界面新聞記者 |白帆

4月30日北京樓市出臺重磅鬆綁政策，五一看房熱度有所提升，但購房者的觀望情緒仍在。

新房市場是今年五一假期的一大看點，帶看量和成交量均高於去年五一假期。根據中指研究院的數據，五一假期（5月1日-5月5日）期間北京新建商品房合計成交面積爲1.65萬平方米，較去年五一假期（4月29日-5月3日）增長了19%。但成交面積不及深圳、廣州、上海等一線城市。

諸葛數據研究中心整理的數據也顯示，在限購政策鬆動的帶動下，購房需求逐步釋放，今年五一假期期間，北京新房成交量同比漲超20%，同時北京也是全國爲數不多表現好於去年的城市。但和今年清明假期新房表現對比，北京等多數城市仍處於低溫運行階段，其中北京降幅爲41.25%，成交復甦待進一步改善。

二手房方面，中原地產監測數據顯示，2024年5月1日至5日網籤量分別爲5套、16套、9套、12套和13套，上年同期則分別爲11套、17套、25套、352套和550套。

界面新聞了解到，今年五一假期期間，北京的新樓盤紛紛推出了各種抽獎、到訪禮、認購禮以及特價房等各種營銷方式，吸引購房者參與。與此同時，4月30日北京新出臺的樓市限購鬆綁政策主要利好五環外新房，這是北京時隔13年優化限購政策，主要是在現有限購政策基礎上，對五環外增加1套購房指標。根據中指數據，北京近幾年五環外新房成交套數佔全市比例均在八成左右。

花式營銷和政策利好在一定程度上促成了新房的交易，但市場分化也比較明顯。中指研究院的分析報告顯示，從市場反饋來看，五一假期期間五環外多個新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加了20%左右。從區域和項目來看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等區域市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更爲明顯。

從北京鏈家三方協議成交情況來看，今年五一假期相較去年五一假期成交增長近四成，帶看數據也有近似幅度的增長。

北京鏈家研究院院長高原分析稱，相較普通週末與2023年五一假期，本年度五一假期市場活力增強主要有兩方面原因，一方面北京4月30日調整限購政策，激發了部分改善性客戶的購房需求，客戶諮詢量顯著增長；另一方面是2023年五一假期前後，北京市多次遭遇沙塵天氣，使得客戶外出看房熱情降低。

改善性住房也是購房者關注的重點。從五一期間鏈家三方協議成交來看，144平米以上住房銷售增長55.6%，高於同期144平米以下住房38.4%的銷售增幅，這體現出長期需求改變疊加政策利好，改善性需求釋放顯著加快的趨勢。

高原認爲，目前，住房市場供求關係已發生重大轉變，居民住房需求從解決“有沒有”去購買剛性住房，向解決“好不好”而購置改善性住房、優化自身居住條件轉變，這一趨勢近年來逐年增強。去年以來出臺的“個人所得稅退稅”、“認房不認貸”、“二套首付降低”、“普宅標準修訂”等政策，均屬於面向改善性羣體的利好政策。

近年來北京市改善性住房供給多集中於五環外地域，五環外交易熱度與佔比具有長期增長趨勢。北京鏈家研究院的數據顯示，經北京鏈家成交的五環外二手住房佔到全市的40.3%，相較去年同期33.9%、今年4月平均35.8%的水平，五環外成交比重顯著提高。“430政策”調整進一步強化了這一趨勢，使得五環外的副中心與平原新城成交熱度增長更爲顯著。

“綜合來看，五一期間市場溫和回暖，一方面是市場自身的需求加速釋放，另一方面也是政策貼合市場形勢，護航引導的良性結果。”高原稱。

當下，北京樓市正在動態調整的過程中，尤其在4月30日中共中央政治局會議提出“要繼續堅持因城施策，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”等指導思想，將樓市“去庫存”提到了關鍵位置。多個業內分析機構認爲，接下來包括北京在內的各城市樓市政策也將圍繞“去庫存”展開。

根據麥田房產數據統計，4月份二手房價格繼續下降，其中北京二手房（麥田覆蓋區域）掛牌均價環比上月下降0.5%。二手房掛牌量方面，4月份二手房在售房源量和上月相比下降1.8%，新增掛牌量和3月份相比也明顯減少。

麥田房產分析認爲，當前北京二手房市場掛牌量仍處於歷史高位，按當前的成交速度，二手房去化週期超過1年，市場仍處於供大於求的狀態。另外，“小陽春”激活的置換需求在4月逐漸入市，市場需求在5月份將回歸常態，再加上很多業主價格上進一步讓步的空間變小，預計5月份買賣雙方的價格博弈將更加激烈。