每經記者 陳夢妤 每經編輯 魏文藝

自“認房不認貸”政策恢復實施以來，北京樓市已經很久沒有這麼熱鬧了。

上週四（2月13日），北京市規劃和自然資源委員會印發《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》）。其中提到，可按需設置封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率；允許套內面積比較大的住宅在起居室設置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

根據北京市規劃和自然資源委員會的解釋，平原多點地區是指順義區、大興區、昌平區、房山區及亦莊新城，城市副中心（通州區）可參照執行。

近幾日，北京陸續有開發商和渠道中介發佈數據喜訊。比如，2月15日剛開放樣板間的昌平區朱辛莊越秀星樾項目，一上午排了400多個號；2月13日纔開完產品發佈會的通州招商雲璟攬閱項目，2月15日單日到訪量超過600組。而這兩個新盤項目，恰好位於這次新規可執行的昌平區和通州區。

“北京樓市真的在迭代了，我覺得這是一個非常好的提振市場舉措，也給市場打了強心針。”有央企開發商人士向記者表示。

報規條件更寬鬆

在上述《技術要點》出臺的背景下，報規條件更寬鬆的“好房子”，尤其是臨近“好房子”待建地塊周邊的項目，正迎來同行更猛烈的衝擊。

舉個例子，2024年6月25日，金隅集團以63.8億元摘得朝陽區十八里店朝陽港一期土地一級開發項目：1303-686、1303-687、A334地塊，即去年12月開盤的北京隅·東序項目。

2024年11月29日，中海企業集團以153.32億元摘得朝陽區“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，其中的1303-692等地塊位於十八里店（由中海新城操盤），與北京隅·東序項目幾乎只有一街之隔。

今年2月14日，中海新城十八里店項目報規圖一露面，“部分戶型得房率超過100%”的消息便開始流傳。

據北京市住建委信息，北京隅·東序目前網籤87套，網籤均價約7.56萬元/平方米，中海新城十八里店項目的指導價是7.9萬元/平方米，開盤在即。兩個項目的激烈競爭也一觸即發。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，近兩年，北京多個新盤在前期圖紙公示階段均遭遇過周邊業主投訴，內容無外乎“反對該項目有陽臺規劃，會影響本區域其他二手房保值”等。這種情況在北京其他地區也頻頻出現，因爲對購房者來說，買報規條件更寬鬆的項目顯然更合適、得房率更高。

近日，《每日經濟新聞》記者走訪豐臺區多個在售項目，普遍的感受是，對於“好房子”新規，大家並沒有出現預期中的敏感。一個很重要的原因便是，豐臺區不在此次《技術要點》的適用範圍。

事實上，作爲近年來北京的供地重要區域，豐臺區的新盤在陽臺、風雨連廊等方面，一直享有相對寬鬆的條件。無論是剛需盤還是豪宅盤，“有贈送面積、高得房率”都成爲其重要的市場賣點。

今年1月21日，憑藉“內外雙陽臺和三環豪宅”光環出道的豐臺區金茂璞逸豐宜項目開盤，官宣成交186套，成交金額25億元。從北京市住建委公示的信息看，該項目最高擬售單價達11.5萬元/平方米，受流程影響，目前還沒有網籤成交套數。而綜合市場信息看，該項目開盤均價約9萬元/平方米，最低約8.5萬元/平方米，相比指導價10.75萬元/平方米，有一定差距。

根據《每日經濟新聞》記者瞭解到的信息，該項目大戶型最高贈送超過30平方米，得房率也由此有了保證。但擺在璞逸豐宜面前的現實是，周邊同價位豪宅扎堆，哪怕是幾公里外2021年開盤的“分鐘寺三兄弟”之一的東叄金茂府，到現在也沒有清盤。

北京市住建委信息顯示，東叄金茂府1套現房的網簽單價約10.3萬元/平方米。

高贈送等成標配

得房率，這個曾經是各大開發商有所避諱的關鍵詞，現在正成爲購房者的“心頭好”。

招商蛇口北京公司相關人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，對其通州新項目的每個戶型，都做了室內尺寸的拓展，希望能夠提升整個空間的利用率，超高得房率是“好房子”一個很重要的標準。

“豐臺區的房子，在這方面一直比較寬鬆。”有項目置業顧問向《每日經濟新聞》記者表示。

實際上，2024年11月，《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》就已編制完成，首次鼓勵在住宅首層設置架空層、在小區內設置開放的風雨連廊，以及鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺等。

此次發佈的《技術要點》明確，可按需設置封閉或開敞陽臺。每戶陽臺水平投影面積不大於套內建築面積的10%，進深不大於1.8米。封閉陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積收取地價款；開敞陽臺按照圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計入容積率，按照投影面積的1/2收取地價款；錯層陽臺上蓋高度大於等於兩個自然層高且不封閉時，不計入容積率，不收取地價款。

前兩年，《每日經濟新聞》記者曾走訪順義區某新盤，該盤得房率最高超過100%，彼時開敞陽臺的贈送還是一個比較敏感的話題。該項目建築面積143平方米的四室兩廳三衛，贈送面積超過30平方米，整套房源面積達約175平方米。

如今，在北京的新房項目中，陽臺成爲標配，80%的得房率幾乎從上限成爲下限，100%得房率也頻頻出現。

中指研究院高級分析師範詒傑曾向《每日經濟新聞》記者表示，2024年以來，北京樓市產品迭代速度加快，尤其是北京“好房子”規則的出臺，使得北京樓盤產品力明顯提升，得房率明顯提高，此類項目更具競爭力。

與此同時，源源不斷的新項目還在加速入市，渠道人士也成爲房產開發商的爭奪對象。《每日經濟新聞》記者在實地走訪中，帶看的數位渠道中介無不透露出希望記者多多看盤的迫切心情，甚至有人提出類似“不要再接觸其他同行，可全部由其帶看”的訴求。

合碩機構首席分析師郭毅認爲，對於老舊二手房來說，價格優勢還是客觀存在的。讓價格和價值更加匹配，可能是未來北京樓市基於《技術要點》之後呈現出的新的市場表現。