本報記者 王麗新

見習記者 陳 瀟

年末將至，一方面房企抓住“認房不用認貸”等政策落地加速去化，另外一方面，房企融資規模連續三個月減少也引起市場重視。

據中指研究院監測，2023年10月份房地產企業債券融資總額爲276.4億元，同比大幅下降46.2%，環比下降19.5%。2023年1月份至10月份，房地產企業債券融資總額爲5875.1億元，同比下降8.9%。

“受上年高基數影響，10月份信用債發行總量同比大幅下降，發行量連續三個月下滑，規模降至近一年來最低水平。”中指研究院研究總監劉水向《證券日報》記者表示。

從具體的融資結構來看，10月份，房地產行業信用債融資149.7億元，同比大幅下降51.6%，環比下降16.4%，佔比54.2%；海外債發行金額34.2億元，環比增長278.3%，佔比12.4%；ABS融資92.4億元，同比下降54.8%，環比下降40.4%，佔比33.4%。

儘管行業債券融資平均利率爲3.49%，環比下降0.22個百分點。但從債券期限來看，期內信用債期限明顯縮短，平均期限僅1.69年，較上月減少0.77年，較上年同期減少1.25年。其中，期限不足1年的短期融資券佔比達37.1%，較上月增加3.1個百分點，較上年同期增加18.7個百分點，拉低了整體債券期限，長期資金顯著減少。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉向《證券日報》記者表示，一方面，9月份以來部分房企出現流動性危機，金融機構對此也比較謹慎，導致房企公開市場融資出現大幅萎縮。此外，部分出險房企缺乏信用背書，也很難有可供抵押的優質資產進行發債。尤其是一些民營企業，資產評估價值遠遠低於周邊同類的國企資產價值，也客觀增加發債的難度。

此外，值得一提的是，根據中指研究院監測數據，房地產企業11月份、12月份合計到期債券餘額爲1165.3億元，其中海外債佔比爲23.4%，信用債爲76.6%。這也就意味着房企至少還有超千億元債券待還。

一邊是融資縮水，一邊是大規模債券即將到期，對於房企來說，接下來的四季度如何破局至關重要。

從銷售端來看，多家房企近期營銷頻率、規模明顯提升，推出“金秋購房節”，提振業績的同時也爲年末衝刺鋪墊。

從配股融資方面來看，多家房企定增募資逐步落地，也有上市公司發佈預案宣告新的募資計劃。

不過，在劉水看來，今年以來房企融資金額持續下降，未來幾個月，市場銷售很難發生明顯升溫變化。

“過去的存量債務其實都是客觀存在的，並且也有到期時間點的限制。若銷售情況很難和債務做到匹配。可能會對房企債務償還造成不利影響。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示。

在10月底召開的中央金融工作會議提出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

此外，近期證監會債券部有關負責人亦表示，堅持“一企一策”，穩妥化解大型房企債券違約風險。

中指研究院報告顯示，當前民營房企銷售額降幅高於行業均值，企業出現債務問題時有發生，拿地規模較少，投資人和金融機構難以對民營房企建立起足夠的投資信心，短期內資金對其敞開難度較大，因此制定出具有可操作性強、符合商業銀行等金融機構利益的具體政策措施，才能夠幫助民營房企獲得順暢的融資，這在根本上需要市場回暖支撐投資信心。