本報記者 陳瀟

消費基礎設施REITs（不動產投資信託基金）正迎來持續擴容。

同花順iFinD數據顯示，自今年3月份首批消費基礎設施REITs陸續在滬深證券交易所上市以來，截至8月18日，已有5單消費基礎設施REITs上市，此外，還有1單處於成立狀態，1單處於通過狀態，實際募資金額已達164.89億元。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，消費基礎設施REITs持續擴容，一方面有利於打通商業地產“投融建管退”全鏈條，提升不動產管理和運營水平；另一方面，也有利於房地產企業盤活不動產，能夠將原本鎖定在不動產中的資金釋放出來，用於其他投資或償還債務，從而降低流動性壓力。

募資超164億元

8月17日，百聯股份發佈公告稱，華安百聯消費REIT自2024年8月16日起在上交所上市，華安百聯消費REIT最終募集基金份額10億份，發售價格爲2.332元/份，基金募集資金淨額爲23.32億元。

據瞭解，在基金份額髮售階段，華安百聯消費REIT實現網下超額認購，公衆部分提前結束募集，獲得市場青睞。

8月12日，首單奧萊消費REITs——華夏首創奧萊REIT亦公佈發售結果，此次發售比例配售前的總募集規模達70.785億元（含戰略配售、網下發售和公衆發售），是其擬募集規模（19.744億元）的3.585倍。其中，公衆投資者和網下投資者認購申請確認比例分別爲4.298%和16.055%，公衆認購及網下認購倍數均創消費REITs發售新高。

“華夏首創奧特萊斯進一步豐富了消費基礎設施REITs的資產類型，另一方面也反映出奧萊業態的發展潛力。”中指研究院方面向《證券日報》記者表示，近年來居民消費觀念更加理性，希望在品質和價格之間尋找平衡點，主打“大品牌、小价格”經營理念的奧萊業態受到消費者更多青睞。

除此之外，華夏大悅城購物中心封閉式基礎設施證券投資基金也於8月初正式取得中國證監會准予註冊的批覆，並在深交所審覈通過。

整體來看，自今年3月份以來，消費基礎設施REITs產品數量不斷增加，業態也逐漸豐富，實際募資金額已達164.89億元。同時，在二級市場上，消費基礎設施REITs估值持續得到提升，爲投資者資產保值增值持續提供保障。

生態逐步形成

值得一提的是，歷經多年發展，保租房、倉儲物流、產業園區、消費基礎設施、養老設施等均已納入公募REITs試點。

截至8月18日，國內REITs市場合計募資規模超1400億元，其中，2024年以來的募資金額超過300億元，高於2023年全年，明顯提速。但相較於全國存量不動產體量，當下REITs市場發展仍有巨大空間。

“國內目前正在逐漸形成一個全生命週期的REITs生態系統，這個生態系統從Pre-REITs到CMBS和類REITs，然後到私募REITs、公募REITs，最終是Post-REITs（上市後的管理）。”近日，香港越秀REITs獨立董事陳曉歐在2024博鰲資本大會上表示，Pre-REITs、私募REITs和Post-REITs，這些關鍵環節還處於萌芽狀態，所以市場是大有可爲的。

以Pre-REITs爲例，不少上市公司已經在佈局中。8月13日，萬科發佈公告稱，與中信金石基金管理有限公司和中信證券投資有限公司及泰康人壽簽署合作協議，共同設立“中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金”，投資萬科旗下深圳龍崗萬科廣場、北京舊宮萬科廣場項目。

此前，7月1日，九州通公告審議通過了《關於公司開展醫藥物流倉儲資產Pre-REITs項目的議案》，同意公司開展醫藥物流倉儲資產Pre-REITs項目及相關工作。

“Pre-REITs是指投資者提前進入有潛力的不動產標的資產進行建設、運營。”嚴躍進表示，萬科和九州通設立Pre-REITs，或旨在提高REITs發行的效率和成功率。在不遠的未來，REITs生態系統或將引導企業更加註重長期回報和風險控制，而不僅僅是短期利潤。

此外，不少業界人士預測，寫字樓、酒店、數據中心，甚至5G基站，都可能成爲未來新經濟模式下的REITs主體，不動產市場或不再簡單是以土地開發爲依託的市場，而將擴展成一個資產管理市場。

在中金基金副總經理、董事總經理李耀光看來，公募REITs作爲經營性商業不動產的上市平臺，價值不僅僅在於一次融資，而是實現商業與資本的閉環，通過各種類型資產證券化（包括私募REITs、類REITs）、公募REITs實現一個優秀商業企業的不動產循環，幫助企業低負債、健康、可持續地不斷擴大商業管理規模，發揮規模效應和管理優勢，實現管理平臺本身價值的不斷提升。