繼“認房不認貸”後,各地首套房的認定標準正逐步放寬,全國超20城按區進行住房套數認定,此外部分城市出臺政策:將住房掛牌計劃出售,套數即可相應覈減。
超20城住房套數認定範圍縮小至區
去年8月以來,對於住房套數的認定標準在全國層面逐步放寬。
2023年8月25日,住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關於優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》,推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。此項政策作爲政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。
政策明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當地名下無成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
隨後的8月30日,廣州市打響一線城市“認房不認貸”政策第一槍。深圳、上海、北京以及其他各線城市也紛紛跟進執行“認房不認貸”政策。
從各地發佈的政策來看,對於住房套數的認定標準仍在不斷優化,超20城首套房認定標準範圍已縮小至區。
根據中指研究院統計,截至8月14日,全國超20城按區進行住房套數認定,將認貸範圍收窄至購房所在區。早在去年,重慶、天津、昆明就已出臺相關政策,按區優化調控。
今年以來,城市範圍進一步擴大,據澎湃新聞不完全統計,包括合肥、青島、杭州、鷹潭、成都、阜陽、蚌埠、淮南、蕪湖、馬鞍山、黃山等地出臺的政策中,均優化了個人住房貸款首套房認定標準。
以成都爲例,8月12日,成都市發佈多條關於購房的政策,其中明確,在本市範圍內新購買住房,只覈查購房人在擬購住房所在區(市)縣範圍內住房情況,無住房的,認定爲首套房。
另以杭州爲例,今年5月,杭州發佈樓市政策,在本市範圍內購買住房,只覈查購房家庭所購房屋所在區、縣(市)的住房情況,在所購住房所在區、縣(市)無住房的,辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。例如,某家庭在西湖區有一套住房但在上城區無住房,在上城區新購住房時,辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。
合肥也是同樣的操作。如張三家庭在廬陽區有一套住房,但在包河區無住房,其在包河區新購住房時,辦理個人住房貸款時可按首套住房認定。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認爲,多地首套房認定標準範圍縮小至區,體現了政策持續鬆綁、一城一策的重要導向,預計接下來政策調整將從深度和廣度上進一步發力。
此外,多地發佈的政策中還提及將住房掛牌出售,住房套數即可相應覈減。
成都發布的新政中就有提及:“在擬購住房區(市)縣範圍內有住房且正在掛牌出售的,住房套數相應覈減。”
一線城市廣州也有類似的表述:在限購區域範圍內,居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的,或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的,購買住房時相應覈減家庭住房套數。
住房套數認定標準優化有利於釋放更多購房需求
關榮雪認爲,首套房認定標準進一步優化,疊加當前首套房貸款利率和首付比例均處於歷史較低水平,意味着將會有更多購房者享受到首套房的購房條件和貸款條件,釋放更多購房需求,對房地產市場恢復具有積極作用。
中指研究院市場研究總監陳文靜也提到,當前部分城市首套、二套的首付比例和房貸利率仍有較大差距,多數城市首套首付比例爲15%,二套房首付比例爲25%,首付比例相差10%,部分城市首套房貸利率在3%左右,二套房貸利率仍高於3.5%,房貸利率仍有50個基點左右的差距。按區優化住房認貸政策,在購房所在區無房即判定爲首套,無疑將增加購房者購買首套住房的名額,可享受首套房貸利率及首付比例,在不同區購買多套住房的購房門檻、購房成本都會有較大幅度的下降,更有利於帶動改善需求的釋放。
從市場表現看,機構監測數據顯示,重點城市二手房市場延續“以價換量”態勢,成交量維持一定規模;與此同時,二手房對新房市場形成分流,新房市場短期或仍承壓。
中指研究院監測數據顯示,今年1-7月,重點15城二手房住宅成交59.0萬套,同比下降2.8%;單月數據而言,7月成交9.9萬套,環比增長2.9%,同比增長42.5%。價格方面,根據中指百城價格指數,2024年7月,百城二手住宅均價環比下跌0.74%,已連續27個月環比下跌,同比下跌6.58%。
從重點城市成交來看,1-7月,二手房市場表現普遍優於新房:上海、深圳、杭州、青島二手房同比均增長,新房同比下降;北京、南京、成都、佛山二手房累計降幅在一成左右,新房銷售累計降幅均超三成。
中指研究院報告顯示,當前二手房與新房市場之間置換傳導效應減弱,替代效應增強,分流了部分購房需求。究其原因,一方面是新房供給結構影響,經過多年發展,不少核心城市二手房成交量已超過新房市場,新房供給逐步郊區化,如北京五環外和上海外環外的新房佔比均在八成左右,而二手房成交更集中在覈心區板塊,在市場下行期,居民更傾向於購置核心區房產;另一方面,居民置業對新房交付仍有一定擔憂,首選更傾向現房。