在房地產銷售市場下行的同時，房企拿地的信心仍在持續走低。今年前10個月，300城涉宅用地規劃建面供需下降幅度均超三成，土地出讓金同比降25%；TOP100企業拿地總額10107億元，拿地規模同比下降10%。以銷定產、量入爲出成爲絕大多數房企的拿地原則。
值得關注的是，受部分城市建議取消地價上限等限制影響，當地土地市場已經顯現出活躍度。不過，業內人士認爲，新的土地出讓規則不會大幅刺激市場熱度提升，畢竟投資回暖更多需要視市場表現和企業的銷售、回款情況而定。相比之下，熱點城市的核心地塊熱度或升溫。
1-10月300城涉宅用地成交額同比降25%
據中指研究院統計，1-10月300城涉宅用地共推出規劃建面同比降31%，成交規劃建面同比降34%，土地出讓金同比降25%。2022年全年土地出讓金收入約6.7萬億元，預估2023年全年土地出讓金收入或不足5萬億。在企業方面，TOP100企業拿地總額10107億元，拿地規模同比下降10%。
從中指研究院發佈的新增貨值排行來看，TOP10企業2023年1-10月新增貨值總額12569億元，佔TOP100企業的42.6%；TOP100企業新增貨值門檻爲107億元。具體來看，中海地產、保利發展、華潤置地佔據榜單前三位。其中，中海地產以累計新增貨值2127億元佔據榜單第一；保利發展、華潤置地緊隨其後，累計新增貨值規模分別爲1644億元和1551億元。
今年以來，拿地的房企集中在國企央企；從區域來看，南京、武漢、青島、鄭州、無錫等城市地方國資拿地金額佔比偏高，杭州、合肥等長三角城市仍然是民企拿地的重點區域。
中指研究院企業研究總監劉水分析，華潤置地、招商蛇口等多家頭部央企國企的拿地策略是“以銷定產、聚焦核心城市”，以保持投資效率和經營穩健。1-10月，10家頭部房企中，一二線核心城市是其拿地的焦點。
目前，在房企佈局的城市中，二線城市拿地佔比最高，長三角的熱度仍在持續。據中指研究院數據，1-10月50家代表房企在二線城市的投資面積佔比最高，爲62.8%，一二線城市佔比合計近九成。從佈局區域來看，企業熱衷於在長三角拿地，佔比達到40.5%。
對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱認爲，由於房企投資繼續向核心優勢城市聚集，一線、二線、三四線城市熱度分化明顯。一線城市土地出讓金收入降幅最低，爲-22.01%。受成交總量拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅超30%。總體來看，各城市羣推出規劃建面、成交規劃建面同比均現下降，成交樓面均價同比則呈正增長。比如，1-10月300城推出的涉宅用地的起始樓面均價同比上漲4.4%，成交樓面均價同比漲14.4%。
在拿地銷售比方面，據克而瑞數據顯示，1-10月百強房企拿地銷售比持續爲0.19，持續保持低位。分梯隊來看，10強房企1-10月累計拿地銷售比達到0.27，仍是各梯隊中最高，且大幅領先於其他梯隊；11-20強房企的拿地銷售比爲0.19，較9月末提升0.05，漲幅較大，主要得益於該梯隊內的中國鐵建、華髮、金茂等在覈心城市土拍中均有收穫。
業內：重回“價高者得”對市場帶動效果或有限
對於目前的土地市場，張凱表示，房企拿地信心持續走低，熔斷地塊佔比環比下降，溢價地塊佔比環比基本持平，10月份廣義流拍率（含延期、撤牌）環比升至9%。
值得關注的是，自然資源部發文建議取消地價上限，同時取消遠郊區容積率1.0限制。隨後，成都、濟南、合肥、廈門、青島、南京、蘇州等新掛地塊開始實行這一規定，而且濟南已完成首拍，預計將對土地市場情緒產生一定積極影響。
10月30日，濟南迎來取消土地最高限價後的首次土拍，10宗地塊中4宗溢價成交，6宗底價成交。值得一提的是，鳳凰北路以西、商貿城路以南組團地塊吸引了中海地產、華潤置地、保利置業、瑞馬、建發、中電建、海信、保盛等8家企業報名，最終經過241輪競拍，被中電建以總價6.95億元收入囊中，溢價率達53.1%，成交樓面價9296元/平方米。相比之下，10月9日，同屬該區位的一宗地塊則是以底價成交，成交樓面價5592元/平方米。兩宗地塊的出讓時間相差21天，成交樓面價上浮66%，新政效果顯著。
對此，張凱認爲，取消地價上限的政策對於地方政府是增收入、降風險、城市板塊分化加劇；對於房企則是降利潤、憑本事；對於購房羣體是促改善、穩房價、穩預期。
據張凱分析，熱點城市的核心地塊熱度或升溫，但高價地恐難頻現。在覈心城市，中小房企資金面多數承壓，拿地壓力加大；而央企國企資金實力相對較好，對優質地塊的參拍力度、拿地機會或加大。目前，多數城市土拍延續低迷態勢，這些城市或區域的土拍情緒扭轉仍有賴於銷售端恢復程度，土拍規則調整對市場的帶動效果或有限。
此外，克而瑞分析人士認爲，取消土地最高限價的政策不會大幅刺激市場熱度提升，畢竟投資回暖更多需要視市場表現和企業銷售、回款情況而定，因此預計接下來土地市場還會維持三季度的整體水平和熱度。
新京報記者 袁秀麗
