今年準備換房改善居住條件的李明（化名），不久前將其名下位於北京順義馬坡地區的一套房產出售，85平方米報價279萬元，有購房者願意給到262萬元，但他並未同意。出乎意料的是，隨着時間的推移，有意向購買的人出價越來越較低。時至11月份，他最終以253萬元售出這套房產，而這一價格距離他的心理預期降了十幾萬。

這是近期金色時光順義區東興店的店長焦立平接觸的一個案例。實際上，目前類似的案例並非少數。

機構統計數據顯示，11月份，北上廣深這四個一線城市的二手住宅成交量上漲明顯，不過，市場的一大特點在於，不少業主選擇降價賣房，“以價換量”的現象較爲明顯。

北上廣二手房“以價換量”

“11月份成交的房子大多是‘以價換量’。我關注的一些房源最終成交的，降得多的可達七八十萬，少的也有二三十萬。” 焦立平如是說。

目前類似的案例並非少數。實際上，在“以價換量”背景下，與10月份相比，11月份北京二手房成交量有所回升。根據北京市住建委官網數據統計，11月北京二手房網籤12545套，環比上漲17.8%，同比上漲16.7%。對此，業內人士指出，11月北京二手房成交節奏恢復常態，同比增長主要受低基數效應影響。

上海也不例外，賣方降價促進成交的特點較爲明顯。上海中原統計數據顯示，11月二手住宅網籤超1.4萬套，環比上漲7.7%，不過，同比仍減少12.5%。上海中原地產市場分析師盧文曦分析，這有兩方面因素促成：一方面，11月沒有假期影響，市場交易節奏迴歸常態，成交比10月份多實屬正常，但從絕對總量來看，仍然沒過1.5萬套的“及格線”，儘管有反彈，但仍處於疲軟格局；另一方面，11月上海二手住宅價格還處於下行狀態，中原二手房價格指數顯示，11月的價格指數環比下跌接近4%，有加速探底的趨勢。換而言之，成交量是“以價換量”換出來的，一些房源打折幅度甚至低於八折。在“一步到位”的價格推動下，買家也願意入市。

值得一提的是，廣州11月二手房市場也頗爲亮眼。11月份廣州二手住宅成交突破萬宗，創年內第二高位。在業內人士看來，相比於其他一線城市，廣州二手房成交量的上漲，其原因是政策利好以及“以價換量”因素的疊加影響。

廣州中原研究發展部統計顯示，11月，廣州市二手住宅成交量（自助網籤+中介網籤）10182宗，環比上漲8.8%，同比上漲83.7%。不過，價格方面，11月二手網籤均價爲29221元/平方米，環比下降2.2%。

在分析11月廣州二手住宅成交特徵時，廣州中原研究發展部認爲，繼限購鬆綁、增值稅徵免年限優化等一系列組合拳後，11月政策在金融、土地等方面持續發力，有效修復了行業信心，增強客羣的購房預期，因此，不少此前觀望的買家陸續入市看房。除此之外，業主讓利幅度大，市場“筍盤”湧現也促成買家出手。據中原監測數據顯示，樓盤平均價格下調幅度爲2.50%。在“以價換成交”的吸引力下，不少買家開始陸續入市，從而帶動成交回升。加上臨近年末，爲孩子明年入學作準備的學位需求明顯增多。

政策利好助深圳二手房市場“翹尾”

從北京和上海等城市來看，二手住宅成交量的提升更多體現出“以價換量”，尤其是改善需求通過“以價換量”的方式快速賣房，以獲得置換的資金。那麼，深圳二手住宅成交量的提升，則更多與政策出臺有關。

時至11月，深圳利好政策再次重磅加碼。二套房首付4成及普宅標準調整的新政，給年底帶來“翹尾”行情，成爲2023年樓市最後一波助力。樂有家研究中心監測顯示，11月深圳二手住宅過戶成交3133套住宅，環比上漲13%。這是今年以來深圳第三次過戶量超3000套。

除了過戶，更快反映市場行情的網籤量數據也在穩定上漲。深圳市房地產中介協會數據顯示，11月深圳全市二手房網籤錄得量爲4305套，環比漲幅與10月一致，也是16%。自8月開始，深圳二手房網籤量便進入了上漲區間，連續4個月上升。11月網籤量超過4300套，僅次於今年3月“小陽春”，年末“翹尾”行情明顯。

