日前，央行發佈了《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》，對金融支持住房租賃產業的必要性和可行性進行了分析。報告專欄中出現關於“樓市價值分析”的內容：隨着經濟的逐步恢復，長期看租金仍有望穩步上漲，而租售比有望提升至3%以上，將高於多數資產回報率。從廣州樓市的租賃行情看，成交量價自2月份之後持續上漲，個人租賃市場展現穩步回升態勢。業內人士表示，房價下跌疊加新市民對品質租賃需求增加，隨着房價的調整，部分城市、局部區域，租賃產品的可投資、可盈利場景已經出現，關於租購的選擇也發生了新變化。不過，目前租金回報率整體還偏低，現在談租賃吸引大體量資金投入並且可盈利，還有點早。

文、圖/廣州日報全媒體記者 劉麗琴

市場行情：租金保持穩定向上趨勢

根據克而瑞長租最新公佈的住房租賃市場監測情況，7月，55城租賃市場供應平穩，價格有小幅波動。其中，個人租賃房源呈現量價齊跌態勢，房源供應量環比下降7.13%，同比上漲3.15%，7月份租金環比下降0.33%，同比下降0.8%，在租賃新開房源數量上，7月，22城共計新增14個項目，其中涉及保租房8個，供應3461間房源，新開市場化項目6個，供應1290間房源。

具體到廣州市場來看，市場需求的存在更多的是體現在“量”的提升上，個人租賃和集中式公寓租金價格雖不及去年同期，但二季度數據顯示量價有持續回升趨勢。

7月全市個人租賃掛牌量持續增長，爲39139間，環比上漲1.08%，成交量18059間，環比上漲9.17%。租金成交均價48元/㎡/月，環比上漲8.11%，除南沙、白雲兩區整體租金微跌，其餘各區均保持相對穩定向上的趨勢。從區域上來看，天河區掛牌量超其他區域，成交量達近一年峯值，番禺區和海珠區成交均超過2000套；而從成交掛牌量比來看，天河、番禺、越秀、南沙四區7月去化流速提升，荔灣區持續保持高去化態勢，成交掛牌量比達60.49%。

從戶型來看，一房的掛牌成交均價遠高於其他房型，成交均價62.1元/㎡/月，環比上漲8.38%；二房、三房的掛牌量最大，均超過12000套；二房的成交量最高接近去年同期水平，成交6304套。月租金2000-4000元/月爲市場主力區間，成交量佔比46.04%，從成交掛牌量比來看，租金2000元/月以下達到63.64%，去化流速好，在租金12000元/月以上的高端產品中，14000-16000元/月租金段的去化明顯。

此外，7月全市集中式公寓出租率爲95.5%，環比上漲0.57%；平均租金環比上漲1.79%，爲85.2元/㎡/月，出租率持續上漲，各大品牌優惠力度持續減少，租金穩步回調。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，7月是畢業生租房旺季，全市個人租賃成交量環比上升了9.17%，並且已經連續三個月上升。不過，一個令房東們感到有些沮喪的信息是，雖然是租賃旺季，如果從成交掛牌比來看，全市平均水平大概也只有40%多一點，相當於掛牌10套房源，只能成交4套房左右。實際上，住房買賣市場也面臨着跟租賃市場類似的壓力，截至7月末，廣州全市的新房可售庫存超過了12萬套，去化週期約爲24個月。

租金對住房價值變量的影響將更被看重

到底是選擇租房還是買房？過去很多年的答案都是“買房比租房好”。但是隨着房價波動，很多人在回答這個問題時也開始不堅定。房租折現對房產價值的影響愈發受到關注。“租售比”，即房租與售價之間的比值，是衡量住房價值的簡化指標，近年來總體回升。有市場機構測算目前一線城市租售比已接近2%的水平，二三線城市升至3%左右。長期看租金仍有望穩步上漲，過去十年我國CPI中房租分項年均上漲超1.2%。相較於既定的購房成本，租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上，將高於多數資產回報率。

對此，業內人士認爲，央行通過二季度貨幣政策報告，向市場傳遞了重要信號：房地產的租金回報率正在回升，隨着利率不斷走低，定期存款、銀行理財的收益率不斷下降，現在買房，尤其是買了大城市、核心區、配套好位置好的房子，未來獲取合理的租金回報是可行的，能跑贏大多數資產的投資回報率。

中指研究院研究副總監徐躍進表示，近年來越來越多的人選擇租房，在這背後，一方面是因爲近幾年租賃市場發展愈發完善，租房者權益得到更多保障，同時租賃產品供應增加、品質提升、類型豐富，能夠更好滿足居住需求。另一方面，租金和房價的走勢變化，也讓大家的租購選擇出現了新的改變。

根據中指研究院監測數據，2024年7月，50城租金房價比平均爲2.10%。近年來，隨着房價下調，租金房價比有所提升，今年7月較2022年底提升0.12個百分點，但與房貸利率相比仍有差距，接近10年/30年期國債收益率2.3%/2.5%。租金房價比在一定程度上反映了買房出租的租金回報率，長期以來，我國租金回報率水平都相對較低。現在房價快速上漲的預期已經轉變，大家在租購選擇時，開始關注租金回報率，從而停留在租房市場的時間加長。

未來，租購併舉是房地產發展的重要方向。從政府的角度來看，政策需要更加重視支持租賃市場的發展，尤其是要推進租購同權，優化租賃市場環境，逐步轉變居民“重售輕租”的住房觀念。從房企的角度看，租賃市場將是一個重要的賽道，要抓住住房租賃業務的發展機遇。

租金回報率明顯反彈

部分租賃進入可投資態勢

廣州市房地產中介協會的統計數據顯示，目前熱門板塊樓盤租金回報率在0.9%~2.2%左右，相比去年同期的0.7%~1.7%左右確實有明顯提升，主要原因是這些項目大多租金相對穩定，而售價則明顯下跌。

與此同時，數據顯示，7月新發放個人住房貸款利率爲3.4%，比6月低9個基點，比上年同期低68個基點，處於歷史低位。如果租金穩步上漲，租金回報率超過或接近房貸利率，通過出租房產獲得的租金收入來支付房屋貸款的利息、本金的“以租養貸”模式也將成爲可能，也將激發更多配置房產資產的需求。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，儘管房地產供求關係發生重大變化，商品房市場增量空間收窄，但作爲住房需求的新主體，2億-3億的新市民、年輕人對於租賃的需求才剛剛打開，未來的需求很廣闊。從供給主體看，主要還是個人散租，品質化、體驗好和秩序好的規模化租賃供給少。很多年輕人願意爲品質化租賃付出高溢價。近期，隨着由買轉租的增加，品質化租賃的需求增加，加上房價下跌，租金回報率明顯反彈，租賃進入可投資的態勢。

從央行的表態來看，金融對於租賃的支持有望加大。如果租金回報率（租售比）持續改善，將會吸引大規模的市場主體參與收購和運營。住房租賃迎來了新發展機遇，即房價下跌疊加新市民對品質租賃需求增加，而結構性供給不足，使得租賃可投資。

不過，需要提醒的是，資產價格儘管還在調整，但租金回報率距離國際上租賃成熟國家5%左右的水平還有距離。因此，現在談租賃吸引大體量資金投入，可盈利還有點早。租金回報率還是不高，還得等待分母房價繼續下跌，而且更重要的是，分子租金水平上升還得待居民收入水平提高，可支付能力增強。當然，在部分城市、局部區域，租賃產品的可投資、可盈利場景已經出現了。