12月20日，北京迎來了12月14日樓市新政落地後的首場土拍。位於昌平區、房山區的兩宗涉宅地塊，均採用“限地價+搖號（交高標）”方式出讓，最終均以底價成交，總成交價54.7億元。中海聯合體、北京城建各落一子。

此前，昌平朱辛莊的多個地塊均被開發商“熱搶”，如今卻是地塊以底價成交，呈現了冷熱不一。對此，業內人士表示，主要原因是本次出讓位的地塊捆綁了F3公建混合用地體量過大，且該地塊競得人不得分割銷售，因此“勸退”了一大批意向購地企業。

配建商業超7.7萬平方米，中海聯合體底價拿下朱辛莊地塊

昌平區回龍觀國際信息產業基地二期（一）地塊土地一級開發項目CP01-0801-0022、0027地塊、中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區改造土地開發A地塊項目CP02-0101-6003地塊（簡稱“昌平回龍觀信息園0027等地塊”）僅收到中海+未來科學城聯合體報名，最終以底價42.7億元成交，住宅樓面價爲3.92萬元/平方米，銷售指導價爲6.6萬元/平方米，上下浮動8%。

昌平回龍觀信息園0027等地塊爲R2二類居住用地、F3其他類多功能用地，體量大、總價高、配建多，起始價爲42.7億元，地價上限爲49.105億元。其佔地面積6.57萬平方米，建築規模約18.6萬平方米，配建商業超7.7萬平方米，而且地塊競得人不得分割銷售。

從土地指標來看，對於開發商的綜合實力要求較高。據悉，未來科學城是該地塊的一級開發建設企業，此次與中海聯手共同開發。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，本次土拍的昌平回龍觀信息園0027等地塊距離地鐵朱辛莊站約800米左右，地鐵8號線和昌平線是京北重要的通勤路線。同時，其附近還有小米產業園、北京大數據智能產業園、中關村生命科學園、紫光數字經濟等多個產業園區。在生活配套方面，該地塊周邊有萬達廣場、萬科TBD以及在建的合生匯等大型商場環繞。目前，緊鄰該地塊的越秀星樾、大華啓宸府等項目基本清盤，因此該地塊的推出將爲京北職住的置業客羣提供新的選擇。

值得關注的是，今年2月，昌平信息園0018等地塊吸引了14家房企報名參拍，最終由越秀搖中，而後案名定爲“越秀星樾”。而在3月，朱辛莊0028地塊更是吸引了42家房企爭搶，最終被上海大華搖中，案名定爲“啓宸府”。這兩宗地塊都是進入搖號程序才確定了競得人。而且，這兩個項目均爲北京去化較快的典型項目。

原本業界預計此次出讓的昌平回龍觀信息園地塊仍將受到房企的追捧，但是，最終該地塊僅以底價成交。

同在朱辛莊區域，今年年初多個地塊均以搖號成交，而本次出讓的地塊爲何僅以底價成交？

張凱認爲，其背後的主要原因是本次出讓地塊捆綁的F3公建混合用地體量過大，超7.7萬平方米，且該地塊競得人不得分割銷售，僅可以整體出讓或自持，因此“勸退”了一大批意向購地企業。最終，該地塊被中海+未來科學城競得，也就不出人意料了。F3地塊後續很有可能由未來科學城自行消化，而中海的產品力及其品牌口碑也能夠支撐住宅部分相較於越秀星樾、大華啓宸府上調4000元/平方米的銷售指導價。

北京城建拿下房山長陽地鐵盤

今天成交的另一宗地塊爲房山區長陽鎮北廣陽城棚戶區改造二片區FS00-0105-0011、0023地塊項目R2二類居住用地，也因爲只有北京城建一家房企報名參與，最終以12億元的底價成交，成交樓面價18717元/平方米。

據悉，0011地塊與0023地塊體量相當，均爲住宅用地，無配建。其中，0011地塊建築規模約3.15萬平方米，容積率1.7；0023地塊建築規模約3.25萬平方米，容積率2.1。其銷售指導價爲4.5萬元/平方米，上下浮動8%。從位置來看，其爲“地鐵盤”。

張凱表示，房山長陽0011、0023地塊距離東側的地鐵9號線/房山線廣陽城站僅350米，交通條件非常優越。同時，從項目乘坐地鐵向南一站即可到達首開龍湖北京熙悅天街，或者向北一站到達北京首創奧特萊斯。在生態資源方面，該地塊周邊擁有長陽公園、房山新城濱水森林公園等，生活氛圍濃厚。

業內：樓市新政對北京土拍影響將逐漸顯現

值得關注的是，此次土拍前，12月19日，北京發佈《關於明確商品住宅用地項目相關土地價款有關事項的通知》。其中提到，對於新發布出讓公告的住宅用地搭配公建用地出讓的項目，將在公告（預申請公告）中分別明確住宅用途、公建用途的起始價，並按照各自用途起始價佔項目起始總價的比例，確定土地成交價款中溢價部分住宅用途、公建用途所佔比例。同時，將在出讓合同中分別明確住宅用途、公建用途各自的土地成交價款，將在出讓合同補充協議中分別明確地下車庫用途、倉儲用途等各自的土地價款。此舉將進一步促進房企拿地決策的精準性。

而在12月14日，北京多部門聯合發佈通知，下調首付比例及房貸利率、調整普宅標準，使得北京購房門檻再次降低。但是，新政後的土拍並未出現火熱場景，與此次出讓地塊的品質以及開發難度不無關係。

業界預計，接下來，北京將進入年底土地出讓的密集期，新政的預期對於北京土地市場的影響也將逐漸顯現出來。

新京報記者 袁秀麗