證券日報記者 陳瀟

2025年，房地產行業迎來一系列新變化。從房企債務風險集中化解到保交房攻堅克難，再到城市更新提速，房地產行業正告別高槓杆、高週轉的舊模式，向新而行。

這一年，行業風險化解成效顯著。21家出險房企化債1.2萬億元，行業資產負債表得到實質性修復，疊加融資端政策持續發力，企業融資環境逐步迴歸常態化；“白名單”項目貸款7萬億元落地，保交房取得重要進展，一批歷史遺留的交付難題得到解決，購房者信心回升；城市更新成爲發展新引擎，在專項債、房票安置及多元化金融工具的協同加持下，城中村改造、存量資產盤活等項目密集開工推進，爲行業注入新動能。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，這一年，房地產行業已在重重挑戰中構築“止跌回穩”的堅實基礎。隨着城市更新不斷擴圍，行業有望邁向更穩健的未來。

化債1.2萬億元

2025年，困擾房地產行業發展的債務風險得到有效緩解。房企債務重組從“以展期換時間”逐步轉向“以削債換新生”，風險出清節奏明顯加快。

中指研究院最新數據顯示，累計已有21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約1.2萬億元，大幅減輕了行業公開償債壓力。

12月23日，融創中國控股有限公司（以下簡稱“融創中國”）公告披露，境外債務重組計劃正式生效，約96億美元的現有債務將獲全面解除及免除。12月4日，碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”）規模約177億美元的境外債務重組方案獲香港特區高等法院正式批准。

“越來越多的房企完成債務重組，標誌着房地產行業資產負債表得到修復。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，多數企業境外債重組削減幅度超過50%，部分甚至達到70%，削減債務規模將明顯改善企業資產負債表，爲長期恢復經營創造有利條件。

債務重組帶來的積極影響不僅能緩解單家企業的負債壓力，更有望逐步改善整個行業的融資環境和信用體系。中指研究院數據顯示，2025年11月份，房地產行業債券融資總額爲620.4億元，同比增長28.5%；2025年前11個月，房地產企業債券融資總額爲5502.8億元，同比增長10.5%，同比增幅相比前10個月進一步擴大。

與此同時，部分頭部房企境外發債逐步破冰。11月13日，華潤置地有限公司在我國香港地區發行43億元人民幣及3億美元的雙幣種綠色債券，這是年內第三家發行境外債的上市房企。

完成這場萬億元級化債後，房企踏入轉型發展新階段，一些出險房企重點發展代建、物業、資產管理等輕資產業務，企業得以低成本恢復“造血”能力。還有頭部房企在傳統住宅開發之外，開始探索商業運營、醫療康養、產業園區等其他房地產領域的運營與服務類業務，尋找企業營收和利潤增長的第二曲線。

例如，頭部企業代建規模持續擴大。克而瑞調研數據顯示，2025年前三季度，TOP20企業（以代建新增規模排序）新增簽約建面爲15771萬平方米，同比增幅達31%；其中6家企業新增代建規模超1000萬平方米。

“出險房企多年積累的核心能力並未完全消失，產品力和品牌仍有一定影響力。其擁有成熟的開發、運營和服務團隊且經驗豐富，具有成熟的管理流程和標準，將相關能力及經驗遷移至輕資產業務是合適的轉型發展路徑。”劉水錶示。

保交房取得重要進展

如果說房企的債務重組是化解行業風險的“上半場”，那麼保交房則是穩住市場信心、重建行業信用的關鍵支點。

2025年，隨着“白名單”項目融資支持持續落地，歷史遺留的交付問題逐步得到解決，多數房企保交房任務將在今年收官。12月22日至23日舉行的全國住房城鄉建設工作會議明確，2025年保交房任務全面完成。

住房城鄉建設部數據顯示，截至今年10月份，全國750多萬套已售難交付的住房實現交付。在此帶動下，交付問題對市場情緒的拖累效應明顯減弱，購房者信心加速修復。

“公司2023年和2024年已分別完成交付5.41萬套和4.18萬套，2025年度將全面完成保交房任務。”遠洋集團相關負責人向《證券日報》記者表示。在業界看來，遠洋集團的保交房工作獲得市場認可，各方信心得到重塑。

“從成果上看，今年交付的質量和項目的可持續性有了顯著提升。與去年同期相比，最大的變化在於‘機制更順、底數更清’。各地通過多方聯動、金融機構協同，大量停工項目實現了實質性復工。”一位參與保交房的AMC（資產管理公司）相關人士向《證券日報》記者表示，對於債權債務關係極其複雜、資金缺口較大的項目，AMC等專業機構正在進一步深耕細作。

一些已完成保交房的房企正加快轉向盤活存量項目和閒置土地資產，通過理順歷史債權債務關係，引入增量資金，推動項目重新啓動並實現銷售轉化。以融創中國爲例，其模式已在多個核心城市項目中落地。上海外灘一號院、北京融創壹號院等項目，均通過引入新資金、置換原有高成本負債，實現項目順銷。

更重要的是，保交房進一步推動行業運行機制加快重塑。在商品房銷售方面，各地有序推進現房銷售。此次全國住房城鄉建設工作會議明確，加快構建房地產發展新模式，有序搭建基礎性制度，在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防範交付風險。繼續實行預售的，規範預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

城市更新提速

在化解風險的同時，房地產行業的發展重心也從規模擴張轉向存量提質。城市更新在穩投資、擴內需方面的重要性進一步提升。

5月份，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關於持續推進城市更新行動的意見》，明確了實施城市更新行動的總體要求、主要任務、支撐保障和組織實施等內容。在業界看來，這爲城市更新工作提供了頂層設計。

爲加快推進城市更新，各地陸續出臺相關配套政策，例如，不少地區持續完善城市體檢評估制度，把城市體檢查找出的問題轉化爲城市更新的規劃、計劃和項目。

資金層面對城市更新的支持也在持續加碼。其中，專項債對城中村改造等領域助力顯著。中指研究院數據顯示，2025年前三季度，涉及城中村改造的專項債發行金額達816億元，同比增長約1.4倍；同時，涉及城鎮老舊小區改造、棚戶區改造的專項債發行金額也分別達到632億元和1302億元。

對於產業類的城市更新項目，REITs等多元金融工具支持制度持續完善。12月1日，國家發展改革委辦公廳印發《基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目行業範圍清單（2025年版）》，基礎設施REITs發行範圍已從12大行業擴大到15大行業，城市更新設施、商業辦公設施、體育場館和四星級及以上酒店等被明確納入其中。

此前在11月19日，全國首單城市更新類REITs——“中信證券-北京亦莊城市更新資產支持專項計劃（城市更新）”在上海證券交易所設立，規模達7.53億元。

與此同時，在實踐中，房票安置等模式也與城市更新形成聯動，帶動城中村改造進一步提速。根據中指研究院監測數據，截至目前，2024年以來超130個地區出臺並優化房票安置政策。其中，鄭州，廈門等地已開出超過百億元的房票，不僅帶動了城中村改造，還釋放出大量優質住宅用地，爲“好房子”的落地創造條件。

中指研究院研究總監吳建欽向《證券日報》記者表示，城市更新在規劃、土地、資金方面仍然面臨不同程度的堵點。“十五五”期間，各地圍繞土地、規劃、金融等關鍵性政策的創新力度有望進一步加大，從而更好匹配城市更新項目的複雜性、長週期性。相關政策紅利有望進一步釋放，從而充分調動更多主體參與城市更新。

回眸2025年，多方協同努力攻堅克難，房地產行業已經邁過險灘。踏入2026年，房地產行業有望企穩回升，繼續向新而行。