界面新聞記者 |白帆

6月26日，遲遲未現身的北京樓市新政終於來了：最低首付款比例調整爲不低於20%，商業貸款利率下限調整後爲3.5%……除此之外，還有多個利好政策集中發佈，相關政策6月27日起施行。

業內專家認爲，此輪新政主要在於降低居民的購房成本、釋放購房需求，北京房地產市場活躍度有望提升，買房者的觀望情緒也得到緩解。

新政聚焦降首付、降利率

6月26日，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心聯合印發了《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，在首付款比例、商貸利率下限、多子女購房認定、鼓勵購買綠色建築、組織開展住房“以舊換新”活動等五大方面進行了調整。

具體來看，針對北京市商業性個人住房貸款，購買首套住房，最低首付款比例調整爲不低於20%。同時，貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，調整後5年期以上房貸利率下限目前爲3.5%。

購買二套住房則分爲五環以內和五環以外兩種情況。其中房源位於五環以內的，最低首付款比例調整爲不低於35%，貸款利率調整後5年期以上房貸利率下限目前爲3.9%。房源位於五環以外的，最低首付款比例調整爲不低於30%，貸款利率調整後5年期以上房貸利率下限目前爲3.7%。

公積金貸款僅調整了首付比例，最低首付款比例調整爲不低於20%；購買二套商品住房的繳存職工家庭，所購住房位於五環以內的，最低首付款比例不低於35%；所購住房位於五環以外的，最低首付款比例不低於30%。

目前，公積金貸款利率執行自2024年5月18日的利率政策，即5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別爲2.775%和3.325%。

北京鏈家研究院院長高原表示，調降首付比例可有效降低購房者入市門檻，激發潛在購房需求，保持房地產市場的整體活力。以一套評估價爲300萬元的平原新城（非城六區）房屋爲例，政策前首套、二套首付分別爲90萬元（30%的首付款）、120萬元（40%的首付款），政策後首套、二套首付分別降爲60萬元（20%的首付款）、90萬元（30%的首付款），購房門檻顯著降低。

商貸利率的下調與降低首付款的效果一致，均降低了購房門檻，減輕購房者負擔。中指研究院市場研究總監陳文靜對此表示，本次北京將首套房貸利率降至3.5%（LPR-45BP），二套五環內降至3.9%（LPR-5BP）、五環外降至3.7%（LPR-25BP），下降幅度較大，將對購房需求釋放產生較大帶動，且調整後北京執行的首套和二套房貸利率與上海基本一致。

一位房產中介告訴界面新聞，此輪政策預期將刺激購房需求，但貸款額度也相應增加，這對於購房者來說依舊是不小的壓力。未來政策究竟如何發展，還需時間觀察。

多維度釋放購房需求

此外，此次北京樓市新政還從多孩家庭、綠色建築、以舊換新等多個角度釋放居民的購房需求。

上述《通知》提到，對本市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定爲首套住房。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認爲，這一政策的目的是爲降低多子女家庭購房門檻和成本。多子女家庭往往有改善住房的意願，購買第二套住房仍屬於剛需，執行首套資格，既能降低首付比例，也能降低利率，是爲了通過住房政策支持生育和養育。

關於綠色建築等方面，上述《通知》提出，對於申請住房公積金個人住房貸款，購買二星級及以上綠色建築、裝配式建築或者超低能耗建築的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持。

其中對於申請公積金個人住房貸款購買二星級、三星級綠色建築的借款人，可貸款額度分別上浮20萬元、30萬元；對於申請公積金個人住房貸款購買A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建築的借款人，可貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元；對於申請公積金個人住房貸款購買超低能耗建築的借款人，可貸款額度上浮40萬元。同時滿足上述多個適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。

全國範圍內的住房“以舊換新”活動正在展開，此次北京也出臺了相關政策。北京市房地產業協會、房地產中介行業協會將搭建對接平臺，鼓勵更多開發企業、經紀機構參與，共同爲“以舊換新”居民提供更加優質的服務。對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產經紀機構優先推動舊房交易，舊房成功出售後，相關訂金轉爲購買新房的首付款；如在一定時期內未能成功出售的，開發企業則無條件退還訂金。

根據中指監測數據，截至2024年6月25日，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施，具體可分爲“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。陳文靜分析稱，近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持“以舊換新”有望產生一定積極效果，暢通一二手鍊條。

新房、二手房鏈條有望加速輪轉

至此，北京市跟進“517新政”的措施終於靴子落地。

在此之前，上海、深圳、廣州均較快跟進落地“517新政”，這些城市的新房、二手房市場活躍度均有所提升。上海於5月27日跟進，根據中指研究院數據顯示，6月1日至16日上海二手房網籤達13381套，環比上月同期增長82%，較5月日均604套的水平有大幅提升。廣州於5月28日跟進，從中指研究院的周度數據來看，6月10日至6月16日網籤1565套，創4月份以來周度成交新高。

陳文靜表示，落地“517新政”後，尤其上海二手房成交提升明顯，北京購房情緒也出現回升，二手房成交量保持一定規模，但新房市場表現仍偏弱，市場持續調整。

她進一步表示，此次北京落地執行多個舉措，預計將明顯緩和購房者觀望情緒，促進購房需求入市。另外，北京本次優化政策也進一步釋放了積極信號，有助於整體市場預期修復。短期來看，北京房地產市場活躍度有望提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉，二手房成交量保持活躍也將爲新房釋放更多改善需求。

高原也認爲，從近期市場動態以及上海等城市的政策後市場表現看，本輪政策調整對市場預期的改善具有積極意義，也能有效緩解購房者觀望情緒，隨着新政策的落地實施，北京房地產市場或將進入新的發展階段。

李宇嘉則表示，“517新政”之後，北京出臺政策最晚，主要原因在於北京在限購政策調整上，更要考慮房住不炒和新發展模式，不可能像其他城市一樣退出限購來刺激需求。因此，此次北京儘管調整了政策，但是也沒有鬆動限購。

但在陳文靜看來，本次北京限購政策尚未做調整，未來依然有優化空間和預期，下半年隨着核心城市政策效果逐漸顯現，全國市場也有望逐漸築底企穩。