文/圖 羊城晚報記者 陳玉霞

隨着中國土地市場網日前發佈廣州市2024年部分擬供商品住宅用地項目清單（第三批），廣州市下半年的土地市場再次引發業內關注。受關注的原因，一是因爲2024年上半年廣州土地市場成交只有4宗，遠低於往年同期，可謂近年新低；二是因爲公示的擬供應的50宗宅地，大部分具有良好的地理位置。業內將上下半年的土地市場放在一起聯想，其間“因果”關係成爲熱議焦點。

第三批用地在網絡公示之後，本週二（20日），廣州市規劃和自然資源局舉辦了一場小型交流會，就市場關注的一些熱門話題諸如地價、容積率、推出多項服務爲企業減負等問題，進行了回應與交流。

地塊出讓條件改變，價格會相應調整

下半年擬掛牌及已經公開掛牌的地塊中，有不少是海珠、天河、荔灣等中心區域的地塊。其中有一些地塊，它們現身土地市場已非首次，目光銳利的人會發現，有些地塊最新的起拍價比此前推出的起拍價要高一些，其中的原因是什麼？

實際上，看土地的起拍價格，不能僅僅只看表面的數字，數字背後還有不同的原因。相關負責人介紹，部分地塊在首次推出時，附加了一些配建條件，例如配建道路等，故起拍地價相對低一些。而經過多方討論後最新上架的這些地塊，修改了相關出讓條件，例如沒再要求拿地企業配建市政道路，而是把道路建設任務交回給相關政府部門。

比如，正在掛牌出讓的海珠區琶洲南區AH090402地塊、AH090403地塊和AH090404地塊，出讓條件第4條明確：“紅線範圍內道路不由競得人建設，競得人須在2025年3月31日前將道路用地範圍平整後無償移交廣州市海珠區人民政府指定單位。”

同樣是地價問題，不少業界人士認爲，上半年宅地成交宗數創近年新低，下半年想要“奮起直追”，會不會考慮降低地價以帶動地塊成交？相關負責人表示：“不會因爲房子賣得不好，就要把土地價格降下來。”據介紹，地價是按照國家政策、經過市場評估而定的，所有評估程序都需合法。一宗用地的價格，與城市價值、地塊周邊市場價值等都有關係。不論是企業還是個人買家，對地價，都更應以長遠預期來判斷其價值。

銀行電子保函用作競買保證金將更普遍

一宗土地能否順利成交，和房企的資金實力有很大關係。交流會上，相關負責人表示，爲了能讓土地更順利成交，該局也在持續爲企業提供更多政策支持。在繳納土地競買保證金方面，全新推出了銀行電子保函的做法，以減輕企業的資金佔用——這可以看成是廣州土地市場上的“新規”。

羊城晚報記者從土地出讓公告看到，荔灣區、花都區等區域7月19日開始掛牌的多宗地塊已出現了“電子保函”的字眼。例如，在7月19日掛牌出讓的花都區工業大道以南、紅棉大道以東秀全街岐山村村鎮工業聚集區更新改造項目地塊，可以用電子保函作競買保證金；7月24日掛牌出讓的荔灣區翠園道以南、珠江以西AF060742地塊，及7月31日掛牌的海珠區石崗路AH050957地塊，分別屬於荔灣區第一宗、海珠區第一宗可以用電子保函作競買保證金的地塊；8月21日最新上架的海珠區琶洲南區三宗用地，皆增加了“使用電子保函替代現金作爲競買保證金”。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受羊城晚報記者採訪時表示，通過電子保函的方式降低房企買地實際要繳納的保證金，有利於更多企業參與土地競投，這也是現在房地產市場行情下解決土地市場情緒比較低落的一種做法。李宇嘉介紹，以前繳納實際保證金後，如果房企最終沒獲得土地，還得經歷退還保證金的時間，其間房企資金被佔用了。

地塊低容積率或成趨勢

從此次公示的50宗用地情況看，多數用地具有區位好、配套好和環境好這“三好”特點。“我們提供的這些地塊，無論是容積率方面，還是其它建設要求方面，建成後的產品將滿足剛需羣體、改善羣體及高端羣體對多元化產品的需求。”即是說，多元性，是此次宅地供應的原則。

中央強調“加快構建房地產發展新模式”，業內解讀，在新模式下，將加快構建以政府爲主提供基本保障、以市場爲主滿足多層次需求的住房供應體系。近年來高容積率地塊爲主、低容積率地塊幾乎絕跡的狀況是否會改變？對此，該局的相關負責人表示：“容積率下調應該是一個趨勢，很快大家就能看到成果。”從目前已知的出讓公告可見，海珠琶洲南區三宗用地容積率均爲2.5，這樣的容積率和以往中心區動輒超過5甚至達到8的容積率相比，可謂比較少見。“在接下來本局和土發中心推介的土地裏，還會有更低容積率的地塊，甚至可能會有容積率低於1的地塊。”

羊城晚報記者查閱土地出讓公告發現，即將於8月23日競價的增城區荔湖街新城大道東側18005200A24018號地塊，該地塊爲二類居住用地，容積率爲小於或等於1.02。這樣的容積率，是廣州近六年來唯一一塊容積率最接近1的地塊。克而瑞數據監測顯示，在近十年廣州出讓的涉宅用地中，容積率低於1.0的宅地，成交宗數爲0。

爲房企提速，拿地即開工將成常態

對於獲得新地塊的房企而言，時間也意味着成本。縮短開發週期，讓房企拿地後能立即進場開工建設，是房企認可的理想狀態。以往，房企拿地後完成各種手續審批，最快也得半年後才能動工，現在不同了。

今年6月25日，保利地產於當天上午競投拿下荔灣鶴洞汽修廠地塊，隨後不久就有施工隊進場動工，業內稱趕出了“保利速度”。

對這樣的情況，交流會上相關負責人表示，房企最關注兩個節點，一個是拿地，一個是辦證，拿地後可以馬上建設，建設後可以馬上銷售，然後獲得現金流，因此，廣州市規資局深化審批制度改革，推行“土地成交即交地、交地即發證、發證即開工、竣工即登記”等全鏈條的服務體系，確保企業從拿地到開發的每個環節都能快速銜接，最大限度減少企業等待時間。

能實現這樣的速度，除與近年推行的“淨地出讓”有關，也因意向拿地房企可提前做開發建設的方案，並在摘牌前提前送廣州市規資局預審，相關分局也可以開始對接其開發建設報建等程序，爭取縮短時間。一旦其正式摘牌，則可以很快啓動正式的規劃報建程序。