證券日報記者 陳瀟

近期，北京辦公租賃市場第三季度數據陸續出爐，市場表現相對平穩，但活躍度趨於放緩。整體來看，各大機構對第四季度走勢的判斷也趨於一致：租賃需求仍以存量調整爲主，市場分化態勢仍將延續。

11月份以來，《證券日報》記者在採訪中瞭解到，北京的寫字樓、產業園區業主正在形成兩條截然不同的競爭曲線——部分傳統甲級寫字樓選擇以優惠續租，增加附加服務換取出租率，而少數具備產業運營能力的園區“新物種”（指順應新經濟、新技術、新業態發展趨勢，進行全方位迭代升級後出現的新型產業空間形態和創新生態羣落）則憑藉專業化運營與生態構建異軍突起。

寫字樓市場比拼服務

今年以來，科技領域密集突破，人工智能等前沿技術加速佈局，帶動數字經濟等行業保持較高景氣度。第三季度，多座核心城市的甲級辦公樓需求有所復甦，部分城市在科技行業拉動下呈現持續增長態勢。然而供需矛盾短期難以緩解，整體市場情緒仍較謹慎。

在這一背景下，北京甲級寫字樓市場正在經歷更深層的結構性調整。仲量聯行數據顯示，第三季度北京辦公樓租賃活躍度有所放緩，其中1000平方米以下面積段仍是市場成交的主力，而新增需求以搬遷類爲主。

科創企業與專業服務類企業的新增辦公租賃需求較爲穩健，爲部分辦公租賃細分市場帶來確定性的支撐。辦公租賃行業監測數據顯示，辦公租賃市場新增需求集中在優勢區域，這些區域出現改善，而其他區域仍在消化前期供應。業內認爲，隨着新建租賃項目陸續入市，未來辦公租賃市場更考驗業主的精細化運營能力。

面對競爭格局的變化，不少寫字樓開始主動調整策略，將穩定現有租戶作爲核心任務。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示，除租金政策外，一些項目在續租環節提供公區煥新、空間優化、配套升級等附加服務，以提升租戶黏性，過去比拼硬件，如今比拼服務已成爲行業共識。

產業園區成爲“樞紐港”

與寫字樓市場表現趨緩形成對比，有產業園區在第三季度展現出更鮮明的增長動力。記者採訪瞭解到，具備產業組織與生態構建能力的園區，正異軍突起。

位於朝陽區高碑店的新龍國際大廈憑藉特色定位與創新服務受到業內關注。據悉，該項目作爲產業園區運營的“新物種”，由保利物業星雲企服統一運營管理，構建了獨特的“三位一體”大資管模式，將園區從傳統意義的不動產租賃商，轉化爲企業發展的合作伙伴和價值創造的推動者。

運營兩年多來，新龍國際大廈累計去化面積近兩萬平方米，吸引了山西杏花村汾酒廠股份有限公司、北京蓋婭傳說服飾設計有限公司、北京百年墨寶文化用品有限公司等行業龍頭企業入駐，覆蓋白酒、服裝、文創與大健康等多個行業，不少產業之間具備形成協同效應的潛力。

園區的空間規劃也區別於傳統寫字樓。“在物理空間規劃上，我們刻意打破傳統辦公空間的隔離狀態，依託企業服務空間設計了共享交流區、產業對接區，並投建了一座前沿Cave五面沉浸式投影空間，作爲園區企業共享的聯合展示空間。同時，園區運營團隊還會定期組織‘產業對接會’，讓企業負責人互相瞭解業務需求和資源優勢，以實現企業需求的精準對接。”新龍國際大廈運營團隊負責人對《證券日報》記者表示，在此運營理念的影響下，園區內企業間已自發形成多個合作項目。

“我們不只是提供辦公場所，更重要的是創造企業間的連接機會。截至11月19日，11月份已新簽約近千平方米。”上述相關負責人如是稱。

正如新龍國際大廈所示，未來的辦公空間不再只是物理承載，而是承擔起資源鏈接、創新孵化、產業協同等生態化功能的“樞紐港”。

行業資深人士認爲，隨着階段性供應壓力逐步緩解，北京辦公租賃市場雖仍在調整期，但有望在行業服務能力提升和生態價值強化的帶動下實現逐步企穩。那些能夠同時解決企業空間需求、賦能產業增量的運營商，有望在下一階段佔領先機。