央廣網北京7月11日消息（記者門庭婷）2024年7月10日，世邦魏理仕發佈《2024年上半年北京房地產市場回顧與展望》，報告顯示，2024年上半年，北京寫字樓市場方面，CBD和望京去化改善較明顯，高租金定位和老舊樓宇租金跌幅靠前；零售物業市場方面，大衆消費主導需求，高端業態招商難度加大；物業投資市場方面，險資投資者積極佈局，各板塊資本化率再度走擴。

二季度北京寫字樓市場未錄得新項目入市

報告顯示，2024年第二季度，北京寫字樓市場未錄得新項目入市，上半年市場新增供應有限，同比下降57%。新租交易中，依然有超七成的活動來自搬遷，租戶以遷往同區或鄰近子市場爲主，而CBD、望京、中關村、奧體及麗澤等區域成爲換租需求的主要承接地。

從行業看，TMT企業新租需求有所增加，主要由軟件開發、大數據及電信通訊類需求驅動；金融行業相對穩健，其中基金、金融科技等需求微增，但保險、證券需求放緩；專業服務業的律所、諮詢類企業升級換遷活動持續，需求主要落位在區位和配套較爲完善的核心商務區；新能源、水電等公共事業類，以及消費品製造業租戶升級需求穩健，躋身前五大行業。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 辦公樓 |租戶部負責人袁慧指出：“展望2024年下半年，預計三個項目近26萬平方米的新增供應將會在麗澤和通州等新興區域交付， 此外全市還會有個別改造項目陸續完工入市，預計整體空置率或將小幅上升，租金將持續下行。面對更有利的選址環境，當前租戶並非以租賃成本爲單一考量因素，而是對區位交通、樓宇硬件、可持續性、物業管理、特殊功能配套、交付時間與便捷性、租約和使用靈活性等諸項條件都提出了更高要求。在此情況下，本身具有品質優勢的樓宇加之租金折讓的努力，更容易在去化表現上體現積極效果；而其他樓宇除了發揮成本優勢，也不能忽視在軟硬件的品質表現上補齊短板。”

零售物業市場上半年“假期效應”明顯

2024年第二季度，北京零售物業市場迎來西北旺萬象匯、昌平超級合生匯東區、北辰薈三個新項目共同啓幕，都位於非核心區域。至此上半年辭舊迎新下，合計新增商業面積達47.0萬平方米，同比增長44%，而合計退市商業面積也達到25.8萬平方米。

業主端持續進行品牌調改的同時，品牌端亦加速換位調整或戰略佈局，在新增商業體較高開業率影響下，上半年全市累計淨吸納量23.7萬平方米，空置率下降0.4個百分點至7.6%。

記者通過梳理報告發現，上半年“假期效應”明顯，多個標杆項目披露端午期間客流有5%—15%的同比增長。

對此，世邦魏理仕華北區顧問及交易服務 | 商業部負責人宋津樓表示：“下半年北京仍將有多家頭部商業地產開發商在外圍商圈開業，包括海淀大悅城、通州萬象匯、麗澤16號、望京華彩萬象匯等，有望助推全年新增供應逼近100萬平方米，進一步完善區域商業品質。北京市商務局近期發佈《促進多元消費業態融合高質量發展行動方案》，爲商業體改造升級、挖掘新興消費場景、培育出圈產品服務、優化特色商業環境等行動提供路徑指引。”

北京核心區域優質資產上半年交易放量

2024年上半年，北京物業投資市場共錄得17筆交易，交易額同比上升51%達185.5億元，其中二季度完成8筆交易共計121.0億元，主要受兩筆30億元以上的非市場化交易帶動，刨除這兩筆成交，二季度及上半年市場活躍度恢復仍顯滯緩。

二季度內金額最大的三筆交易均爲險資投資者從開發商手中購得優質資產，即兩筆綜合體和一筆養老公寓，交易金額佔比高達84%，推升上半年機構投資者交易額佔比至73%。其中，最大的單筆交易來自新華保險接盤的CBD萬達廣場，位於CBD商圈，該項目集合寫字樓、商業和酒店業態。

同時，由遠洋和太古地產聯合開發的在建項目頤堤港二期被中國人壽和太古聯合接手，其中中國人壽出資31億元購得項目49.895%股權，繼2022年頤堤港一期以後再次接盤遠洋，而另一開發方太古地產則以9億元的代價增持14.895%的股權。此外，中國人壽加速佈局養老賽道，購入昌平北七家華潤開發的悅年華養老社區，該項目定位高端創新型“持續照料退休社區”。

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩表示：“在可售優質資產數量增加和資產價格持續下行等因素推動下，備受投資者關注的北京核心區域優質資產上半年交易放量，交易金額佔比達62%。二季度，寫字樓、零售以及工業物流租賃基本面恢復均不及預期；而優質產業園區和長租公寓板塊，由於租賃基本面相對穩定且受到REITs利好覆蓋，受到投資者高度關注。未來買賣雙方價格預期差將逐步收窄，加之更多高性價比資產投放到市場上，預計將加速交易落地。”