中上海、長沙、南昌等城市提升幅度較爲明顯；24個城市144平方米以上產品成交套數佔比提升，其中合肥、寧波、南京、無錫等城市提升幅度較爲明顯。

可售庫存來看，中指研究院數據顯示，2025年上半年50城可售面積小幅下行，但下半年受銷售趨緩影響持續橫盤，平均出清週期22.2個月。

從價格而言，2025年百城二手住宅價格累計下跌8.36%，價格已調整四年；部分核心城市改善型樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲2.58%。

值得注意的是，2025年年末的政策優化爲市場注入活力。2025年12月24日，北京發佈《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，政策內容包括降低非京籍家庭購房社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區分首套二套商貸利率，降低公積金貸款首付比例、優化營商環境等多個方面。

中指研究院報告顯示，本次北京政策優化信號意義明顯，上海、深圳等城市也存在限制性政策優化預期。政策效果來看，新政後首個週末，北京部分樓盤到訪量、二手房帶看量較新政前有所增加，但市場分化現象仍在，非核心區優質項目表現尚不明顯。網籤情況來看，根據中指數據，新政後（2025年12月25日—2025年12月31日），北京新建商品住宅、二手房住宅日均網籤量分別爲159、702套，較新政前（2025年12月1日—2025年12月24日）日均分別增長72.8%、37.4%，隨着時間推進及年末優惠力度加大，市場有望保持一定活躍度。

與此同時，財政部、稅務總局聯合發文，自2026年1月1日起，個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

中指研究院報告認爲，預計2026年相關政策將繼續靠前發力，加快穩地產。整體而言，中央和監管部門持續落地“穩樓市”政策，短期主要圍繞促需求、優化供給等方面，並同時兼顧中長期政策部署。其中，促需求方面，主要涉及調減限制性措施，有力有序推進城中村和危舊房改造等方面，多管齊下釋放改善性需求。優化供給方面，主要通過盤活存量、嚴控增量兩個方向共同推進。中長期來看，“十五五”規劃建議明確“推動房地產高質量發展”，中央將圍繞完善基礎性制度、優化保障性住房供給、建設“好房子”等方面持續發力。

展望2026年，報告提及，政策加力落實、經濟基本面好轉與居民就業收入預期改善，仍是購房需求修復的重要基礎。政策靠前發力有助於住房需求加快釋放，但當前市場整體仍處於“去庫存”階段，受近年新開工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應保持一定規模外，多數城市新樓盤供應有限，市場以消化存量未售項目爲主，市場供求修復仍面臨一定壓力。