證券時報記者 賀覺淵

從4月中央政治局會議提出“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”要求，到國務院辦公廳印發《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，今年以來，超大特大城市城中村改造得到積極推進，實施路徑進一步明確。根據住房和城鄉建設部近日消息，超大特大城市城中村改造將分三類推進實施，分別是拆除新建、整治提升和拆整結合。

多位受訪專家學者認爲，爲應對促進城中村區域空間品質提升，確保新市民住有所居，推動城中村產業結構升級等三項新時期城中村改造挑戰，未來城中村改造三大模式建構起了包容性城中村改造機制，將直接實現投資拉動經濟增長，在推動土地財政軟着陸的同時，滿足更多住房剛性需求，促進經濟可持續發展。

以投資拉動經濟增長

長期以來，北京、上海、深圳等超大特大城市城中村爲廣大新市民提供了低成本的居住生活空間，卻也普遍存在公共衛生安全風險大、配套設施落後、環境髒亂差等突出問題。

中國人民大學公共管理學院教授、首都發展與戰略研究院學術委員會副主任葉裕民表示，通過讓新市民住下來、融進去，包容性的城中村改造對於拉動經濟增長，解決擁有城市權利的本地人與缺乏城市權利的外地人之間的“新二元結構”，實現共同富裕發揮積極作用。

若將城市行政範圍內非戶籍常住人口占總人口的比重在30%以上、建設用地面積佔村莊總面積40%以上的村莊稱之爲城中村，根據葉裕民團隊的初步統計，8個全國超大城市總共有4427個城中村，建設用地面積3524平方公里，目前人口統計5554萬，其中非戶籍人口3471萬。

“當前急需新動能新需求鞏固經濟向好態勢，因此市場高度期待城中村改造挑起重擔。”上海財經大學中國經濟思想發展研究院研究員嶽翔宇告訴記者，城中村改造項目週期較長，有望成爲明年穩投資的抓手。

城中村龐大的改造規模意味着較大的潛在投資規模。清華大學建築學院城市規劃系教授田莉表示，在目前房地產市場轉型、經濟增長面臨諸多不確定性因素的情況下，通過城中村改造能夠以投資拉動經濟增長，預估投資規模約爲25萬億元。

包容性改造

根據住建部說明，本輪超大特大城市城中村改造，分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介於兩者之間的實施拆整結合。

拆除新建和整治提升兩大模式各具特色。葉裕民指出，拆除新建屬於包容性改造，旨在通過合理規劃增加容積率，並引入市場因素，平衡區域內的住宅和產業；一方面爲老百姓回遷提供大量可支付的健康住房而非高端住房，另一方面城市更新融資地塊以產業爲主，商住結合。整治提升主要是針對城中村內集租房、商住房進行環境整治，其特點是低成本、低租金、見效快。

不論是何種改造模式，都與過往以房地產銷售爲導向的、供給大量的高端住房導致流動人口被排擠的“大拆大建”模式有本質區別。專家指出，三大新模式將實現提升城中村環境、滿足新市民居住、推動城中村產業升級三大目標。

北京市城市規劃設計研究院城市更新規劃所主任工程師遊鴻指出，城中村改造需要包容性改造，而不是“大拆大建”。“包容性的核心要素就是滿足外來人口在城市中最基本的需求，安全、有尊嚴和可負擔的居住。”

不過，葉裕民指出，拆除新建和整治提升依然面臨諸多挑戰。前者的開發週期漫長，平均時間大概10年，對開發商資金管理提出了要求。後者的整體生活品質依然偏低，不能滿足新市民的家庭生活需求，缺乏盈利模式。因此，未來城中村改造三大模式各有利弊，需要綜合使用，因地制宜。

可考慮專項債券資金支持

超大特大城市城中村改造模式的調整也帶來資金籌措渠道的改變。根據住建部要求，未來城中村改造將堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業金融機構將給予政策性和商業性貸款支持。

中金公司研報指出，城中村改造或將新增部分供給以實現項目經濟性，而在覈心區域適度增加有品質商品房供給，可激發合理的新增需求，有助於打平項目收支、吸引社會資金;若改造爲保障性租賃住房、商圈或園區，則可以時間換空間，其租金和經營收益亦可吸引“長錢”參與。

除了吸引社會資本，中國城市發展研究院·農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥對記者表示，城中村改造具有良好的投資前景和長期回報，可以考慮通過發行專項債券提供融資支持。

華泰證券研究所首席宏觀經濟學家易峘同樣認爲，城中村改造前期投資較大、週期較長，當前宏觀環境下，地方政府和承建主體的資金來源及執行能力可能成爲“堵點”。如果專項債被允許作爲城中村改造資金來源，或能緩解資金來源的壓力。