房價方面，11月深圳成交價環比跌幅維持在2%。樂有家成交數據顯示，當前房源成交價近八成低於指導價，指導價已經成爲絕大多數客羣購房時的參考標準。值得一提的是，雖有新政加持市場，但深圳業主心態較爲穩定，未現“反價”“拋售”潮。樂有家網顯示，11月深圳全市掛牌價環比下跌0.9%，各片區掛牌均價僅有豪宅區域紅樹灣微漲0.3%，其餘片區均爲下跌或持平。

對此，樂有家營銷總裁賀玲表示，深圳新政有利於剛需、改善等不同自住需求輪動交易，更多購房者能享受到稅收優惠政策，減少購房成本，降低買房門檻。

58安居客研究院院長張波表示，深圳二手住宅成交量的提升和普宅標準調整以及二套首付降低有直接關係。從安居客線上數據來看，深圳在政策出臺後一週，市場熱度快速上行，同時推動成交量也有一定程度上揚，政策的作用力體現明顯，並且預計對12月深圳市場成交量提升還會起到重要推動作用。

部分業主選擇降價賣房

整體來看，11月份一線城市二手房市場均出現回暖行情。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，其原因之一在於，前期新房和二手房價格倒掛，導致新房受歡迎，二手房疲弱。而下半年以來，隨着二手房業主開始持續降價，新房價格倒掛優勢削弱。此外，2022年開始，一些城市土地出讓迴歸中心區，新房呈現大戶型、豪宅化，新房供給端對剛需、剛改需求的匹配性下降。而二手房在價格、面積、區域段分佈更加均衡，梯度合理，剛好匹配剛需、改善等合理購房需求，因此，不少購房者進入二手房市場，使得二手住房更受市場歡迎。

李宇嘉同時指出，近期部分城市出臺的諸如限購鬆綁，增值稅免徵期“5改2”的政策，以及爲子女入學提前購房等因素，也促成了二手房市場年底呈現“翹尾”小高潮。

“10月份有‘十一’長假因素影響，少了7天成交量，如果再補上7天，其實11月份成交量與10月相差不多。因此，11月份市場基本延續了10月份以來的政策效應，在9月份集中放量後，開始迴歸正常。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示。

值得一提的是，這次一線城市二手房市場的回暖，還有一大因素在於，不少業主選擇降價賣房，“以價換量”的特徵較爲明顯。李宇嘉分析指出，8-9月份“認房不認貸”、鬆綁限購等政策出臺，讓部分業主認爲是出貨或換房的機會，而要在短期內實現出貨、換房，就得降價，而且得降到低於市場價。

據國家統計局網站消息，10月份，一線城市二手住宅環比由9月上漲0.2%轉爲下降0.8%，其中，北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%；二線城市二手住宅環比下降0.5%，降幅與9月相同。“從70個大中城市來看，10月份一線城市二手住房價格指數環比下跌0.8%，爲9月份止跌反彈後再次明顯下跌，而且跌幅比二線、三線城市高出0.2-0.3個百分點，這意味着一線城市業主開啓了降價賣房。”李宇嘉稱。

12月二手房市場或延續“翹尾”行情

張波分析，總體來看，一線城市的市場韌性相對較強，政策對市場的提振效果也更爲立竿見影，雖然當下還難言已經走出低谷，但在全國層面的復甦中，一線城市的“領頭羊”作用不可撼動，也是未來全國房地產逐步走向穩定的重要基石。

“存量房市場足夠大，價格梯度合理，爲剛需和改善循環創造出了條件。不過，如果房地產基本面未能好轉，容易出現短期回升又再次下滑的情況。此外，入學、降價帶動的需求具有短期性，低價盤消化完畢後，後續價格下跌有限，加上購買力的消耗，可能會導致供需兩端在低位盤整。”李宇嘉表示。

在此背景下，展望接下來一線城市二手房市場的走勢，李宇嘉表示，明年一季度，或呈現出季節性回升的局面，不過，還需要視政策、房價、新房供應等綜合因素來判斷。

張宏偉指出，預計12月份市場還會受年度業績衝刺等的因素助推，尤其是二手房中介機構可能會撮合更多的成交，因此，預計12月份二手房市場還會出現“翹尾”行情，畢竟一線城市的需求量還在，但後續市場能否延續，還有待於新一輪利好政策的出臺。

新京報記者 張曉蘭