首付比例調整、貸款利率降低、普宅認定標準調整……臨近年末，北京也拋出樓市優化政策“大招”。對於北京此次調整優化樓市政策，市場可以說期待已久。利好政策終於落地，大家對於北京樓市下行的預期終於見底。那麼北京樓市的底部來了嗎？在業內人士看來，當前北京市場的“政策底”已經看見了。隨着“政策底”入場，“情緒底”改觀之後，“市場底”也就來了。

政策措施落地顯效

繼7月24日召開的中共中央政治局會議明確提出“適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”後，一系列房地產調整優化措施接連出臺。政策的出臺對於提振市場信心、緩解下行壓力起到了積極的作用。

在“認房不認貸”政策的基礎上，近日北京等一線城市也將調整優化措施轉向了降首付和調整普宅認定標準。

12月14日，北京、上海在同日發佈樓市新政，內容涉及首付比例調整、貸款利率降低、普通住宅認定標準調整等。其中，北京更是將貸款年限延長至30年。

從新政落地後的新房成交表現來看，北京新房成交量連續2周保持上漲態勢。諸葛找房研究院數據顯示，第52周（12月18日—24日）北京新房成交1515套，較上週上升12.39%，從日度走勢來看，雖然從18日起，北京新房成交量出現了階段性下滑態勢，周內日均成交量不及新政後首個週末，但仍高於新政前一週平均水平71%。

二手房方面，北京新政持續顯效，第52周（12月18日—24日）成交3078套，環比上漲29.06%，從日度走勢來看，隨着政策持續發酵，18日成交量大幅上升至503套，隨後連續4天基本保持穩步上升態勢，20日、22日均成交604套，單日成交量達12月以來成交高峯。

買房人迴歸是見底的信號

成交量回升的背後，政策面支持舉措初顯成效。自2023年“小陽春”之後，北京樓市便進入到下行週期，9月初“認房不認貸”的出臺，北京樓市經歷一個多月的回暖，但持續效應不強。期間二手房掛牌量高企，更是出現了“以價換量”。經歷長達數月的市場“水分”被擠掉之後，北京樓市政策優化全面發力，購房者不禁要問：市場的底部到來了嗎？

“當前北京市場的‘政策底’已經看見了。”某十強央企在京項目營銷負責人張濤告訴北京商報記者，此次北京樓市新政涉及首付比例調整、貸款利率降低、普通住宅認定標準調整等，力度之大超出市場預期。政策“工具箱”頗爲重要的三大項已悉數出臺。未來能超過上述政策的就只有放開限購，但北京放開限購的概率很小。

在張濤看來，隨着“政策底”入場，“情緒底”改觀之後，“市場底”也就來了。北京樓市新政後，買房人信心也增強了一些，至少敢出手買房了，買房人的迴歸是市場見底的信號。

北京商報記者近期走訪也瞭解到，北京樓市新政之後，成交量回暖明顯，之前部分處於觀望的人羣也開始入場了。但二手房市場仍存在壓力，大部分買家都會“要價格”，成交房源也多以低價成交。

在業內人士看來，受指導價限制，北京新房市場整體波動較小，價格保持穩定。二手房市場則受業主心態變化，有一定起伏。此前一波掛牌潮，對北京二手房市場衝擊明顯，但其中70%左右的房源以90平方米以下的老破小爲主，這類房源“出貨”慢，只好降價出售。賣家“割肉”、買家觀望，才讓大家都覺得“跌跌不休”。

推動全國市場加快築底

中指研究院市場研究總監陳文靜分析稱，北京優化購房政策後，短期內房地產市場活躍度均有望提升，預計也將進一步穩定價格預期，北京市場預期好轉或將進一步提振整體市場信心，推動全國市場加快築底企穩。從銷售數據來看，預計年末在一線城市預期好轉的帶動下，全國市場情緒或有一定回升。

“北京購房者的厚度，也決定市場築底企穩的韌性。”陳文靜表示，2024年的房地產市場仍是城市“分化”的一年，北京等一線城市新房銷售面積預計穩中有增。2023年末，北京等一線城市均已大幅度優化限制性政策，爲2024年市場恢復打開空間，且一線城市城中村改造進程有望加快推進，優質供給增加也將對市場形成一定支撐。

與之相對應的，三四線城市2024年新房銷售規模預計將繼續下行。2023年，三四線城市商品房銷售面積同比繼續下降，較2021年曆史高點下降了36%。當前三四線城市市場情緒較爲低迷，需求存在透支、房價下跌、政策帶動效果不足等是重要原因。“2024年，三四線城市增量政策整體較爲有限，部分城市或通過發放購房補貼等方式促進需求釋放，但效果或較弱，同時多個三四線城市城鎮人均住房面積較大，未來新房市場規模空間整體有限。”陳文靜稱。

2023年即將進入尾聲，儘管挑戰重重，房地產市場依舊頂住了巨大的下行壓力，保持穩中有升態勢。住建部最新數據顯示，2023年1—11月，全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%，二手房成交量佔新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高約10個百分點，部分主要城市二手房成交量佔比甚至超過50%。

當然，我們也必須看到房地產市場存在的問題和挑戰。

從市場角度，行業基本面仍然維持在下滑局面，但新開工面積、開發投資、到位資金、銷售面積降幅均呈現收窄局面。從房價上看，今年新房價格趨穩，二手房價格呈現持續下滑的局面，在掛牌量迅速上升的背景下，二手房市場“以價換量”，成交規模趕超去年。

北京商報記者 王寅浩