12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，會議全面盤點2025年工作，系統總結“十四五”時期住房城鄉建設事業發展成就，研究部署“十五五”時期和2026年重點任務。

業內人士指出，對比去年全國住建工作會議，本次會議研究部署了“十五五”時期的重點任務，明確提出“‘十五五’時期，住房城鄉建設事業整體處在轉型發展的關鍵期”“在提高人民生活品質、穩定宏觀經濟大盤、推動綠色低碳轉型、賡續歷史文脈、提升城市安全韌性、拓展高水平對外開放等方面發揮更大作用”，意味着房地產在未來五年宏觀經濟中將繼續發揮重要作用。

對於明年全國住房城鄉建設工作的總體思路，本次會議明確提出了四個“堅持”、三個“更好統籌”，強調堅持因地制宜、分類指導，更好統籌投資於物和投資於人，更好統籌惠民生和穩增長，更好統籌防風險和促轉型。同時，大力實施城市更新，着力提升城市治理水平，推動房地產高質量發展，加快建築業提質升級，系統推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。

城市更新置於2026年首要任務中

會議指出，2026年，要着力抓好4方面工作。其中高質量開展城市更新置於2026年首要任務中。

會議明確，推進現代化人民城市建設，重點是：高質量開展城市更新，編制實施“十五五”城市更新專項規劃，抓好城市體檢、更新試點，實施一批民生工程、發展工程、安全工程。以“繡花”功夫精細化推進城鎮老舊小區改造、完整社區建設、口袋公園建設、綠地開放共享、“溫暖工程”建設、城市小微公共空間改造，提升無障礙適老化環境品質。高質量實施“兩重”、“兩新”項目建設，持續開展地下管網改造和綜合管廊建設，常態化推進城市燃氣管道老化更新改造，力爭完成改造各類燃氣管道3萬公里。

中指研究院相關負責人表示，本次會議明確“大力實施城市更新”與去年提法一致，“高質量開展城市更新”的定調也與中央城市工作會議相同，從位置上看，由去年第二位調整至首要工作中，城市更新成爲2026年住建部門工作的重中之重，城市更新作爲穩投資、擴需求的重要抓手，預計2026年將迎來更多政策利好，也將湧現出更多優秀的實踐案例。從政策的角度來看，住建部門側重編制實施專項規劃，抓好城市體檢、更新試點等方面工作，金融監管、自然資源等相關部門有望加快落地配套的金融、土地等政策，如提供長期低成本資金、更靈活的用地政策等。

着力穩定房地產市場

與去年“持續用力推動房地產市場止跌回穩”的表述相比，本次會議提出“着力穩定房地產市場”，且位置由第一位調整爲第二位。

中國社會科學院國家未來城市實驗室副主任、研究員王業強解讀指出，2024年提出“持續用力推動止跌回穩”強調‌對抗下行壓力‌，政策重心在‌需求端託底‌，以“救市”爲首要目標，手段集中於降利率、降首付、松限購。2025年提出“着力穩定房地產市場”標誌政策進入‌長效機制建設期‌，目標從“止跌”轉向“穩得住”，策略從‌單點刺激‌升級爲‌供需雙側協同治理‌，體現“‌系統性穩市‌”的治理思維。

在王業強看來，2026年“穩定房地產市場”核心抓手主要聚焦在六大領域，包括控增量、去庫存、優供給、深化公積金制度改革、高質量推進城市更新以及構建新型金融支持體系。

具體而言，控增量即嚴控供地結構，優化土地資源配置。2026年將全面實施“以人定房、以房定地”機制，嚴控新增住宅用地供應，從源頭遏制過剩供給。去庫存即存量收購成主渠道，推動“商品房向保障房”轉化。鼓勵地方政府、國企收購存量商品房，轉化爲保障性住房、人才公寓、長租房，實現“‌以購代建、以租代售‌”的去化新路徑。

優供給方面，全面推行“好房子”建設標準，引導品質升級。有序推動“‌好房子‌”建設，標準涵蓋綠色、智能、適老化、全生命週期安全，引導開發商從“造房子”轉向“造生活”。深化公積金制度改革意味着從“住房專用”邁向“民生賬戶”，公積金使用場景與“好房子”“城市更新”項目深度綁定，形成“制度激勵—需求釋放”閉環。此外，城市更新被提升爲“內需主導”核心引擎，金融支持不再“撒胡椒麪”，而是精準投向‌合規、優質、民生導向‌項目。

明年需求端政策仍有優化空間

值得一提的是，此次會議明確，城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩運行。

中指研究院相關負責人指出，鼓勵“用足用好”“適時調整優化”“支持”等均表明2026年支持需求端的政策仍有優化空間和預期，預計更多從地方政府的角度落位具體舉措，如清理限制性措施、加大購房補貼力度、提升公積金貸款支持力度等。

王業強進一步提出，城市政府的調控自主權，正從“靈活調整”走向“系統設計”。其認爲，現房貸款激勵將全面制度化。2026年，‌“現房貸款額度上浮”‌ 將從地方試點升級爲全國性政策工具，倒逼房企從“預售制”向“現售制”轉型，降低爛尾風險，增強購房者信心。同時，城市更新“以租代拆”模式試點，對低效工業廠房、老舊商辦樓宇，允許改造爲‌保障性租賃住房‌或‌長租公寓‌；改造後產權不變，但‌租金收益權可證券化‌，發行REITs融資等。

統籌防風險和促轉型，防範化解房企債務風險

本次會議繼續強調“統籌防風險和促轉型”，並提出“堅持市場化、法治化原則，防範化解房企債務風險”。

根據中指研究院監測，截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約合人民幣1.2萬億元，減輕企業在短期內公開債務償還壓力，爲其他有息債務展期創造有利條件。出險房企債務重組及重整獲批，將加速整體房地產風險出清進程，預計2026年將成爲企業風險出清的關鍵年。

另外，近期中央財辦有關負責人在接受媒體採訪時，明確指出“支持房企加快從以新房銷售爲主向更多持有物業、提供高品質多樣化居住服務轉型”，明確了房企向“開發+持有物業+高品質服務”的多元化模式轉型方向。

58安居客研究院院長張波認爲，房企從 “高週轉” 向高質量轉型，關鍵路徑有三條，一是依託 “聯動機制” 實現資金穩健化，有效降槓桿、拓寬融資渠道。二是聚焦 “好房子” 建設，打造安全、舒適、綠色、智慧的符合本地化需求的產品。三是從房子建造者轉向全週期服務，強化物業與社區運營，優質的服務可使項目本身的價格的支撐力更強。從58安居客線上數據來看，有良好口碑的項目往往會比周邊同類二手房價溢價10%-15%，找房熱度也會保持高位。

此外，會議指出，“十五五”時期推動房地產高質量發展，要準確把握房地產市場供求關係的重大變化，看到我國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量優化調整也有廣闊空間，人民羣衆對“好房子”形成新期待，房地產仍有較大發展潛力。

業內認爲，未來城鎮化帶來的住房需求、城市存量優化調整均具備空間，根據中指研究院測算，“十五五”時期全國城鎮住房需求總量約爲49.8億平方米，隨着支持政策不斷落地，房地產市場的發展潛力將有望被激活。