1月27日，廣州市人民政府網站發佈《廣州市人民政府辦公廳關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，涵蓋住房保障、支持房地產項目融資需求、優化調整限購政策和加強房地產監督四個領域。其中在優化調整限購政策方面，在限購區域範圍內購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。
另外，《通知》還提到，在限購區域範圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買住房時相應覈減家庭住房套數。
經過此次調整，廣州也成爲國內四大一線城市中住房限購政策最爲寬鬆的城市。近日，證券時報·e公司記者實地前往此次調整限購政策的熱門樓盤探訪，感受市場溫度變化。
大戶型關注度提升
截至目前，廣州市保留限購政策的區域僅爲天河區、越秀區、海珠區、荔灣區、南沙區以及白雲區部分地區。而天河區作爲廣州CBD所在地，關注度也位列各區之首。
在天河區某地產中介門店，證券時報·e公司記者看到，一位客戶站在門口，手持厚厚一疊文件，似乎正在簽署合同。據該門店店長介紹，新政策推出後，前來諮詢的客戶數量確實有明顯的提升，而且出現了不少外地客戶對120平方米以上大戶型住房的關注，但成交增長還尚不明顯，政策落地需要一個過程。同時，也有一些新房開發商比較積極，主動向中介經紀人發送邀請，邀約帶客戶看房。
近日，e公司記者實地前往天河區的熱門樓盤越秀·天河·和樾府，雖然冒着濛濛細雨，依然有數名看房者在該項目營銷中心進行參觀洽談。據該項目銷售人員介紹，新政推出後的這個週末，120平方米以上的戶型關注度大幅提升，其中還接待了不少外地專程前來看盤的客戶。
越秀地產內部人士向e公司記者介紹，越秀地產旗下的江灣·和樾推出的122—188平方米大戶型住房，這個週末看房量比以往週末增加了一倍。記者還從該人士處獲得一張越秀·天河·和樾府宣傳圖上，看到有“漲價倒計時”的字樣。
另外，廣州地鐵地產今年1月在白雲區剛剛推出新盤“雲築上品”，據該項目有關負責人透露，週末這兩天來諮詢看樓的人明顯增多，由於推出的組團中126平方米的基本售罄，買家都瞄準143平方米的戶型，預計後期該戶型可能會上調5%的價格。
改善性需求持續加大
近年來，隨着樓市需求結構的變化，剛需房的需求逐步得到滿足，而改善性住房需求正在冉冉升起。克而瑞統計數據顯示，2023年，廣州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，佔比爲27%，與2021年相比提高了3.8個百分點；120平方米以上的二手住宅成交21221套，佔比爲20%，同樣比2021年提高了5個百分點。
具體來看，目前廣州仍在執行限購的區域，120平方米以上的一手住宅供求佔比更大，2023年合計供應10456套，佔限購區的42%，成交量爲8409套，佔限購區的37%。值得注意的是，在2023年限購區域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均價是72445元/平方米，而120平方米以下只有42579元/平方米，顯示120平方米以上的成交以高端物業爲主。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉認爲，綜合來看，本次廣州放開120平方米以上住房限購，吻合近年廣州樓市改善性需求增多的趨勢，同時對於解禁現有限購區域的購買力有重要的意義，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房制度設計，將高端住房需求交還給市場解決。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池表示，廣州放開120平方米以上住房限購的政策，旨在更好地滿足改善性購房者的需要，比全面取消限購的政策更有針對性和導向性，有利於穩定房地產市場。“因爲大戶型住房的需求量比較小，對市場衝擊較小。中小戶型沒有放開限購，有利於穩定房價，從而更好地保護中小戶型購房人的利益。”
廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉指出，本次新政在需求端減少限購區域內的大戶型購房的限制條件，支持“賣一買一、租一買一”，都有利於推動改善性需求適時入市，也符合中心區改善型需求佔比大的特徵。“此次廣州鬆綁120平方米以上新房限購，目的就是放開高收入人羣購房限制，鼓勵他們多多買房、買多套房，加速中心區正在海量供應的高價新盤去化，迎接即將到來的供給高峯。”
諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，當下購房者市場預期不足，主要由於購買力較弱，120平方米以上戶型的客羣爲改善羣體，購買力相對較足，但以往購房受到限購政策影響需求積攢，鬆綁對戶型的限購政策，推動市場各環節的循環，有助於加速消化庫存，促進房地產市場的活躍度，促樓市加速企穩。
去化壓力尚存
在此次新政之前，廣州樓市表現難言樂觀。
國家統計局監測數據顯示，2023年12月，廣州新房價格指數環比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房價格指數環比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。廣州新房和二手房價格跌幅在一、二線熱點城市中排在前面，在一線城市中跌幅最大。
據廣州中原研究發展部對陽光家緣數據的整理，2023年1~12月，廣州累計成交新房72246宗，同比下跌1%，爲近年低位。2023年全市整體首日去化率表現低迷，年平均首日去化率爲20%，比2022年29%，下降9個百分點。由於6月以來成交去化放緩，庫存週期在年中探底16個月後，迅速爬升至年末近20個月的高位。
近年來，廣州增加了中心區的土地供應，新房供應也開始放量。克而瑞統計數據顯示，2023年12月份，廣州新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月爲21%，在熱點城市中比較低，北京上海均在50%左右。截至12月份，廣州新房去化週期爲18.4個月，高於警戒線。2024年第一拍，廣州天河、白雲各1宗宅地雙雙流拍。
這還是建立在過去一年廣州限購政策持續優化的基礎上。
2023年7月24日，《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法》公開徵求意見，白雲區、黃埔區等7個外圍城區擬實施差別化入戶政策，將入戶學歷門檻降至大專學歷。
2023年8月30日，廣州市在四大一線城市中率先落地“認房不認貸”政策，居民家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
2023年9月20日，廣州市政府發佈通知，調整住房限購政策實施區域範圍，將核心限購區域的非戶籍人口首套房購置納稅/社保年限從5年縮短至2年，同時對部分區域二手房增值稅免徵期“5年改2年”，成爲四大一線城市中首個部分放開限購的城市。
“相比於其他一線城市，廣州在鬆綁調控政策、紓困購房需求方面，面臨的壓力較小，但面臨的樓市去化壓力、下行壓力都比較大。”李宇嘉表示，單純退出限購，並不一定能帶來需求明顯釋放，關鍵還要看房價預期能否穩定，退出限購政策只是樓市企穩的一個必要條件，而非充分條件。
易居研究院研究總監嚴躍進也指出，從歷次的房地產放鬆政策來說，廣州都是比較靠前的，此次廣州放鬆改善性需求限制以後，對其他的三個一線城市而言也是有啓發的。“廣州每次都打頭陣，說明其他三個一線城市放鬆的概率也將增大，或者說增強了大家對限購進一步調整的預期。”
