從去年12月14日起北京調整優化購房政策到現在，已經過去了1個月的時間。新政實施後，北京的樓市情況如何？又出現了哪些變化？北京商報記者近期調查發現，數據層面，調整優化購房政策後的近四周時間，北京新房共成交6051套，其中單週最高成交2163套，新政後周均成交與新政前四周對比，上漲50.19%。但需要注意的是，由於年末作爲房企最後衝刺期，推新及促銷力度有所加大，因此成交的持續回升也可能摻雜這方面的影響。

在業內人士看來，北京樓市迎來近年來最大力度優化政策，極大促進樓市回暖，但進入1月後，樓市也將進入傳統的淡季，從維持熱度的可持續效應角度，降低首付後也需要有進一步的跟進舉措，來維繫政策熱度和繼續提振市場信心。

市場成交量升溫

2023年12月14日，北京市住建委等五部門聯合印發《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，對個人住房貸款首付比例、貸款利率、貸款年限、普通住房認定標準作出調整，這也是近年來北京出臺力度最大的樓市優化政策。

1月14日，北京調整優化購房政策落地滿月，北京樓市變化備受關注。北京商報記者從機構方面瞭解到，調整優化購房政策後的近四周時間，北京新房共成交6051套，其中單週最高成交2163套，新政後周均成交與新政前四周對比，同比上漲50.19%。

“新政效力與上一輪‘認房不認貸’大致相同，短期提振新房市場效果明顯。”某央企在京項目營銷負責人李新告訴北京商報記者，近期隨着需求的不斷釋放，售樓處到訪量有一定降溫，這也符合團隊對政策出臺後的市場走勢判斷。

某TOP20房企的北京營銷負責人葉彥告訴北京商報記者，最近幾天市場降溫也受到季節因素的影響，臨近年末，大家都忙着工作衝刺、年終總結等，再加上年底氣候寒冷，不願出門看房的人增多，成交端所顯現的時效性大致維持在3周左右。“1月是傳統銷售淡季，預計2024年1月北京新房市場銷售規模較2023年12月將有所回落，但在政策的帶動下，市場整體將保持一定的活躍度。”

北京商報記者從機構數據也注意到新房成交的前後分化。進入2024年1月，北京新房成交量每天基本維持在百套左右，在剛剛過去的一週，北京新房共成交805套，較單週最高成交有明顯縮量。

在中原地產首席分析師張大偉看來，北京樓市迎來近年來最大力度優化政策，極大促進樓市回暖，但進入1月後，樓市也將進入傳統的淡季，從維持熱度的可持續效應角度，降低首付等政策後也需要有進一步的跟進舉措，來維繫政策熱度和繼續提振市場信心。

房企年末衝刺效應

新政在首付和利率兩大端口進一步降低了購房者的入場壓力，爲廣大購房者帶來了實實在在的利好。但需要注意的是，由於年末作爲房企最後衝刺期，推新及促銷力度有所加大，因此成交的持續回升也可能摻雜這方面的影響。

“臨近年末，很多開發商爲了衝刺業績，給出的折扣力度是相當大的。”包括葉彥在內的多位北京項目營銷負責人直言，開發商的花式讓利，推動北京新房市場在年末走高。

北京商報記者走訪也瞭解到，近期不少北京樓盤推出諸如購房折扣、特價房源、老帶新福利、認購砸金蛋等促銷活動。尤其是特價房源的推出，部分房源折扣力度高達近百萬元，既吸引了購房者的目光，又提升了項目的整體銷量。

葉彥稱，新房項目年底打折促銷，有的是爲了回籠資金，有的則是爲了與周邊項目競爭，核心點還是爲了爭搶爲數不多的入市客源。新政不僅降低了購房者的入場壓力，也爲整個房地產市場注入了活力。在政策利好的背景下，購房者信心逐步恢復，市場交易活躍度不斷提升。然而，購房者觀望情緒依舊濃厚，會綜合考慮房屋的價格、位置、配套設施等因素，以求在有限的預算內購買到最合適的住房。這也促使房地產市場競爭更加激烈，開發商需要不斷提高房屋的品質和性價比，以吸引更多購房者。

李新同樣表示，當前市場屬於快節奏，開盤早、銷售快的項目纔能有利潤，一旦超過預設銷售時間，那就算不過來賬了。北京新房項目大概有90%都上了渠道，趁着政策落地的黃金期，積極“搶收”市場是大家一致的判斷。

新政帶來重塑與鞏固

“搶收”的背後，是房地產市場供求關係的改變，市場進一步進入買方市場階段。買方市場下購房者入市謹慎，對於政策的免疫力較強。不得不提的是，2023年市場情緒雖然跌入低迷區間，但在一系列需求端政策的鬆動之下，購房者購房門檻下降，月供成本下滑，居民槓桿買房的比重上升。諸葛數據研究中心數據顯示，2023年1—11月，居民槓桿率爲31.1%，較2022年上升0.8個百分點。居民按揭購房的意願較2022年有所增強。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，自去年9月一線城市全面落地“認房不認貸”後，並未再有大幅度的鬆綁政策鞏固加持，市場對於一線城市政策鬆綁具有較高期待，2023年12月14日，北京、上海接連鬆綁購房政策，無疑是向市場傳遞出重磅利好信號。一線城市作爲房地產市場的核心區域，其市場表現及政策動向對於整個樓市發展的帶動力突出，此次新政對整個房地產市場信心的重塑和鞏固回升具有積極作用。

自京滬兩個一線城市同時調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策以來，兩地樓市反響積極，但持續性的回溫態勢仍有待鞏固，2024年政策調控仍有空間，預計在居民購房信心提升、市場供求關係改善、政策持續優化等多方面的合力推動下，市場預期將逐步好轉。

張大偉則表示，目前房地產行業面對的並非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。從當前監測的數據來看，多個城市利率均出現了輕微的變化。但當前購房是收入穩定問題，疊加人口結構問題，依然影響房地產市場的穩定。“整體看，未來房地產市場走勢依然看政策，隨着去年12月各種穩樓市政策的出臺，市場有望在2024年初再現一定範圍市場的小陽春。”

北京商報記者 王寅浩