當前，各地均在加緊謀劃“十五五”時期經濟社會發展相關工作，推動城市高質量發展成爲了其中一項重要議題。在擴大內需、消費升級以及城市更新政策導向下，各地需答好堅持城市內涵式發展這道關鍵題。

大城市發展如何從“量的積累”轉向“質的躍遷”？在筆者看來，產城融合是重要抓手。以商業地產轉型之力，促進產業新業態與城市功能空間深度融合，將爲城市高質量發展注入新動能。在促進產城人融合發展的進程中，商業地產不斷轉型迭代，如今，其核心方向正朝着“空間功能複合化、硬件設施智能化、服務生態專業化、綠色標準高階化”的城市載體邁進，並擁有了三個新角色。

‌角色一：產業創新“加速器”。

當前，商業地產正與需求重構、產業升級同頻共振，驅動其功能迭代，以滿足新興產業衍生的多樣化需求。

一方面，近年來，戰略性新興產業蓬勃發展，生物醫藥、低空經濟、新能源汽車等產業規模的不斷壯大，直接推動了研發實驗室、特色產業園、廠房建設等空間載體的定製化需求大幅增長，商業地產運營商應勇於抓住這一波新需求，發揮自身優勢，加快構建能夠滿足這類產業需求的商業模式，助力相關產業落地。

另一方面，數字經濟基礎設施擴張，帶動數據中心、算力中心以及智慧生態辦公等新型基建需求激增，這將導致相關地產投資規模大幅增加，甚至高達萬億元，這是增量市場的巨大商機。例如，開發商建設寫字樓時，應摒棄傳統單一辦公業態的設計理念，轉而根據客戶需求構建“研發+中試+展示”三位一體空間，甚至可以與當地相關部門加強互動，搭建一站式服務平臺，從最基礎的工商財稅服務，到全面的IT支持，再到更多的個性化增值服務，都涵蓋其中，以此提升運營服務的軟實力。

‌角色二：多元業態融合“商業體”。

過去，商業地產的主流商業模式是建房子、租房子、賣房子，如今這類發展模式已難以適應市場需求。隨着智慧城市、城市羣以及區域經濟圈發展進入新階段，小到一座城市，大到一個囊括諸多城市的經濟帶，其發展潛力均取決於融合了多少“智慧”。

與之相呼應的是，更具市場競爭力的商業地產項目是融合多元業態且具備智能化基礎設施的綜合性“商業體”。這就需要開發商依託城市發展脈絡調整佈局及業態組合，捕捉區域特色產業帶來的差異化需求機遇，淘汰傳統商業地產單一功能模式，走與智慧城市匹配的複合功能發展路徑。例如，在要素配置上，匹配城市羣區域產業定位，整合智能化基礎設施、人才公寓、商業購物中心、特色產業集羣、科創基金等關鍵資源，甚至嵌入社區醫療、教育等設施，建造多元產業協同、職住平衡的商業綜合體，形成產業生態閉環、產城人融合的新型城市空間。

‌角色三：城市更新“新引擎”。

大城市、超大城市的高質量發展之路，離不開城市更新的支持。城市更新不僅要改善人居環境，還承載着穩增長、擴內需、促轉型的重要任務。完成這一任務，離不開商業地產的助力。

據業內測算，“十五五”期間城市更新市場總容量約20萬億元。在盤活低效土地、老舊廠房與老舊建築的過程中，城市更新的核心邏輯應重點落在營造“文化+科技+產業+商業+”等多業態融合，構建城市新生態上。例如，參與城市更新的主體應推廣應用綠色、低碳、智慧的新產品，重構城市商業消費空間（如主題街區、藝術展覽與零售融合空間），推動城市產業、科技以及文商旅資源深度融合，加快區域經濟發展方式轉型升級。

當然，要將文商旅和特色產業等業態融合到商業地產中並非易事，大片的百貨、沉浸式體驗場所，過於集中的同質化辦公樓，這類同質化的城市更新未必能帶來價值提升。因此，開發商需思考採用何種策略和商業模式去整合這些資源，以保障商業地產運營生態鏈的完整、有序，並與區域特色產業形成生態協同。這既是難題，也是商機。好在REITs等金融工具的創新，爲商業地產的資金來源開闢了新渠道，讓其擁有創新支撐力。同時，筆者也期待未來能有更多資金激活存量，讓商業地產更好地發揮城市更新“新引擎”的動能。

接下來，在新型城市建設中，商業地產需以創新爲動力、以綠色節能爲方向、以匹配城市產業規劃爲準繩，提升運營能力、創新服務模式，爲產城融合、激發區域經濟活力注入持久動力。